Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření: Kdy a jak?

Stavební spoření zpravidla nabízí nižší úrokové sazby z úvěru než hypotéky. Hypoteční úvěr zase nedostanete na celou kupní cenu nemovitosti. To zakládá důvod pro kombinaci hypotéky se stavebním spořením. Jaké má kombinace nevýhody? A v jakých případech může být zajímavá?

Myšlenkou na pořízení vlastního bydlení se během svého života zabývá snad každý člověk. V posledních dvou letech však nebývale vzrostl počet těch, kteří se tuto myšlenku rozhodli realizovat. Pravděpodobně nejsilnějším motivem při jejich rozhodování je tzv. deregulace nájemného, která je uplatňována od 1. ledna 2007 a která se zejména ve větších městech promítá až do 50 % meziročního nárůstu platby za nájemní bydlení. Dalším nesporně ovlivňujícím momentem je pak možnost přímé či nepřímé formy privatizace bytového fondu.

Banky a stavební spořitelny v České republice ve svých portfoliích nabízejí nepřeberné množství úvěrových produktů, které stále rozšiřují a přizpůsobují potřebám svých klientů. Na druhé straně v důsledku celosvětové ekonomické krize a jejích dopadů zpřísňují kriteria a podmínky pro poskytování a zajištění úvěrů tak, aby byla zajištěna návratnost zapůjčených finančních prostředků a klienti byli schopni řádně splácet.

Mezi nejznámější a nejvíce využívané finanční produkty na pořízení bydlení (a jediné pro tento účel určené) patří hypotéční úvěry a úvěry ze stavebního spoření.

Obecně tradovaným omylem je tvrzení, že na pořízení nemovitosti je vhodný hypotéční úvěr a úvěr ze stavebního spoření je využitelný jen na menší rekonstrukce či modernizace. Skutečností je, že všech pět stavebních spořitelen, které působí v České republice, má ve svém portfoliu tzv. překlenovací úvěr s nulovou akontací a prodlouženou dobou splatnosti, takže v mnoha ohledech se tento typ úvěru stal velmi tvrdou konkurencí klasickým účelovým hypotéčním úvěrům.

Hypotéční úvěry

Hypotéční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti.

Úvěr se považuje za hypotéční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva (§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech). Právní účinky zástavního práva vznikají zpětně ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Hypotéční úvěry lze dělit na účelové a neúčelové. Pro pořízení vlastního bydlení, kdy účel je zřejmý, by použití neúčelové hypotéky bylo nesmyslné, neboť by se projevilo ve výrazně vyšší roční úrokové sazbě a tím v mnohem vyšší částce celkem zaplacených úroků.

Pro naši potřebu tedy vždy volíme účelový hypoteční úvěr, kdy lze navíc odečítat zaplacené úroky od základu daně.

Výše úvěru se pohybuje v rozmezí cca 300 000 Kč až 30 mil. Kč.

V současnosti banky snižují hranice pro zajištění nemovitostí na max. 75 - 90 % odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Klient si tak musí při koupi nemovitosti 10 - 25 % dofinancovat z vlastních prostředků. Pro získání vyššího úvěru je nezbytná vysoká bonita žadatele o úvěr. Zde vzniká první možnost pro použití úvěrových prostředků ze stavebního spoření.

Doba splatnosti hypotéky se nejčastěji pohybuje v rozmezí 5 až 30 let (maximálně 40 let). Logicky platí, čím je doba splatnosti delší, tím jsou sice měsíční splátky nižší, avšak klient zaplatí vyšší celkovou částku na úrocích.

Délka fixace úrokové sazby je v rozmezí 1 až 15 let od podpisu úvěrové smlouvy klientem. Po zvolenou dobu fixace zůstává roční úroková sazba neměnná. Zpravidla platí, že čím kratší doba fixace, tím nižší je úroková sazba. Během doby fixace nemůže dlužník bez sankcí změnit podmínky splácení (splatit jednorázově část úvěru, změnit dobu splatnosti atp.). V okamžiku, kdy fixační období končí a je uzavírána nová smlouva pro další období, může klient mimořádnou splátkou část jistiny nebo její celý nesplacený zůstatek bez sankcí zaplatit z vlastních prostředků či refinancovat jiným úvěrem. Zde tedy jsou další dvě možnosti kombinace s úvěrem ze stavebního spoření.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření je druhým produktem na našem trhu určeným pro financování bydlení. Jeho hlavními výhodami je silná podpora ze strany státu prostřednictvím příspěvku ve výši 15 % z částky naspořené v kalendářním roce (max. 3 000 Kč) a možnost úvěru s nízkým úročením.

Úvěr ze stavebního spoření je možné čerpat po naspoření cca 35 - 50 % cílové částky (podle zvoleného tarifu), popřípadě formou překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr je určen k překlenutí doby mezi čerpáním úvěru a dospořením patřičné částky ze stavebního spoření, kdy klient splácí úroky z překlenovacího úvěru a zároveň dospořuje, tzn. že v průběhu splácení překlenovacího úvěru se nezmenšuje jistina a placené úroky se nemění, k tomu dochází až s přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření.

Rozdíl mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření je zpravidla v době splácení a úročení. Zatímco hypotéka je splácena až 40 let, úvěr ze stavebního spoření max. kolem 25 let. Z toho pak plynou rozdílné výše splátek u velkých úvěrů.

Kombinace HÚ a Stavebního spoření

V zásadě existují tři úrovně kombinace hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření.

• Při koupi nemovitosti banky klientovi zpravidla půjčí nejčastěji cca 70 % - 80 % z odhadu zastavované nemovitosti. Tuto část kryje z prostředků hypotečního úvěru a zbývající část kupní ceny může uhradit úvěrem ze stavebního spoření.

Klient má starší smlouvu o stavebním spoření, kde již splnil podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Pokud je v rodině více smluv, lze čerpat úvěr na každou smlouvu.

Výhody: Splácí jen skutečně půjčené prostředky, do určité výše může být bez zajištění, nízká úroková sazba, měsíční splátka činí zpravidla 1 % z dlužné částky, doba splatnosti cca 10 let, kdykoliv může dát bez sankcí mimořádné splátky či splatit celý zůstatek, zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu.

Nevýhoda: Prostředky z ÚSS dostane až cca za 2 měsíce od žádosti.

Klient nemá smlouvu či smlouvy v rodině splňující podmínky řádného úvěru. Pak musí uzavřít překlenovací úvěr.

Výhoda: Zpravidla nižší úrokové sazby než u hypotéky, poskytnutí úvěru v některých případech i do tří dnů, do určité výše může být bez zajištění, zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu.

Nevýhoda: Klient nesplácí jistinu, ale dospořuje - de facto si tak částečně půjčuje vlastní prostředky.

• Klientovi končí fixace úrokové sazby u hypotéky a může dát bez sankce mimořádnou splátku.

Lze využít řádný i překlenovací úvěr, ale je vhodné o ně požádat s předstihem. Tímto způsobem lze docílit snížení úrokové sazby, ovšem vzhledem ke zpravidla kratší době splatnosti u stavebního spoření může dojít ke zvýšení celkové splátky. Zvyšují se zároveň transakční a fixní náklady (poplatky za převody, vedení účtů apod.) a může dojít k nemožnosti odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmů.

• Klientovi končí fixace úrokové sazby u hypotéky a bude uzavírat smlouvu na další období, ale banka mu nenabízí výhodnou úrokovou sazbu. Klient může celou výši nesplaceného zůstatku hypotéky refinancovat překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření.

1. Musí si nechat vyčíslit přesnou výši dlužné částky a požádat stávající banku o souhlas se splacením této částky.
2. Musí si vybrat stavební spořitelnu a včas vyřídit překlenovací úvěr.
3. Pokud má někde již založenu smlouvu o stavebním spoření, musí si vybrat vhodný produkt z jejího portfolia. V ideálním případě pak řádný úvěr, pokud má naspořenou dostatečnou částku a splňuje další podmínky.

Výhody: Dobu splácení si zvolenou výší dospořované částky může ovlivňovat sám, kdykoliv může dávat mimořádné splátky či splatit celý zůstatek, po dobu dospořování má nárok na státní podporu, po překlopení do řádného úvěru má pevnou, předem známou, nízkou úrokovou sazbu, zaplacené úroky lze až do výše 300 000 Kč ročně odečíst od základu daně z příjmů - alespoň do překlenutí na řádný úvěr.

Nevýhody: Přesně stanovené období pro refinancování, celkově vyšší splátky, vedle dospořování splácí ještě úroky z celé části překlenovacího úvěru (i z již naspořených vlastních prostředků), po překlenutí na řádný úvěr ztrácí možnost daňových odpočtů.

V současné době jsou historicky nejnižší úrokové sazby vyhlášené ČNB na 1,5 %. Kupodivu v takové situaci se banky začínají odklánět od ČNB v úročení hypoték a jdou opačným trendem...