Kvalitní bydlení v Praze není k sehnání

Kvalitní bydlení v Praze není k sehnání

Petr Bukač

Finanční krize ochladila realitní trhy. Díky převisu nabídky nad poptávkou po rezidenčním bydlení by měl mít bonitní zájemce o pořízení kvalitního bydlení v Praze jediný problém – rozhodnout se, kterou ze skvělých nabídek si má vybrat. Opak je ale pravdou. Sehnat odpovídající byt za rozumnou cenu může být skoro nadlidský úkol.

Moderní bydlení evropské úrovně

Praha a její okolí mají v oblasti rezidenčního bydlení specifické postavení dané velkou koncentrací obyvatel s nadprůměrnými příjmy. Není proto divu, že naprostá většina developerských projektů v Česku se soustřeďuje právě sem. Donedávna to byla sázka na jistotu, protože platilo, že co se v Praze postaví, to se dříve či později také prodá – bez ohledu na lokalitu, dispoziční řešení bytů a jejich cenu. Když prodej váznul, většinou stačilo zájemce povzbudit třeba nabídkou kuchyňské linky zdarma.

Kupující celkem bez problémů získávali úvěrové financování a na kvalitu nabízených bytů zase tak moc nehleděli. Stačilo, když je prodejce ujistil, že vybraný byt „naplňuje standard moderního bydlení evropské úrovně“. Jenom málokterý kupující přitom věděl, co tahle kouzelná věta vlastně znamená. Že by laminátové plovoucí podlahy ve všech místnostech s výjimkou WC a koupelny? Nebo plastová okna se součinitelem prostupu tepla U = 1,1 W/m2K? Nebo kuchyňskou linka umístěná přímo v obývacím pokoji?

Co na tom, že hlavní předností levných laminátových podlah je jejich nízká cena a chůze po nich nepatří k nejpříjemnějším zážitkům pro obyvatele daného bytu a často ani pro jejich sousedy bydlící o patro níž. Nebo že nic levnějšího, než bílá plastová okna osazená dvojskly s uvedenými termoizolačními vlastnostmi se prakticky už nevyrábí. Nebo že vaření v obývacím pokoji znamená nejen bezprostřední kontakt hospodyně se zbytkem rodiny, ale také obtěžování všech hlukem a pachy z vaření.

Bydlení není jenom byt

Většina nově postavených bytových domů má řadu společných problémů, které budoucím obyvatelům komplikují život. Ať už byl developerský projekt realizován formou zahuštění stávající zástavby nebo vznikl na zelené louce, je skoro jisté, že víc než pouhé bydlení lidem nenabídne. Občanskou vybaveností se developeři zásadně nezabývají. Téměř neřešitelným problémem bývá umístění dítěte do školky nebo sehnání lékaře ochotného zaregistrovat nové pacienty. Jezdit kvůli tomu přes půl města není příliš příjemné.

Problematické bývá i příslušenství bytů. Jednou z výhod pořízení bytu v novostavbě je možnost získání parkovacího stání v podzemních garážích. Háček je ovšem v tom, že norma, podle níž je šířka parkovacích míst často navržena, pochází z dob starých škodovek a žigulíků. Vlastníci aut větších než Škoda Fabia musí při parkování a nastupování nebo vystupování z vozu prokázat jistou dávku obratnosti. Více než jenom mírné pootevření dveří vozy zaparkované na vedlejších stáních totiž obvykle nedovolí.   

Téměř všichni majitelé nově postavených bytů se musí připravit na boj s prostorem pro uskladnění věcí, zvláště pokud si k bytu nepořídí i komoru nebo sklepní kóji. S potřebou uskladnit nejen sportovní potřeby a sezónní věci, ale třeba i obuv, ošacení nebo potraviny, se totiž při projektování bytů zpravidla nepočítá. Samostatná šatna nebo spíž je zvláště u menších bytů naprostou výjimkou. Nezbytností pak je pořízení vestavných skříní zabírajících životní prostor, kterého v bytech nebývá nadbytek 

Cena řady nabízených bytů neodpovídá jejich kvalitě

Pro většinu lidí je pořízení bytu životní investicí, na kterou padne většina úspor a ještě je potřeba se zadlužit. Je tedy celkem logické, že za vynaloženou šesticifernou částku požadují odpovídající kvalitu. Té se ale na českém realitním trhu stále ještě příliš nedostává. Naprostá většina developerských projektů nabízí bydlení, které lze pokládat jen za vyhovující spíše než za opravdu kvalitní. Lokalitou a dispozičním řešením bytů počínaje a použitými materiály a úrovní provedení stavebních prací konče.

Sehnat dispozičně dobře řešený byt v zajímavé lokalitě je krajně obtížné, a to bez ohledu na jeho cenu. Dokonce i v případě bytů, které jsou prezentovány jako luxusní, někdy bývá luxusní jenom jejich cena. Na trhu tak zůstává nepovšimnuta spousta dokončených bytů, o které nikdo nemá zájem. Developeři nechtějí příliš slevovat ze svých cenových požadavků z dob stavebního a prodejního boomu, které ale kupující nehodlají akceptovat. Výsledkem je zamrzlý trh, na němž se nabídka prodávajících s poptávkou kupujících z velké části míjí.

Při zadání poptávky do vyhledávače realitních serverů vyskakují především nabídky „ležáků“, jejichž ceny se příliš nemění. S rozjížděním nových projektů  jsou developeři opatrní. V zásobě mají řadu nedokončených projektů, u nichž jenom dostavují další plánované bytové domy v již rozestavěných lokalitách. Když se nový projekt objeví, atraktivní byty jsou rychle pryč, pokud se vůbec dostanou do volného prodeje. Čím náročnější je zájemce o bydlení ve svých požadavcích, tím větší je pravděpodobnost, že bude hledat marně.

Byty z exekucí situaci nezmění

Finanční krize a zastavení růstu ekonomiky přinesly nárůst počtu lidí, kteří se v minulých letech zadlužili a nyní nejsou schopni své závazky splácet. Přitom ani tolik nejde o hypoteční úvěry. Banky se totiž prozatím snaží realizaci zástav pokud možno vyhnout. S dlužníky komunikují a hledají řešení, které by jim umožnilo jejich situaci zvládnout. Zpravidla se s nimi dohodnou na snížení výše splátek jejich rozložením do delšího časového období, případně i na dočasném pozastavení splácení jistiny úvěru.

Daleko nebezpečnější bývají nesplácené závazky z různých hotovostních půjček a spotřebitelských úvěrů, které díky sankcím mohou narůst do závratné výše a skončit exekucí. Představa, že trh s novými byty rozhýbají jejich nucené dražby, ale není příliš reálná. Lze totiž předpokládat, že většina z 2,5 miliónu nařízených exekucí se týká lidí s nízkými příjmy, kteří svou finanční situaci obecně zvládají hůře než zbytek populace. Málokdo z této skupiny disponuje atraktivním bytem, který by se mohl být dražen.

Pokud k tomu dojde, je otázkou, zda se za současného stavu vedení exekučních řízení o takovéto dražbě běžný zájemce vůbec dozví a bude mít možnost se jí zúčastnit. Jediné dražby nových bytů, které v poslední době probíhaly, byly dobrovolné aukce v režii developerů. Jejich výsledek byl ale tristní. Vyvolávací ceny bytů sice vypadaly zajímavě, ale většina dražených bytů své nové majitele nakonec nenašla. Ceny, které byli ochotni dražitelé nabídnout, se totiž developerům zdály být příliš nízké, a tak své nabídky raději stáhli.

Kdy se situace zlepší?

Předpokladem rozhýbání trhu s byty v Česku je překonání nedůvěry v další vývoj. Klíčový význam přitom bude mít na jedné straně ochota bank půjčovat peníze, a to jak developerům, tak zájemcům o bydlení. Na druhé straně bude důležitá hlavně ochota lidí se při pořizování bytu zadlužit. Bez dostupného úvěrového financování a optimistického výhledu do budoucna s očekáváním dalšího růstu se současná situace na trhu s byty nezlepší. Převládne-li pesimismus, může být ještě mnohem hůř.

Jisté známky oživení světové a národní ekonomiky lze vykládat různě. Podle optimistů se jedná o neklamnou známku nastupujícího růstu. Pesimisté naopak tvrdí, že se právě nacházíme v oku hurikánu, přičemž druhé kolo krize s ještě hlubším propadem nás teprve čeká. Třetí, rovněž nikterak příjemnou, možností dalšího vývoje je předpověď dlouhodobé stagnace s jenom pozvolným návratem k růstu. O tom, která z těchto variant je pravděpodobnější, lze zatím jenom spekulovat. Jasněji by mělo být v příštím roce.

Anketa: Jakým stavbám dáváte přednost?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Kvalitní bydlení v Praze není k sehnání”

  1. Kruton napsal:

    Stesků nad...
    …nedostatečnou, resp. nekvalitní nabídkou nemovitostí už tu bylo povícero. Podle mého názoru se na nastalé situaci v nemalé míře podepisuje cosi, co bych si dovolil nazvat \“mýtem zadržené nabídky\“.

    Stejně tak jako v článku zmiňovaní developeři, kteří odmítli přistoupit na ceny dosažené v aukci, i mnozí individuální prodejci se v periodě všeobecného poklesu cen stáhli z trhu, v lepším případě své nemovitosti pronajímají (či pro ně alespoň nájemníka hledají) a čekají na návrat cenové hladiny, od níž před desítkami měsíců odvodili své představy o ceně.

    Podle všeho je to ovšem čekání na zázrak, a to hned ze dvou důvodů. Především, nemovitost – snad s výjimkou stavebního pozemku – není bezúdržbový uchovatel hodnoty, naopak, aby svou hodnotu uchovala, potřebuje průběžnou péči a pochopitelně investice.

    Kolik majitelů bytu, který je \“po nákladné rekonstrukci\“ nabízen k prodeji kalkuluje například s tím, že v době, kdy své architektonické dílko konečně udají na trhu, může být prošlá záruka na všechny stavební práce, vestavěné spotřebiče etc.? Jak se bude developerům nabizet \“zbrusu nový\“ byt, ve kterém se po dlouhé měsíce, po něž nebyl obýván, stihly projevit všechny nedostatky stavby, jako vyboulené podlahy, popraskané omítky, nehledě už na zašlou malbu a vrstvičku prachu lnoucí ke všem plochám?

    Druhým faktem je poněkud svévolný výklad vztahu nabídky a poptávky. V optice prodejců je totiž tento deformovám do modelu, v němž nabídková strana figuruje jako suverénní subjekt, která podle svých potřeb reguluje množství nabízených nemovitostí, zatímco strana poptávková je odsouzena k roli pasivního objektu, který pouze bez odporu odčerpává z trhu reality za stanovenou cenu. Tato konstrukce ovšem pomíjí faktor času, který skutečně nelze přinutit, aby jednostranně pracoval proti kupujícím.

    Co se může stát na trhu, na nějž po prvních známkách oživení masa prodávajících vrhne své nemovitosti? Dosaženíá cenová hladina se v ten moment velmi pravděpodobně sesype jako domeček z karet. Předpokládat, že by snad prodávající vzvládlu postupovat koordinovaně, nebo že část z nich opět \“sníží nabídku\“ , tedy se znovu stáhne z trhu a bude měsíce čekat, není z tohoto světa…

    S autorem článku tak lze jedině souhlasit, že v příštím roce bude jasněji. Ovšem až se vyjasní, nejspíše tu a tam uvidíme neuvěřitelné věci.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *