Jan Lener: Žádost o hypotéku dobře načasujte

Jan Lener: Žádost o hypotéku dobře načasujte

Při posuzování bonity u žádostí o hypotéku vycházejí banky u podnikatelů z příjmů za předchozí rok. Hlavním podkladem pro posouzení bonity OSVČ je daňové přiznání. S blížícím se koncem března vzniká otázka, zda bude výhodnější žádat o hypotéku s daňovým přiznáním z roku 2008, nebo 2009. Odpovídá Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

V jakém ohledu je datum 31. 3. důležité při podání žádosti o hypotéku?

Pokud o hypotéku žádá osoba samostatně výdělečně činná, vychází banka při posuzování bonity z daňového přiznání. Do konce března přitom bankám mohou podnikatelé předložit daňové přiznání z roku 2008. Samozřejmě banky sledují i o rok starší přiznání, kde nesmí být ztráta nebo divoká rozkolísanost oproti aktuálnějšímu přiznání.

Od 1. dubna už banka bude vyžadovat přiznání za loňský rok. Tohoto momentu lze proto využít v případě, že se úspěšnost uplynulých dvou let výrazně liší. Pro podnikatele, který dosáhl vysokého zisku v roce 2008 a rok 2009 se mu příliš nevydařil, je mnohem vyšší pravděpodobnost, že se žádostí o hypotéku uspěje, pokud bance předloží výsledky roku 2008. Ale pozor! Když se žadateli rok 2009 podnikatelsky vůbec nepovedl, nemusí být žádost podaná na konci března jistou výhrou. Banka může z nějakého důvodu pojmout podezření a může požadovat přiznání i za rok 2009.

V případě, že lépe vychází rok 2009, je třeba se žádostí počkat až do 1. 4.?

Pokud podnikatel podá na finančním úřadě daňové přiznání dříve než na konci března, banka je bude brát v úvahu. Podmínkou však bude i dříve zaplacená daň z příjmu.

Týká se termín 31. 3. i podnikatelů, jejichž daňové přiznání sestavuje daňový poradce a mají posunutý termín jeho odevzdání na konec června?

Konec března je mezním datem i pro OSVČ s posunutým termínem odevzdání daňového přiznání. Banka už v období mezi dubnem a červnem v žádném případě nebude akceptovat přiznání z roku 2008 a raději žádost odloží, dokud jí nebudou poskytnuty aktuální podklady.

Jak banky posuzují bonitu o podnikatelů, kteří začali podnikat v roce podání žádosti o hypotéku?

Žádá-li o hypotéku osoba samostatně výdělečně činná, bude banka vyžadovat, aby její podnikání trvalo minimálně 1 rok. Podnikatel bude muset bance předložit minimálně 1 – 2 daňová přiznání z posledních let. Začal-li podnikat až v roce, kdy o úvěr žádá, banka mu hypotéku neposkytne. Je ale možné při souběhu podnikání a zaměstnání sečíst příjmy z obou činností a doložit příjmy od zaměstnavatele.

Podnikatel, který žádá o hypotéku, musí samozřejmě vykazovat zisk. Se ztrátovým daňovým přiznáním nemá smysl se o hypotéku ucházet. Banka přepočítá zisk OSVČ na čistý měsíční příjem a ten posuzuje stejně jako u zaměstnanců.

Jak je to s posuzováním bonity u zaměstnanců?

Zaměstnanců se načasování žádosti o hypotéku na přelomu března a dubna netýká. U nich banka při hodnocení bonity posuzuje především příjmy z hlavního i vedlejšího pracovního poměru. Žadatel musí předložit potvrzení o příjmu, které mu potvrdí zaměstnavatel (každá banka má svůj formulář), výjimečně pracovní smlouvu či výplatní pásky. U pracovních smluv na dobu neurčitou většinou banky s uznáním příjmů nemají problém. Pouze v případě, kdy je zaměstnanec v 3měsíční zkušební době nebo naopak ve výpovědní lhůtě, banka žádost neuzná.

Jak se banky dívají na pracovní smlouvy na dobu určitou?

V těchto případech je posuzování bonity komplikovanější. Ne každá banka bude tuto smlouvu akceptovat a většinou je potřeba mít smlouvu u jednoho zaměstnavatele už jednou prodlouženou. Naši hypoteční specialisté však již mnohokrát zaznamenali, že i když smlouva nebyla dosud prodloužena, stačí bance potvrzení, že prodloužena bude. Týká se to spíše smluv na delší období a situace, kdy první období bude končit.

Zohledňují banky při posuzování bonity i jiné příjmy?

Dalšími příjmy, které banka akceptuje, může být rodičovský příspěvek a někdy i výživné na děti. Na rozdíl od rodičovského příspěvku neuznávají banka vzhledem k časové omezenosti jako příjem tzv. mateřskou, kterou pobírají ženy prvních šest měsíců po narození dítěte.

Co se týká přídavků na děti a sociálních dávek, ty nebývají do příjmů zahrnuty u žádné z bank. Po sečtení příjmů banka posuzuje i všechny pravidelné výdaje žadatele. Do nich se zahrnují všechny pravidelné platby, splátky úvěrů, půjček, hypoték, pojistného na životní pojištění a další pojistné produkty, které žadatel používá. Banka se může zajímat také o limity kreditních karet a výši kontokorentů žadatele.

Mohou i zaměstnanci nějak ovlivnit úspěch žádosti o hypotéku správným načasováním?

K tomu mohu říct pouze tolik, že banky se dělí do dvou skupin. Jedny důsledně oddělují základní mzdu a tzv. pohyblivé složky mzdy a u některých není oddělení tak přísné.

Děkujeme za rozhovor.

Anketa: Jste OSVČ?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Jan Lener: Žádost o hypotéku dobře načasujte”

  1. Jan Jindra napsal:

    vyřízení hypotéky a poté změna daňového přiznání ???
    Dobrý den, jsem OSVČ a v současné době vyřizuji hypotéku. Daňové přiznání za minulý rok (2009) jsem už odevzdal, včetně zaplacení daně FÚ. Dříve jsem uplatňoval „výdajový paušal“, ale díky tomu, že bych na hypotéku takto nedosáhnul tak jsem musel letos kvůli bance uplatňovat skutečné výdaje. Chtěl jsem se zeptat jestli je možné vyřídit hypotéku do konce března a ještě potom podat FÚ opravné daňové přiznání, kde uplatním výdajový paušál? Jedná se o to, že pouze díky tomu aby banka viděla, že mám příjem, tak zaplatím zbytečně o desítky tisíc na daních víc.

    1. petr napsal:

      RE: vyřízení hypotéky a poté změna daňového přiznání ???
      No to je podvod, taky by to mohlo skončit jinak, že…

  2. Poradce napsal:

    Tolik nepravd a nepřesností najednou... Lenere, Lenere
    Okomentovat nepravdy a mystifikace, které jste pane Lenere uvedl v tomto článku, by vydalo na další dva… Když už ty klienty neděláte (v Top Consultantu jste se s nimi alespoň občas viděl) tak si to co napíšete alespoň ověřte. Takto se OSVČ akorát odrazují o hypoték, když je prezentujete jako téměř „nemožné“.

    K těm nepravdám alespoň stručně. Příjem OSVČ lze počítat několika různými způsoby. Váš odstavec:

    „Podnikatel, který žádá o hypotéku, musí samozřejmě vykazovat zisk. Se ztrátovým daňovým přiznáním nemá smysl se o hypotéku ucházet. Banka přepočítá zisk OSVČ na čistý měsíční příjem a ten posuzuje stejně jako u zaměstnanců.“

    je fakt perla a je úplně zcestný… Při výpočtu příjmu z obratu může být OSVČ i ve ztrátě, bance může postačit (ne úplně ve všech samozřejmě) výpočet procenty z obratu. Pokud takto nutíte všechny OSVČ do vysokých daňových přiznání kvůli hypotékám, tak je Ti Vaši poradci v Brokerech obírají o pěkné peníze… Sám mám dvě hypotéky, a daňové přiznání minimální či záporné. Specifické obory dokonce mohou prokazovat příjem naprosto specifickým způsobem.

    No a když ani tudy cesta nevede, tak existují hypotéky bez prokazování příjmu, jejichž podmínkou je akorát dostatečně vysoká zástavní hodnota.

    Zadalší….banky už dávno nepovažují platby životních pojistek jako povinnou součást hodnocení bonity (pokud nejsou podmínkou úvěrové smlouvy) a kdybychom se měli zabývat postupem u žádostí v průběhu měsíce března, tak to by bylo ještě na další dvě statě….

    Fakt si ty věci příště radši ověřte, než začnete plácat nesmysly……Ale to je typický přístup Broker Consultingu…. :-(

    1. Radek napsal:

      RE: Tolik nepravd a nepřesností najednou... Lenere, Lenere
      Např. s tvrzením „No a když ani tudy cesta nevede, tak existují hypotéky bez prokazování příjmu, jejichž podmínkou je akorát dostatečně vysoká zástavní hodnota.“ máte pravdu. Ale za jakou cenu? Dostanete o 2 procentní body přinejlepším vyšší sazbu. A musíte mít zástavní hodnotu zpravidla na 200 % hypotéky (tj. získáte 50% LTV).

      1. Poradce napsal:

        RE: RE: Tolik nepravd a nepřesností najednou... Lenere, Lenere
        Výše zástavní hodnoty je individuální, protože ne každý bere hypotéku na 100% ceny nemovitosti, ale pokud chce financovat plnou cenu tak máte samozřejmě pravdu.

        A co se týká toho co za to podnikatel zaplatí ??? Věřte tomu, že pro většinu těchto lidí má podstatný význam především to, že nějakou hypotéku dostanou. A vyšší cena za hypotéku je na druhé straně vyvážena tím, že nezaplatí řádově desítky či stovky tisíc na sociálním a zdravotním pojištění a na daních, které by museli odvést, pokud by bonitu prokazovali standardním daňovým přiznáním. Takže to ve finále vyjde velice podobně, ale hlavně dostanou hypotéku kterou potřebují.

        1. Radek napsal:

          RE: RE: RE: Tolik nepravd a nepřesností najednou... Lenere, Lenere
          Nemusí financovat plnou cenu, stačí 70 % a už má problém s nedokládáním příjmů.

          Jinak s vyšší cenou a její efektivitou souhlasím, zajímalo by mě, co je dražší…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *