Mostecké byty jsou lepší než pražské

Chcete investovat do koupi bytu s cílem jeho dalšího pronájmu? Pak se vyhněte Praze. „Lukrativní“ pražské byty zas až tak výhodné nejsou. Jak správně posoudit, zda investice dobrá či nikoli?

Posouzení výnosnosti investic

K posouzení výhodnosti jednotlivých investic existuje mnoho postupů. U cenných papírů a dalších finančních instrumentů se pro názornost uvádí předpokládaná roční výnosnost závislá na růstu jejich tržních cen a jednotlivých plateb z nich plynoucích (dividenda, kuponová platba).  Investor většinou diverzifikuje[1] své finanční prostředky do několika akciových a dluhopisových titulů, čímž tvoří investiční portfolio. Takovéto portfolio má nižší riziko, a zároveň vyšší výnos než samostatné jednotlivé akcie. Běžný výnos u dluhopisového portfolia se pohybuje kolem 5 %, u akciového až kolem 10 % (samozřejmě existují extrémní případy, kdy jsou výnosy ale i rizika mnohem vyšší).

U přímých investic do nemovitostí si musíme výnosnost vypočítat sami. U investic je však častěji využíván termín rentabilita. Její výše se u nemovitostí odvíjí od výše nájmu, který pravidelně platí nájemníci využívající naše prostory ať už k bydlení či podnikání. Druhým faktorem ovlivňující rentabilitu je pořizovací cena nemovitosti (většinou kupní). Jinými slovy jde o podíl zisku k vloženému kapitálu.

Zjednodušeně bychom mohli rentabilitu počítat takto:

ČPříj  - čistý roční příjem z nemovitosti;
PC - pořizovací cena nemovitosti

Čistý roční příjem z nemovitosti odpovídá sumě ročního nájemného sníženého o náklady na údržbu nemovitosti a daň z příjmu fyzických osob.

Dalším zajímavým ukazatelem je návratnost, která v letech udává, za jak dlouho bude celá investice splacena. Logicky se tedy snažíme o investici s co nejvyšší výnosností, což s sebou přináší i kratší dobu návratnosti. Bohužel oba tyto ukazatele zanedbávají časovou hodnotu peněz, avšak pro náš případ jsou postačující.

Zhodnocení investic do nemovitostí je podobně jako u cenných papírů přímo úměrně ovlivněno změnami tržních cen. V následujícím příkladě tyto změny neuvažuji, protože by se jednalo o pouhé spekulace.

Byty v Praze a na Mostecku aneb Reálný příklad vysoce výnosné investice

Důvodem pro odmítavý postoj k přímým investicím do nemovitostí pro drobného investora bývá vysoká finanční náročnost, což ale nemusí být vždy pravda, jak se pokusím ukázat v následujícím příkladě. I zde platí pravidlo, že kdo bude pilný, bude hledat a využívat příležitosti, ten bude pravděpodobně úspěšný a dosáhne svých cílů. Stačí posuzovat odlišné investiční podmínky v různých částech země či světa a zapojit schopnost tyto rozdílnosti využít v náš prospěch.

Vezměme si příklad bytů v Praze a na Mostecku. Odlišné ceny nemovitostí, odlišná kvalita života, odlišná nabídka a poptávka, všechny tyto činitele determinují rentabilitu investice. Na první pohled se může zdát, že koupit nemovitost v Praze je díky vyššímu nájemnému mnohem výhodnější. Následující tabulka dokládá, jak je to ve skutečnosti.

Zdroje:
Mostecká data – konzultace s místními podnikateli,
Pražská data: www.remax-czech.cz ; www.maxirealitypraha.cz

Jak je patrné, rozdíl v nájemném je značný, mostecké činí 37 % toho pražského, nicméně rozdíl tržních cen je ještě vyšší. Cena bytu v Mostě odpovídá pouhým 13 % ceny v Praze. Tato skutečnost značně favorizuje mosteckou investici. Náklady na údržbu obdobných bytů v různých částech země se nemohou diametrálně odlišovat, proto jsem odhadl a započítal shodnou částku.

Z tabulky vidíme, že mnohem lepší investiční příležitost skýtá Mostecko. Nesrovnatelně nižší cena tamějších nemovitostí umožňuje při investici shodné finančního obnosu jako v Praze nakoupit 7,8 bytů s ročním čistým příjmem přibližně 370 000 Kč. Rentabilita investice předstihuje i většinu akciových portfolií. Navíc není výjimkou získat z podobných investic na Mostecku výnos i kolem 20 %.

Lze namítnout, že v Praze není nouze o nájemníky, avšak to samé platí i pro Mostecko. V oblasti působí několik velmi významných zaměstnavatelů (Unipetrol, Česká rafinérská, Mostecká uhelná), kteří nadprůměrným platovým ohodnocením udržují i přes horší životní podmínky vysokou koncentraci obyvatel v regionu.

Nájemníky lze tedy nalézt relativně snadno. Nedůvěra v daný region také částečně pramení z početného romského etnika. Dle minulých zkušeností, lze očekávat, že romští nájemníci mohou být problémovější skupinou, nicméně vše závisí na jednotlivých lidech, není vhodné a správné paušalizovat.

Navíc riziko neplacení nájmu můžeme eliminovat uzavíráním nájemním smluv na dobu určitou (například smlouva na jeden měsíc s požadavkem platit nájemné dopředu vždy k 25. v aktuálním měsíci). Pokud nájemník plní vše, jak má, smlouva je mu automaticky prodloužena o další měsíc, pokud ne, je možné dotyčného okamžitě legálně vystěhovat, protože jednoduše nemá platnou nájemní smlouvu. Tímto krokem se odstraňuje komplikace vypovězení nájemní smlouvy na dobu neurčitou. S prodlužováním smluv nevznikají žádné dodatečné náklady, jelikož veškerá pravidla obnovovací klauzule jsou ve smlouvě zakomponována.

Překvapivě nízké ceny bytů na Mostecku jsou ovlivněny především dlouhodobým historickým vývojem, kdy byly byty z důvodu horšího životního prostředí velmi podhodnocovány.  Aktuální roční růst cen se pohybuje mezi 10 - 15 %, což už samo o sobě působí velmi atraktivně. Předpovědi budoucího vývoje signalizují, že ceny bytů v dohledné době i nadále porostou.

Tlakem na růst cen je také nebývalý zájem zejména pražských investorů, kteří skupují nemovitosti za účelem přestěhování pražských nájemníků z regulovaných bytů do této lokality. Tito investoři pražským nájemníkům nabízí nižší nájem i případnou finanční prémii, čímž se snaží o jejich dobrovolné vystěhování z regulovaných bytů s cílem zbavit se břemene regulace nájemného.

Pokud bude člověk šikovný, zcela jistě dokáže nalézt dobré příležitosti. Podobná situace na trhu nemovitostí panuje i na Chomutovsku a Teplicku a jsem si jistý, že obdobných oblastí je po celé České republice mnohem více.

Nespornou předností tohoto druhu investic je možnost vypůjčení si peněz od banky formou hypotečního či jiného úvěru. Zkuste si banku požádat o úvěr na investici do kapitálových trhů. Jsem si zcela jist, že nepochodíte. Půjčíme-li si raději peníze na nemovitost, do které investujeme minimum našich vlastních zdrojů, díky pákovému efektu[2] značně zvýšíme výnosnost.