Jan Lener: Žádost o hypotéku dobře načasujte

Při posuzování bonity u žádostí o hypotéku vycházejí banky u podnikatelů z příjmů za předchozí rok. Hlavním podkladem pro posouzení bonity OSVČ je daňové přiznání. S blížícím se koncem března vzniká otázka, zda bude výhodnější žádat o hypotéku s daňovým přiznáním z roku 2008, nebo 2009. Odpovídá Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

V jakém ohledu je datum 31. 3. důležité při podání žádosti o hypotéku?

Pokud o hypotéku žádá osoba samostatně výdělečně činná, vychází banka při posuzování bonity z daňového přiznání. Do konce března přitom bankám mohou podnikatelé předložit daňové přiznání z roku 2008. Samozřejmě banky sledují i o rok starší přiznání, kde nesmí být ztráta nebo divoká rozkolísanost oproti aktuálnějšímu přiznání.

Od 1. dubna už banka bude vyžadovat přiznání za loňský rok. Tohoto momentu lze proto využít v případě, že se úspěšnost uplynulých dvou let výrazně liší. Pro podnikatele, který dosáhl vysokého zisku v roce 2008 a rok 2009 se mu příliš nevydařil, je mnohem vyšší pravděpodobnost, že se žádostí o hypotéku uspěje, pokud bance předloží výsledky roku 2008. Ale pozor! Když se žadateli rok 2009 podnikatelsky vůbec nepovedl, nemusí být žádost podaná na konci března jistou výhrou. Banka může z nějakého důvodu pojmout podezření a může požadovat přiznání i za rok 2009.

V případě, že lépe vychází rok 2009, je třeba se žádostí počkat až do 1. 4.?

Pokud podnikatel podá na finančním úřadě daňové přiznání dříve než na konci března, banka je bude brát v úvahu. Podmínkou však bude i dříve zaplacená daň z příjmu.

Týká se termín 31. 3. i podnikatelů, jejichž daňové přiznání sestavuje daňový poradce a mají posunutý termín jeho odevzdání na konec června?

Konec března je mezním datem i pro OSVČ s posunutým termínem odevzdání daňového přiznání. Banka už v období mezi dubnem a červnem v žádném případě nebude akceptovat přiznání z roku 2008 a raději žádost odloží, dokud jí nebudou poskytnuty aktuální podklady.

Jak banky posuzují bonitu o podnikatelů, kteří začali podnikat v roce podání žádosti o hypotéku?

Žádá-li o hypotéku osoba samostatně výdělečně činná, bude banka vyžadovat, aby její podnikání trvalo minimálně 1 rok. Podnikatel bude muset bance předložit minimálně 1 - 2 daňová přiznání z posledních let. Začal-li podnikat až v roce, kdy o úvěr žádá, banka mu hypotéku neposkytne. Je ale možné při souběhu podnikání a zaměstnání sečíst příjmy z obou činností a doložit příjmy od zaměstnavatele.

Podnikatel, který žádá o hypotéku, musí samozřejmě vykazovat zisk. Se ztrátovým daňovým přiznáním nemá smysl se o hypotéku ucházet. Banka přepočítá zisk OSVČ na čistý měsíční příjem a ten posuzuje stejně jako u zaměstnanců.

Jak je to s posuzováním bonity u zaměstnanců?

Zaměstnanců se načasování žádosti o hypotéku na přelomu března a dubna netýká. U nich banka při hodnocení bonity posuzuje především příjmy z hlavního i vedlejšího pracovního poměru. Žadatel musí předložit potvrzení o příjmu, které mu potvrdí zaměstnavatel (každá banka má svůj formulář), výjimečně pracovní smlouvu či výplatní pásky. U pracovních smluv na dobu neurčitou většinou banky s uznáním příjmů nemají problém. Pouze v případě, kdy je zaměstnanec v 3měsíční zkušební době nebo naopak ve výpovědní lhůtě, banka žádost neuzná.

Jak se banky dívají na pracovní smlouvy na dobu určitou?

V těchto případech je posuzování bonity komplikovanější. Ne každá banka bude tuto smlouvu akceptovat a většinou je potřeba mít smlouvu u jednoho zaměstnavatele už jednou prodlouženou. Naši hypoteční specialisté však již mnohokrát zaznamenali, že i když smlouva nebyla dosud prodloužena, stačí bance potvrzení, že prodloužena bude. Týká se to spíše smluv na delší období a situace, kdy první období bude končit.

Zohledňují banky při posuzování bonity i jiné příjmy?

Dalšími příjmy, které banka akceptuje, může být rodičovský příspěvek a někdy i výživné na děti. Na rozdíl od rodičovského příspěvku neuznávají banka vzhledem k časové omezenosti jako příjem tzv. mateřskou, kterou pobírají ženy prvních šest měsíců po narození dítěte.

Co se týká přídavků na děti a sociálních dávek, ty nebývají do příjmů zahrnuty u žádné z bank. Po sečtení příjmů banka posuzuje i všechny pravidelné výdaje žadatele. Do nich se zahrnují všechny pravidelné platby, splátky úvěrů, půjček, hypoték, pojistného na životní pojištění a další pojistné produkty, které žadatel používá. Banka se může zajímat také o limity kreditních karet a výši kontokorentů žadatele.

Mohou i zaměstnanci nějak ovlivnit úspěch žádosti o hypotéku správným načasováním?

K tomu mohu říct pouze tolik, že banky se dělí do dvou skupin. Jedny důsledně oddělují základní mzdu a tzv. pohyblivé složky mzdy a u některých není oddělení tak přísné.

Děkujeme za rozhovor.