Jaké opravy platí nájemník a jaké pronajímatel?

Jaké opravy platí nájemník a jaké pronajímatel?

Luboš Svačina

Bydlíte v nájmu. Vaší povinností je zajistit menší opravy zařízení využívaného bytu či domu. Co mezi tyto drobné opravy patří a jaké práce a opravy již musí zařídit a zaplatit vlastník nemovitosti – pronajímatel?

Pronajímáte-li svůj byt nebo jste naopak v nájmu s velkou pravděpodobností se dostanete do situace, kdy budete muset řešit menší či větší závadu, která si vyžádá opravu. V takové chvíli je důležité vědět, jaké opravy hradí nájemník a jaké pronajímatel.

Podmínky pronájmu primárně upravuje nájemní smlouva, nicméně obecný základ pro vztah mezi pronajímatelem a nájemcem upravuje Občanský zákoník, který mimo jiné uvádí, jaké opravy a do jaké výše je povinnen platit pronajímatel a jaké nájemce. Z ustanovení Občanského zákoníku vyplývá, že pokud není v nájemní smlouvě stanoveno jinak, "drobné opravy" související s užíváním bytu a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce.

Co je tzv. drobnou opravou přesně specifikuje prováděcí vyhláška, která byla s platností od 1. ledna 2010 novelizována. Mezi drobné opravy se jednak řadí přímo vyjmenované činnosti, přičemž novelizací zákona došlo k výraznému rozšíření činností spadajících do kategorie "drobných oprav", a jednak opravy splňující určitý finanční limit.  

Drobné opravy podle věcného vymezení

Mezi přímo vyjmenované drobné opravy a patří následující činnosti:

  • opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
  • opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií
  • výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech
  • výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
  • opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku
  • opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody

Vedle výše zmíněných prací se považují za "drobné opravy" také opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. Přičemž platí, že za opravu se považuje také výměna drobných součástí použitých předmětů.

Drobné opravy podle výše nákladu

Druhým kritériem, které určuje zda se jedná o drobnou opravu je výše nákladu realizované opravy bytu, jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč Do konce loňského roku byl tento limit stanoven na 300 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.
 
Při posuzování "drobné opravy" z hlediska nákladovosti platí, že náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají. Nicméně novinkou novelizované vyhlášky je celkový roční limit celkového objemu nákladů vynaložených na drobné opravy. A do tohoto souhrnného limitu se již další náklady (doprava, poštovné) související s drobnou opravou započítavají.

Náklady nad roční limit hradí pronajímatel

S platností od 1. ledna letošního roku platí, že součet nákladů za drobné opravy uvedené v předchozích odstavcích včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou nesmí přesáhnout částku 70 Kč na metr čtvereční užívané podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Nad tento rámec hradí náklady na opravy již pronajímatel, nebo o tuto částku může snížit nájemci výši nájemného.

V souvislosti s tímto limitem platí, že při stanovování užívané podlahové plochy bytu se rovněž započítává podlahová plocha technických místností výlučně užívaných nájemcem (garáž) a podlahová plocha sklepů,  sklepů, balkonů, lodžií a teras. Ty se však započítávají pouze jednou polovinou.

Příklad: Nájemníkovi obývajícímu 25 metrový byt přestane fungovat plynový kotel. Na opravu si pozve odborníka, který v kotli vymění součástku a za svou práci a použitý materiál si napočítá 450 Kč + další 350 Kč za příjezd. Na účtence je tedy cena 800 Kč. I přesto, že celková suma přesáhla limit 500 Kč, jedná se o drobnou opravu. Samotná oprava totiž stála pouze 450 Kč. Nicméně do naplnění celkového ročního limitu mu bude zbývat pouze 950 Kč (25 * 70 = 1750 Kč – 800 Kč = 950 Kč). Pokud by příští oprava včetně dopravy stála 1000 Kč. 50 korun již náleží k úhradě pronajímateli.

 

Anketa: Kde bydlíte?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

9 komentářů k článku “Jaké opravy platí nájemník a jaké pronajímatel?”

  1. lenica napsal:

    Revize kotle
    Kdo platí revizi plynového kotle nájemce nebo pronajímatel?
    Děkuji

    1. Petr napsal:

      RE: Revize kotle
      Řekl bych, že záleží na tom, jestli jste si byt pronajala i s kotlem, nebo je kotel váš. Jestli je součástí pronajímaného bytu, pak bych soudil, že to má zaplatit pronajímatel.

  2. Slováková Jitka napsal:

    revize a opravy plynového kotle v nájemním bytě

    Bydlím v nájemním bytě, jehož majitelem je Obecní úřad. Plynový kotel do bytu instaloval OÚ, je tedy jejich majetkem. Na moji žádost o provedení revize a běžné opravy plynového kotle, mi bylo p.starostou sděleno, že si revizi musím objednat a uhradit sama. Je nějaká změna v návaznosti na nový Občanský zákoník od 1.1.2014? Postupoval p.starosta správně a podle zákona? Prosím o odpověď. Děkuji. Slováková

    1. Rumun napsal:

      Re: revize a opravy plynového kotle v nájemním bytě

      Ano, postupoval spravne. Revize kotle je naklad spojeny s beznou udrzbou (pravidelna prohlidka plynoveho zarizeni) a dle narizeni vlady ji hradi najemce.

  3. Rumun napsal:

    vyjmenovana oprava vs.vyse nakladu

    Tento clanek je mirne zavadejici. Drobnou opravou dle vyse nakladu je oprava neprevysujici 500 Kc, pokud neni vyjmenovana v opravach dle vecneho vymezeni. Zminka o vysi nakladu v uvedenem prikladu je tedy irelevantni – oprava kotle je vyjmenovana drobna oprava. Vztahuje se na ni pouze rocni limit.

  4. Ilona Buzková napsal:

    Slaboproud

    Dobrý den, u nás u bytovém domě je prováděna rekonstrukce slaboproudé elektroinstalace. V této souvislosti majitel domu požaduje od nájemníků úhradu domácího telefonu a vzhledem k tomu, že se mění také způsob uzamykání domu (místo klíčů budou používány čipy), požaduje také úhradu čipů. Jsou jeho požadavky oprávněné? Děkujeme za odpověď

  5. Marek napsal:

    opravy v bytě vs. SVJ

    Dobrý den, jak postupovat v případě, že SVJ chce v celém domě vyměnit plastová okna, avšak já s tím nesouhlasím. Mají vůbec právo mě k výměně nutit? Na této stránce (http://www.o­pronajmu.cz/kdo-je-zodpovedny-za-opravy-v-bytech-ii/) jsem se dočetl, že si mám zjistit, zda daná oblast spadá do mého vlastnictví. Řekl bych, že okna tam patří do mého vlastnictví… Mohl byste mi někdo poradit? Díky.

  6. Antonín Palata napsal:

    Oprava ventilu

    V bytě ve kterém sem nájemce se nám pokazil pojistný ventil na bojlerů,kdo hradí opravu.Pronajímatel tvrdí,že opravu hradím já.

  7. Josef K. napsal:

    Kotel

    Máme od obce pronajatý domek, kde nám servizní technik písemně zakázal topit pro havarijní stav topeniště. Obecní úřad vyměnil kotel za nový, ale musíme si kotel zaplatit. Myslím, že vyměněný kotel jako celek by měl zaplatit obecní úřad/pronajímatel. Děkuji za odpověď. Josef

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *