Jiný pohled na objem refinancování hypoték

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Kolik nově poskytnutých hypotečních úvěrů připadá na refinancování? To je otázka, kterou si zejména velké hypoteční banky střeží jako oko v hlavě. Odpověď nezná ani Česká národní banka. Můžeme pouze odhadovat. Podívejme se na hypoteční trh s refinancováním z jiného úhlu pohledu.

Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo publikaci „Vybrané údaje o bydlení 2012“. V záplavě statistických údajů obsahuje i data o stavu nesplacené jistiny hypotečních úvěrů poskytnutých na bydlení ke konci každého roku. To je výborný výchozí údaj hovořící o velikosti hypotečního trhu, který lze získat též ze statistik České národní banky.

Tabulka 1: Nesplacená jistina hypotečních úvěrů na bydlení

Rok (k 31. 12. 2013)

Nesplacená jistina hypoték na bydlení (tis. Kč)

2005

160568249

2006

209465391

2007

314630336

2008

369307575

2009

404290788

2010

426399009

2011

475585737

2012

515149359

Poznámka: Od r. 2009 u jedné banky nejsou dostupná data, což ovlivňuje některé celkové součty.

Zdroj: MMR ČR, Vybrané údaje o bydlení 2012

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů každým rokem (dosud) rostl. Růst hypotečního trhu hovoří o tom, že banky poskytly větší objem nových hypotečních úvěrů (bez započítání refinancování, které pouze přelévá nesplacenou jistinu z jedné banky do druhé), než jaký objem jistiny klienti řádnými či mimořádnými splátkami uhradili.

Z objemu hypoték ke konci každého roku můžeme snadno dopočítat, o kolik se v daném roce hypoteční trh skutečně zvýšil. Když k tomu přidáme ještě data z Fincentrum Hypoindexu o objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v daném roce (včetně refinancování), dojdeme k zajímavému závěru: Nově poskytnuté hypotéky tvoří více než dvojnásobek nárůstu objemu hypoték.

Tabulka 2: Změna objemu hypoték ve srovnání s nově poskytnutými hypotečními úvěry

Rok (k 31. 12. 2013)

Meziroční změna (tis. Kč)

Nově poskytnuté hypotéky dle Fincentrum Hypoindexu (tis. Kč)

2006

48897142

107289000

2007

105164945

153693000

2008

54677239

121876000

2009

34983213

78669000

2010

22108221

89974000

2011

49186728

128111000

2012

39563622

132278000

Zdroj: Vlastní výpočty na základě dat MMR ČR – Vybrané údaje o bydlení 2012 a Fincentrum Hypoindexu

Jaký byl objem refinancování nelze jednoznačně říci. Důvodem je neznámá výše splátek jistiny stávajících hypoték, kterou nelze dobře ani odhadnout: Sice je možné odhadnout výši úrokové sazby, můžeme se pokusit trefit splatnost úvěru, ale nevíme, v jaké fázi splácení v průměru hypoteční úvěry jsou. Můžeme tak odhadnout byť s velkou nepřesností souhrnnou výši splátek úvěrů, ale nelze zjistit, jaká výše z ní připadá na splátku jistiny a jaká na úroky.

Data přesto přinášejí zajímavý výsledek. Nejlépe je vidět na podílu nově poskytnutých hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu a meziroční změny nesplacené jistiny hypoték na bydlení.

Tabulka 3: Podíl nově poskytnutých úvěrů k nárůstu nesplacené jistiny hypoték

Rok

Podíl

2006

2,19

2007

1,46

2008

2,23

2009

2,25

2010

4,07

2011

2,60

2012

3,34

Zdroj: Vlastní výpočty na základě dat MMR ČR – Vybrané údaje o bydlení 2012 a Fincentrum Hypoindexu

Jak „podíl“ interpretovat?

Roste-li podíl nově poskytnutých úvěrů k nárůstu nesplacené jistiny, je poskytnuto více úvěrů na refinancování. A naopak při poklesu podílu rostou skutečně nově poskytnuté hypotéky.

Velmi dobře podíl hypoték na refinancování dokládá rok 2007, kdy došlo k hypotečnímu boomu a banky poskytovaly nové hypotéky jak na běžícím pásu. Pak přišla hypoteční krize a hypoteční trh začal strádat.

V roce 2010 by došlo k dalšímu propadu hypotečního trhu, nebýt refinancování tříletých fixací z roku 2007. V roce 2010 bylo na každou 1 mld. Kč růstu objemu hypotečního kmene poskytnuto více než 4 mld. Kč hypotečních úvěrů! Pomineme-li splácení stávajících úvěrů, byly na každou novou hypotéku tři úvěry refinancované. A i po zahrnutí bohužel neznámých splátek jistiny byl tento podíl téměř dvojnásobný než v „běžných letech“. Extrémním byl i loňský rok, kdy končila 5letá fixace úrokové sazby z rekordního roku 2007.

Podíl nově poskytnutých hypoték k nárůstu nesplacené jistiny za sledované období stabilně roste. To svědčí o růstu významu refinancování na hypotečním trhu – ostatně, zvýšilo se obecné povědomí o této možnosti a nové dravé hypoteční banky na refinancování vysloveně lákají.

Anketa: Máte zkušenosti s refinancováním hypotéky?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *