Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Jana Zámečníková

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí?

Vaše společnost není na českém trhu zatím příliš známá. Čím se zabýváte?

Jsme realitní společnost, která je specialistou na profesionální investování do nemovitostí. Sloužíme jako spojovací článek mezi rodinnými podniky, soukromými fondy a institucionálními investory, kteří chtějí prodat své budovy. Našimi klienty jsou lidé, kteří mají jmění a chtějí si ho udržet.

Movití lidé, s kterými jednáme, nechtějí mít peníze v hotovosti nebo na bankovních účtech, což je v současné době nejhorší možností, kterou můžete zvolit. Ať už se stane cokoliv, dům vám vždy zůstane. Téměř každá budova má svou cenu a existuje jen málo majitelů budov, kteří se nedají přesvědčit k prodeji. Na konci dne prodá každý – za správnou prodejní cenu, protože přivádíme lidi, kteří nabízí nadstandardní podmínky.

Založil jste vaši společnost v roce 2009 v době největší krize…

A přežil jsem :). Založil jsem společnost před šesti lety a byl jsem asi jediný, kdo si všiml, že na trhu chybí někdo, kdo by pracoval s lidmi, kteří chtějí přeměnit peníze v cihly. A to je přesně to, co děláme.

Své zkušenosti v oboru jsem získal během šesti let, kdy jsem vedl investiční oddělení jednoho z největších realitních developerů a investorů v Rakousku a Německu. Byl jsem zodpovědný za všechny stoprocentně vlastněné budovy, kterých bylo po celé Evropě 2,5 tisíce. Po prodeji společnosti se změnil celý management, a tak jsem se rozhodl, že stejnou práci mohu dělat i sám na svůj účet. Byl jsem první, ani v Evropě neexistovala na trhu podobná makléřská společnost. Lidé nechápali, co vlastně dělám a že je to ve skutečnosti potřeba.

Jak se o vás movití lidé dozvídají?

Bohatí lidé mají velmi dobré sítě kontaktů. Jakmile máte dobrou reputaci, lidé klepou na vaše dveře. Vyhodnocujeme  každou budovu, proto je i pro lidi mimo realitní byznys snadné s námi pracovat. Co je nejdražší věcí, kterou mají bohatí lidé? Čas. Bohatí lidé nemají čas čekat týden, dva či tři na informace potřebné pro  vyhodnocení budovy. Prověříme celou nemovitost, smlouvy, plány a vše, co s ní souvisí již  před prezentací nabídky investorovi.

Zaměstnáváme 40 lidí ve čtyřech státech a pouze 16 z nich jsou makléři, protože největší část naší práce je průzkum a sběr dat. Proto lidé, kteří s nám pracují, nikdy neztrácejí čas. Pokud chtějí koupit budovu, koupí jí a nebudou na ně čekat žádná velká překvapení. To je servis, který běžní makléři nemohou nabídnout. Nemůžeme si dovolit chyby, jsme připraveni na vše, co by mohlo ohrozit kupní smlouvu.

V jakých zemích působíte?

Společnost Arnold Investments vznikla v Rakousku, kde jsme v současné době druzí na trhu v našem oboru. Máme kanceláře kromě Vídně také v Praze, Bratislavě a Budapešti. Neděláme co do kvantity tak velké množství transakcí, ale operace, které provádíme, jsou vždy ve velkých objemech. V loňském roce dosáhl objem investic za celou skupinu 250 milionů euro a v letošním roce očekáváme objem v řádu 400 milionů euro a výše. Takže stabilně rosteme.

Do Prahy jsme přišli po krizi v roce 2011, kdy byla pro realitní byznys nejtěžší doba a nic se neprodávalo. Bublina, která v Praze ve skutečnosti byla, způsobila, že řada brokerů končila. Pro nás nastal čas udělat si přehled o trhu a představit tento region našim klientům ve Vídni a v německy mluvících zemích. Dnes jsme již daleko za špatnými časy, ceny vzrostly, trh se zotavil a je zde mnoho peněz, které zde nebyly v minulých letech.

Jak to tedy funguje? Nakupujete to, co bohatí lidé chtějí?

Máme portfolio nemovitostí, které jim nabízíme. Jsme pouze spojovací článek, poradci. Nikdy nic nekupujeme, ani koupit bohužel nemůžeme.

V nedávné době jste uskutečnili vetší transakce. Můžete uvést o jaké se jednalo?

Prodali jsme institucionálnímu investorovi dům, který vlastnilo více soukromých vlastníků, na Staroměstském náměstí.  Dále jsme se například podíleli na realizaci prodeje luxusního 5* boutique hotelu Le Palais na pražských Vinohradech.

Jste také na Slovensku…

Na Slovensku jsme již dva a půl roku. Až nyní jsme se fyzicky přesunuli do Bratislavy, protože si to žádá trh, který se značně rozvinul. Na Slovensko přichází mnoho peněz ze zahraničí, proto potřebujeme lidi přímo na místě.

Takže jste začali ve Vídni, pokračovali do Prahy a pak do Bratislavy…

Minulý měsíc jsme také otevřeli kancelář i v Budapešti. Věříme, že to je v současné době trh s největším potenciálem v Evropě. V příštích pěti deseti letech se tento trh plně zotaví. V rámci zemí, kde působíme, není  místo , kde by se dalo nakupovat tak levně jako Maďarsku.

Věříte tedy, že ceny v Maďarsku půjdou nahoru?

Určitě. Navíc naší výhodou je, že Rakušané mají slabost pro Maďarsko. Německy mluvící lidé nás adresovali přímo na Prahu a Budapešť, proto jsme nemuseli v těchto městech příliš propagovat, stačilo několik pohovorů a lidé volali sami a chtěli nabídky, chtěli investovat.

Jakou změnu pozorujete na českém trhu od doby, co jste vstoupili na trh?

Došlo k obratu o 180 stupňů. V době, kdy jsme na trh vstoupili, lidé neměli peníze a mnoho budov bylo na prodej. Nyní je mnohem méně budov na prodej a mnoho lidí má peníze. Dříve se zájemci o nákup nemovitosti hledali těžko a dnes máme dva až tři zájemce najednou.

Když jsem přišel do České republiky, která je kapitalistickou zemí, všichni chtěli investovat na akciovém trhu. Nyní jsou lidé mnohem konzervativnější, vidí, že nemovitost je nejlepší aktivum, které mohou mít, a cokoliv se stane v příštích letech, vždy budete mít danou nemovitost, zvláště pokud jde o bytové domy, protože lidé vždy budou muset někde bydlet. Do Prahy se v této době stěhuje 10 až 15 tisíc lidí ročně, takže je riziko minimální. Nemovitost je zvláště dnes velmi bezpečný produkt.

Můžete srovnat země, ve kterých působíte v současné době?

Všechny země mají jedno společné – růst cen nemovitostí. Ceny rostou bez ohledu na tom, zda jde o nemovitost s nižší cenou v Budapešti, nebo ve Vídni, kde ceny stabilně rostou již deset let. Myslím si, že je to poprvé, kdy dochází ve všech zemích zároveň k růstu cen o 5 až 10 procent ročně. Slovensko i Budapešť se takto vyvíjí, Praha roste ještě rychleji a ve Vídni za posledních deset let nemovitosti zdvojnásobily svou hodnotu.

Myslíte si, že toto tempo bude pokračovat?

Všechny dobré věci někdy skončí, proto musí skončit i růst cen. Zatím je to podle mně však v nedohlednu. Počítám, že se situace nezmění v příštích několika letech. Úroveň cen celých bytových domů může však dosáhnout maximálně na cenu bytů prodávaných samostatně. Například ve Vídni se dnes v dobrých lokalitách (kromě prvního distriktu) prodávají bytové domy mezi 3,5 a 4 tisíci eur za metr čtvereční a jednotlivé byty stojí přibližně 5 tisíc eur, což vytváří mezeru přibližně 20 procent. Cena za metr čtvereční celého domu ale nikdy nemůže překročit cenu za metr čtvereční samostatného bytu.

Zároveň nesmíme zapomínat, že ceny bytů také rostou. Samozřejmě existují limity. Obchodníci nejsou blázni, kteří by kupovali za jakoukoliv cenu. Chtějí mít jistotu, ale neztrácejí schopnost správně se rozhodnout. V Praze se cena za bytový dům pohybuje mezi 2,5 a 3,5 tisíci eur, rozpětí větší než například ve Vídni.

Jaký je rozdíl realitního trhu ve Vídni a Praze?

V Praze jsou historické bytové domy jen v určitých lokalitách, ve Vídni jsou všude. Na druhou stranu všechny budovy v Praze jsou vybudovány s vysokou kvalitou na rozdíl od Vídně. První městská část Prahy je mnohem větší než ve Vídni, navíc zde žije mnohem více lidí. Ve Vídni jsou v prvním distriktu především kanceláře, žije v něm pouze tři tisíce lidí.

A jak to vypadá na Slovensku?

Na Slovensku téměř neexistuje prodej celých bytových domů. Slovenský trh je tažen především prodejem samostatných bytů. Lidé zde prakticky nepronajímají. Pouhých 5 % bytových domů je v Bratislavě stoprocentně vlastněných a dále pronajímaných. Ve zbylých 95 % bytových domech vlastní byty jednotliví lidé.

V centru města jsou také historické budovy, které jsou využívané především jako kanceláře, v centru nebydlí prakticky nikdo. Pro srovnání ve Vídni se nachází 32 tisíc historických budov, v Praze 21 tisíc a v Bratislavě pouze 1200. Takže nám nezbývá, než se v Bratislavě zaměřovat především na komerční nemovitosti, logistická či obchodní centra.

Jaký rozdíl v cenách mezi Prahou a Bratislavou?

Bratislava je určitě levnější. Moderní kancelářské budovy na dobrém místě v Praze nemůžete získat nad 5,5 %, zatímco v Bratislavě se pohybuje výnos kolem 7 %.

A jak to vypadá v Budapešti?

Budapešť je velmi odlišná. Není možné říci, kde se ve skutečnosti ceny nacházejí, stabilně se totiž pohybují. Trh byl po léta mrtvý, veškerá výstavba byla prakticky zmražená kvůli politické a ekonomické situaci. Trh se dal do pohybu a lidé jsou plni nadšení, které se projevuje i statečnějšími rozhodnutími. Poprvé v letošním roce rostly ceny nemovitostí o 10 procent.

Stát v době komunismu dával byty nájemníkům. Produkt, který je nabízen v Budapešti, je proto zcela odlišný od ostatních zemí. Musíte si koupit část domu a následně postupně sesbírat zbylé části domu. V současné době se snažíme přesvědčit majitele bytů a získat budovy na nejlepších místech v Budapešti, o které je mezi neměcky hovořícími klienty největší zájem.

Rozjela se zde také výstavba. 90 % toho, co můžeme v Budapešti nabídnout, je výstavba. Není to zrovna to, co chceme nabízet, protože naši klienti nechtějí mít starosti s výstavbou, na druhou stranu jsou ale velmi levné.

Kam v Evropě se ještě chystáte?

Určitě do Berlína. Největší chybou bylo, že jsme nebyli v Berlíně již před pěti lety. Myslím si, že by to bylo snažší než Praha i vzhledem k tomu, že mluvím německy. V Berlíně nakupují pouze bohatí lidé, kteří nepotřebují výnos. Výnosy v Berlíně a ve Vídni jsou v současné době stejné, pohybují se okolo dvou tří procent, což není pro bankéře dostatečné, proto musíte mít peníze, abyste zde mohli koupit.

Do budoucna je zajímavé také Miláno, protože Italové potřebují někam umístit své peníze. Je to vidět na Praze. V devadesátých letech skupovali nemovitosti v Praze právě Italové, každá třetí budova měla někdy italského vlastníka.

Děkuji za rozhovor.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *