Kolik stojí váš byt?

Kolik stojí váš byt?

Petr Zámečník

Chcete mít představu o ceně vašeho bytu – současného nebo vysněného? Pak máte několik možností: pozvat si realitního makléře, sledovat stovky inzerátů nebo využít „výpočetní kalkulačku“ pro určení rámcové ceny bytů. Jaké nástroje jsou k dispozici? A jak jsou „přesné“?

Určit cenu konkrétního bytu nepatří mezi nejsnazší úkoly. Vždy záleží na mnoha faktorech, z nichž velikost podlahové plochy patří sice k základním, ale ne zcela vypovídajícím. Rozhoduje také stav objektu, jeho umístění, dopravní obslužnost, okolí, výhled z okna, sousedé…

Pro cenu bytu je v konečném důsledku rozhodující setkání nabídky a poptávky, z nichž vykrystalizuje cena, za kterou je majitel bytu ochoten prodat a zároveň kupující ochoten koupit. Jakékoli odhady – ať již pro účely banky či finančního úřadu – jsou pouze orientační a k hodnotě bytu se mohou pouze blížit. Natož pak automatické oceňovací nástroje dostupné na internetu!

Kdo by ale nechtěl znát alespoň orientační hodnotu svého bytu? Nebo naopak rámcovou cenu bytu v oblasti, kde by chtěl byt koupit? K tomu může využít odhadce, sledovat inzeráty k prodeji srovnatelných bytů v obdobné lokalitě nebo využít některého z orientačních nástrojů stanovujících ceny bytů. Každá z variant má své výhody i nevýhody.

Odhad ceny nemovitosti provedený znalcem je zřejmě nejpřesnější. O ceně konkrétního bytu vypovídá sice nejvíce, ale za jeho pořízení majitel zaplatí řádově tisíce korun. Sledování inzerátů dá představu o nabízených bytech – a nabídkových cenách. Konečná cena může být diametrálně odlišná. Navíc se aktuálně nabízené byty mohou významně lišit od bytu, o němž chcete získat cenovou představu. Výpočetní nástroje k určení ceny bytů dostupné na internetu pracují se statistickou nepřesností, ale mohou zohlednit různé specifika bytů – např. balkon nebo „nepřizpůsobivé“ sousedy.

Bytová kalkulačka na Bydlení.iDnes.cz

Jedním z nástrojů odhadu ceny bytů je Bytová kalkulačka na serveru Bydlení.iDnes.cz, která vychází z dat Institutu regionálních informací – tedy nabídkových cen bytů. To může způsobovat nadhodnocení cen oproti konečné (a samozřejmě, stejně jako u všech statistických modelů, nezohledňuje veškeré výhody a nevýhody konkrétního bytu).

Uživatel nejprve musí zvolit katastrální oblast.

Následuje volba velikosti – podlahové plochy bytu.


A na závěr charakteristiku bytu, domu a jeho okolí. Přehled je poměrně podrobný a pomáhá určit specifika konkrétní nemovitosti.

Ocenění bytů.cz

Na serveru Oceněníbytů.cz lze získat také přibližnou informaci o ceně konkrétního bytu. Výsledek ale nevychází z nabídkových cen bytů, nýbrž z cen, které zadávají sami uživatelé serveru.

I v této kalkulačce je třeba zvolit kraj a následně okres, v němž se byt nachází.

Nechybí ani charakteristika bytu, domu a jeho okolí. Poslední políčko je nejdůležitější – navrhovaná cena bytu. Z takto zadaných cen se totiž odvíjí ceny vstupující do výpočtu pro ostatní byty. Setkává se tu tedy fiktivní nabídka s fiktivní poptávkou (návštěvník si volí i to, zda byt kupuje či prodává).

Jak vychází ceny bytů?

Každá z uvedených kalkulaček cen bytů vychází z jiných parametrů, které se částečně překrývají. A jak vychází konkrétní zadání? Použili jsme několik fiktivních i skutečně inzerovaných bytů pro porovnání výsledků.

 

Byt č. 1

Byt č. 2

Byt č. 3

Umístění bytu

Praha 4 – Nusle

České Budějovice

Teplice

Velikost bytu

60 m2

64 m2

106 m2

Dispozice bytu

2+1

2+1

3+1

Vlastnictví bytu

OV

OV

OV

Materiál

cihla

panel

cihla

Dobrá adresa

ano

ano

ano

Dopravní obslužnost

dobrá

ano

ano

Parkování

dobré

dobré

dobré

Rušná ulice

ano

ano

ne

Pěkný výhled

ano

ano

ano

Neatraktivní okolí

ne

ne

ne

Nepřizpůsobivé komunity

ano

ne

ne

Slunný byt

průměrně

ano

ano

Podlaží bytu

4/6

2/4

1/2

Bytů na patře

4

4

3

Výtah

ano

ano

ne

Stav bytu

udržovaný

před rekonstrukcí

po celk. rek.

Stav domu

po část. rek.

po převaž. rek.

dobrý stav

Balkon

ne

ne

ano

Sklep

ano

ano

ano

Nová kuchyňská linka

ne

ano

ano

Nová koupelna

ano

ano

ano

Nové podlahy

ne

ano

ano

Plastová okna

ne

ano

ne

       

Cena Bydlení.iDnes.cz

3 854 854 Kč

1 824 494 Kč

1 856 297 Kč

Cena Oceněníbytů.cz

2 085 000 Kč

1 819 000 Kč

1 364 000 Kč

Nabídková cena inzerátu

fiktivní byt

1 499 000 Kč

2 600 000 Kč

Rozdíly mezi jednotlivými kalkulátory jsou zejména v některých oblastech poměrně zásadní. Každý kalkulátor ovšem vychází z jiných vstupních dat a každý pracuje na jiném principu a to také vysvětluje rozdílné výsledky.

K čemu lze „bytové kalkulátory“ využít?

První využití kalkulaček cen bytů již bylo zmíněno – přináší orientační cenu majiteli nebo potenciálnímu kupci bytu. Z rozdílu cen mezi jednotlivými výpočetními metodami i mezi vypočtenými cenami a nabídkovou cenou konkrétních bytů je ovšem patrné, že orientační cena může být spíše dezorientační. Přesto má svůj význam, stejně jako průměrné ceny bytů z jednotlivých oblastí České republiky – může sloužit jako argument pro stanovení realizační ceny mezi kupujícím a prodávajícím.

Anketa: Kolik jste ochotni zaplatit za vlastní bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Kolik stojí váš byt?”

  1. ibid napsal:

    pane Zámečníku,
    konečně Vám došlo, že IRI vychází VÝHRADNĚ z nějakých průměrných nabídkových hauznumer, na který ani IRI nemá kapacitu, aby je řádně sledovala, a ne z cen z uskutečněných obchodů. Známej prodával byt, podle IRI měl mít cenu 3,5 mil., nakonec byl rád, že to prodal po půl roce za 2,5. Tyhle stupidní kalkulačky jenom matou lidi…

  2. ibid napsal:

    a ještě jedna připomínka
    pokusně jsem zadal na Ocenění bytů koupi bytu a objevilo se mi, že se cena příliš liší od nabídkové ceny a nebude započítána. To v praxi znamená, že pokud bude nabídková cena na určité výši, tak se nikdo nikdy nedozví, jaká je skutečná cena, kterou je ochoten zákazník zaplatit… :-)))) Myslím, že to jasně dokazuje stupiditu podobných kalkulaček a že už se tady příště ta hloupá reklama na podobný nesmysly neobjeví…

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: a ještě jedna připomínka
      Děkuji za připomínky. Ostatně i v článku uvádím, že rozhodující je skutečná realizační cena. Kalkulačky a různá cenová srovnání rozhodně ale nezavrhuji. Jistý obraz (byť pochopitelně ne ucelený) poskytují.

      1. ibid napsal:

        RE: RE: a ještě jedna připomínka
        ano, také jsem kvitoval, že je konečně nenazýváte realizovanými cenami, protože k tomu maj skutečně daleko. Když jsme u toho, zajímalo by mě, proč ČSÚ má tak dlouhé prodlevy ve zveřejňování skutečně realizovaných cen, když jsem se koukal naposled, tak byly informace staré 1,5 roku. Co kdybyste Vy, který se tím zabýváte, zkusil přímo u pramene něco zjistit? ČSÚ je totiž jediná hodnověrná instituce, IRI ani omylem….

  3. JUDr. Ludwig Sobotta napsal:

    ceny letí nahoru, držte si klobouky
    cituji „Známá nedávno podobný byt kupovala. Sešlo se osm zájemců – a musela připlatit. Za byt nakonec dala o sto tisíc víc, než stál před zlevněním… “

    http://hn.ihned.cz/c1-37552630-lesk-a-bida-prumeru

    Aby taky nepsali za co je platím, HN já mám pod palcem, abyste věděli! Pokud poptáváte dům v Michli napište mi, ceny jdou nahoru!

  4. pf napsal:

    pf
    zkusil jsem brno 3+1 lepsi lokalita cihla OV.
    Cena Bydlení.iDnes.cz 3mil
    Cena Oceněníbytů.cz 2mil
    Nabídková cena inzerátu 2,35mil
    To jsou teda fakt slusne rozdily.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *