Jiří Báča o převratných hypotékách mBank

Jiří Báča o převratných hypotékách mBank

Petr Zámečník

mBank rozpoutala vřavu mezi spořícími účty. Nyní se vrhá do boje o hypoteční klienty. K tomu připravila ojedinělou hypotéku na českém trhu. Nejen o ní se bavíme s Jiřím Báčou, generálním ředitelem mBank.

mBank vstoupila na český trh koncem listopadu loňského roku a od svého počátku nabízí především spořící účet. Od ledna začala nabízet i hypotéky, respektive měla je ve své produktové nabídce. Zpočátku ovšem nebyla pro klienta příliš možnost hypotéku získat. Bylo to vysokým zájmem, nebo špatnou připraveností mBank?

Hypotéky jsme začali nabízet pasivně v lednu. Pasivně znamená, že jsme je nikde neinzerovali, neběžela reklama, nenabízeli jsme je aktivně na finančních centrech, nicméně ta možnost tam byla na internetu a je pravda, že zájem byl již zpočátku obrovský.

Zájem je pořád vysoký, nicméně na začátku převyšoval naše možnosti. To znamená, že na začátku naběhlo nějakých tisíc žádostí, což je něco, co jsme vůbec nečekali, protože nikde nebyla reklama a počet poradců, které jsme měli, to nebyl schopen pokrýt.

V tuhle chvíli je situace jiná. Máme pokrytou v podstatě celou republiku jak finančními centry, tak kiosky, máme uzavřeny kontrakty s největšími brokery. Je ale pravda, že ze začátku klient nemusel být vždy spokojen s rychlostí.

Spolupracujete s brokerskými společnostmi. Ovšem brokerské společnosti musí být z něčeho živi a chtějí dostávat provize ze zprostředkovaných produktů. Tu banky většinou hradí z poplatku za uzavření produktu. Ten vy ale máte nulový. Z čeho platíte práci brokerů?

Každý produkt má svou ekonomiku. To znamená, že má svou návratnost, má svůj výdělek. To je něco, co máme velmi dobře spočítáno. Banka vydělává samozřejmě na úroku, vydělává na transakcích, které jsou spojeny s hypotékou. Platíme provizi brokerům a vyděláváme standardně na úroku, na práci s úrokovou sazbou. Do této oblasti patří mimo jiné i pojištění nebo i získání dlouhodobého vztahu s bonitním klientem.

Jsou brokerské společnosti vaším významným distribučním kanálem, nebo hlavním distribučním kanálem je internet a vy předáváte hypotéky brokerům až ke zpracování?

V tuhle chvíli máme tři základní distribuční kanály pro hypotéky. Jedním z nich jsou naše finanční centra, v tuto chvíli již máme 20 obchodních míst a do poloviny roku jich budeme mít 30, čímž skutečně velmi komfortně pokrýváme celou českou republiku. Druhým kanálem je internet, kterým žádosti distribuujeme na finanční centra a dále zpracováváme. Třetí jsou brokeři, kteří by v budoucnu měli tvořit přibližně polovinu celkové plánované produkce.

mBank přišla s do té doby na českém ojedinělým konceptem hypotéky s tzv. bilančním mechanizmem. O co se jedná?

Bilanční mechanizmus umožňuje klientovi zásadním způsobem snížit úrok placený za hypotéku. Aktivně si řídíte výši úroku prostřednictvím výše vkladu depozit u mBank.

Prakticky to znamená, že máte nastavenou výši hypotéky, tu hypotéku máte vyčerpanou, nicméně pokud vedle toho u nás máte finanční prostředky na vašem účtu, tak se úrok počítá jen z rozdílu. Pokud tedy máte např. milion hypotéku a 600 tisíc u mBank na účtu, úrok se počítá jenom ze 400 tisíc.

To přirovnání ke kontokorentu není úplně přesné, ale je hodně vypovídající.

Říkáte, že úrok se počítá z rozdílu částek. Z jaké částky se počítá splátka hypotéky?

Splátka se počítá samozřejmě z celkové částky hypotéky. Nicméně je tam rozdíl u toho úroku.

Klient, který si tedy půjčí hypotéku na dvacet let, bude mít možnost uložit si peníze na úrok de facto ve výši úroku hypotéky, kterou splácí.

Je to tak. Výše jistiny zůstává stejná, respektive ubývá tak, jak platíte splátky, nicméně úrokovou sazbu u hypotéky si můžete snížit v závislosti na tom, jakou částku máte uloženu na depozitech u naší banky.

Jak je to se zdaněním úroku? Pokud přijmu úrok z vkladu u banky, zaplatím srážkovou daň ve výši 15 % z úrokového výnosu. Jak je to u toho bilančního mechanismu?

Na hypotéku je navázaný speciální účet. Prostředky na něm nejsou úročeny, ale vy neplatíte úroky z hypotéky. Není tam tedy problém se spořícím účtem a se zdaněním.

Když si tedy klient uloží peníze na speciální účet, jen neplatí úroky z hypotéky a nemusí tedy platit ani daň z příjmů z úroků. Zároveň se ale připraví o možnost odpočtu části úroků z hypotéky od základu daně, je-li hypotéka poskytnuta na řešení vlastního bydlení.

To je pravda. Nicméně je otázkou, jak dlouho tu daňové zvýhodnění u hypoték bude. Klíčové je však, že výhodnost u bilančního mechanismu je podstatně větší.

V tomto týdnu přišla Česká spořitelna s novou hypotékou, kde klient, který s hypotékou zároveň spoří, po ukončení období fixace obdrží od banky úrok ve výši úrokové sazby hypotéky. Myslíte si, že je to reakce na vaši hypotéku?

Myslím si, že toto konkrétně není reakce na naši hypotéku. Tento produkt se dívá nikoli dopředu, ale zpátky do historie bankovnictví. Něco podobného v historii bankovnictví již bylo, ale nedomnívám se, že je to ta nejúspěšnější forma hypotéky. Jde to spíše směrem ke stavebnímu spoření než k progresivním produktům u hypoték.

Na českém trhu jsou v letošním roce desítky a desítky miliard hypoték k refinancování. A samozřejmě Česká spořitelna byla v minulých letech v hypotékách mimořádně úspěšná a naše konkurence v tuhle chvíli, protože byla úspěšná v minulosti, je v ohrožení z důvodu refinancování. Musí proto přijít s nějakým druhem nabídky, aby si vůbec udržela portfolio klientů, které má.

Česká spořitelna v nedávné době oznámila, že bude zpřísňovat spolupráci s brokery, protože portfolio klientů získané brokery je více rizikové než portfolio získané bankovními poradci. Myslíte si, že jsou tyto obavy oprávněné?

Nemám důvod nevěřit datům konkurence. Toto prohlášení jsem také zaznamenal. Podle mě za tím stojí dva důvody. Jeden důvod je samotné riziko úvěru, tedy riziko nesplácení. A pak je riziko, které jsem již zmínil. Zejména tři velké banky, které na českém hypotečním trhu dominovali v minulých letech, si v tuto chvíli uvědomují riziko spojené s brokery a s refinancováním.

Klienti, kteří byli získáni v minulosti brokery, jsou v tuto chvíli ve větším ohrožení co se týká refinancování. To je podle mého názoru druhý důvod prohlášení konkurence.

Lze si vaši odpověď vysvětlit tím způsobem, že broker, jehož klientovi končí období fixace, svého klienta osloví a doporučí mu s cílem získat další provize tím, že mu doporučí jinou banku pro refinancování hypotéky? Z refinancování hypotéky u jiné banky provizi bude mít, kdežto když ponechá klienta původní bance, nedostane žádnou provizi?

Tohle nechci blíže komentovat. Záleží na brokerovi, záleží na solidnosti té firmy, na vztahu s tou konkrétní bankou. Nicméně jsou to jenom obchodníci a to riziko, pokud ho srovnáte se zaměstnancem banky, je nesrovnatelně větší. Riziko z pohledu banky tu existuje větší než u zaměstnanců banky.

mBank poskytuje hypotéky od ledna letošního roku. Kolik hypoték jste již poskytli a v jakém objemu?

V tuhle chvíli se pohybujeme v řádu 100milionů a narůstá nám to progresivně. Zajímavé je, že téměř dvě třetiny všech hypoték jsou hypotéky, které jsou refinancováním hypoték.

Připravujete další novinky na hypotečním trhu?

Připravujeme, ale nečekejte ode mě, že vám je teď řeknu.

Máme nyní variabilní sazbu vázanou na PRIBOR, kterou můžete kdykoli změnit na fixní a obráceně, to je další zajímavý atribut, ale pro mě, a jak vnímám naše klienty i pro ně, je klíčová kombinace věcí. Není to hypotéka s jedním benefitem, ale je to kombinace, která začíná tím, že nejsou žádné poplatky, přechází přes bilanční mechanismus, možnost bez sankce předčasně splácet, je tam variabilní i fixní sazba, které lze měnit… Naši nabídku v oblasti hypoték klienti vnímají   jako komplexní produkt.

Jedním z produktů, který na českém trhu zatím není a který chce přivést maďarská firma Hild, je „zpětná hypotéka“. Klient prodá společnosti svou nemovitost, dostane část peněz v hotovosti, může v nemovitosti doživotně bydlet a navíc bude dostávat doživotní rentu. Myslíte si, že by to byl zajímavý produkt i pro banky?

Abych byl úplně upřímný, myslím si, že každý trh, zejména bankovní, má nějaký vývoj. A s určitými produkty můžete přijít až v momentu určité zralosti trhu. Když se podíváte na vývoj českého trhu, tak si prošel určitými etapami, a produkty můžete uvést až v určitém momentu. Když s produktem, který by mohl být úspěšný, přijdete dříve, tak s ním nemusíte uspět.

Pro obdobné produkty podle mého názoru v tuto chvíli na českém trhu ještě není místo.

Děkuji za rozhovor.

Anketa: Využili byste bilanční mechanismus u vaší hypotéky?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Jiří Báča o převratných hypotékách mBank”

  1. mm-finance napsal:

    Co registrace?
    muzete mi rici proc mbank nabizela klientum hypoteky a jeste v te dobe nemela ani registraci na poskytovani hypotek od ČNB(MF ČR) v ČR??? to neni zrovna verohodny postup…..

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Co registrace?
      Dobrý den, je třeba nemíchat dohromady dva pojmy. Hypotéky může poskytovat kdokoli bez jakékoli licence (jedná se o úvěr zajištěný nemovitostí).

      Tzv. „hypoteční licence“ vydávaná Českou národní bankou se týká emise (vydávání) hypotečních zástavních listů (HZL). To jsou speciální dluhopisy, přičemž peníze, které z jejich prodeje banka utrží, musí použít na financování hypoték. Navíc platí limit, že těmito prostředky může být financována hypotéka pouze do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.

  2. marpol napsal:

    jaká je sazba
    Jak se liší sazba mbank od ostatních?

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: jaká je sazba
      mBank ve svých nabídkách má minimální sazby pro roční fixaci 5,10 %, pro tříletou 5,30 % a pro pětiletou 5,33 %. Např. ČS, GEMB a Hypoteční banka mají pro jednoletou fixaci 5,19 %, 5,14 % a 5,14 % (zde je výhodnější mBank), pro tříletou 5,09 %, 5,04 % a 5,14 % a pro pětiletou 5,09 %, 4,94 % a 5,14 %.

      Jedná se samozřejmě o sazby „od“, tedy minimální, které dostane jen vysoce bonitní klient. Průměrné reálné sazby se pohybují kolem 5,52 % (viz FINCENTRUM HYPOINDEX za březen 2008)
      http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-urokove-sazby-konecne-zmenily-kurz/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *