EUR 25.200

USD 23.143

REPO sazba ČNB 6.25 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.200

USD 23.143

Text: Roman Klein

09. 12. 2016

0 komentářů

Můj domov: Plánování financování bydlení

 

Pořízení vlastního bydlení není žádný horor. Bude stačit pár základních věcí – peníze, trpělivost a trošku potrápíme i mozek, protože bez přemýšlení to nepůjde. Výsledkem ale bude přehledná cesta k vysněnému bydlení. Jak plánovat financování výstavby či koupě bydlení?

Loading



 


Každá velká akce vyžaduje plánování. A získání vlastního bydlení je pro většinu domácností největší investicí života, která bez dobře zpracovaného plánu může skončit katastrofou. Jak začít?

Zahrádkovi a Voříškovi

Cestu k vysněnému bydlení prošlapou dva vzorové páry, které s námi budou sdílet svůj příběh o novém bydlení: Zahrádkovi a Voříškovi.
Manželé Zahrádkovi bydlí v podnájmu v Praze v malém bytě na Černém Mostě. Voříškovi, mladý nesezdaný pár, bydlí v podnájmu v Mostě. Oba páry nejprve přemýšleli, zda se jim vlastně vyplatí vlastní bydlení.
Tip: Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás
Tabulka 1: Výhody (+) a nevýhody (-) nájemního bydlení a vlastní nemovitosti

Nájemní bydlení Bydlení ve vlastním
Finanční hledisko
+ minimální počáteční investice
– investujete peníze do cizího
– platíte tržní nájemné
Emocionální aspekty
+ nedlužíte
+ jste flexibilní, neřešíte prodej, prostě odejdete
– nemáte jistotu prodloužení smlouvy
– nemáte jistotu nezvýšení nájmu
– pravidelné návštěvy pronajímatele (většinou)
– dodržujete pravidla pronajímatele (družstva)
Komfort
+ nestaráte se o nemovitost
– nemůžete si s bytem dělat „co chcete“
– riziko nekorektního jednání ze strany pronajímatele (chybějící vyúčtování, liknavost ohledně oprav a podobně)
Finanční hledisko
+ investujete peníze do vlastního
+ byt lze využít jako zástavu
+ investice (hodnota nemovitosti nejspíš poroste)
– vysoké pořizovací náklady
– vedlejší náklady (pojištění, daň…)
Emocionální aspekty
+ neřešíte nájemní smlouvy a výši nájmu
+ nikdo vás nekontroluje
– žijete s myšlenkou, že dlužíte
Komfort
+ můžete si doma postavit klidně tobogán
+ je to prostě váš majetek
– staráte se o nemovitost

A protože Zahrádkovi z Prahy platí nájem 11 000 Kč, což je běžná splátka hypotéky ve výši cca 3 000 000 Kč, za kterou se dá pořídit už hezký byt nebo malý domek, neváhali a rozhodli se přestat být nájemníky. Spočítali si, že ročně „věnují“ svému pronajímateli 132 000 Kč. Přitom by tyto peníze mohli investovat do svého vlastního bydlení prostřednictvím právě hypotečního úvěru. A tak se Zahrádkovi rozhodli pro nový rodinný dům kousek za Prahou v Kostelci nad Černými lesy, odkud pochází pan Zahrádka.
Voříškovi platí za nájem staršího 2+1 na mostecké Třídě Budovatelů necelých 8 000 Kč, což je ročně 96 000 Kč. Přitom by mohli bez problému platit hypotéku na svůj vlastní vysněný byt v hodnotě cca 2 milion korun. Proto i Voříškovi neváhali a vybrali si ke koupi starší byt, který budou svépomocí rekonstruovat.

Dvakrát měř, jednou řež!

Takhle se rozhodnout je samozřejmě jednoduché. Důležité je ovšem vše předem propočítat. Je pravdou, že splátka hypotéky je většinou stejně vysoká nebo dokonce i menší, než výše nájemného, ale my musíme myslet komplexněji.
Na co vždy pamatovat v souvislosti s hypotékou

  • Mám dostatečný základ pro požadované LTV? (Mám uspořené finance na částečné financování?)
  • Mám dostatečnou finanční rezervu? (Počítám s nenadálými výdaji?)
  • Mám dostatečný příjem? (Bude mi banka ochotná půjčit?)
  • Neplánuji koupi auta nebo rodinu? (Hypotéka není otázkou jednoho nebo dvou let, ale většinou desetiletí.)

Možná se to zdá úsměvné, ale mnoho lidí si na tyto otázky předem neodpoví, a pak jsou nemile překvapeni, když je bankovní úředníci odmítnou a oni nedostanou hypotéku. Nebo hypotéku dostanou, ale po čase ji nedokážou splácet.
Pokud uvažujete o hypotéce, doporučuji se nejprve sejít s finančním poradcem, který vám detailně vysvětlí principy hypotečních úvěrů. Finanční poradce vám také, na rozdíl od bankovního domu, může nabídnout zajímavější úrok, na kterém můžete ušetřit nemalé peníze. Bankovní poradce konkrétní banky nabízí pouze produkt dané banky, zatímco finanční poradce má všeobecný přehled o všech finančních produktech na trhu. A hlavně, finanční poradci pro vás pracují zdarma. Placeni jsou od bank formou provizí. Jejich úkolem je pro vás najít nejlepší řešení vašeho finančního problému.

RPSN a LTV

Okolo hypoték je spousta pojmů, kterým mnoho lidí nerozumí, nebo si je chybně vysvětluje. A není se za co stydět, nemovitost přece nekupujete každý den. Základnější pojmy spojené s hypotečním úvěrem:

Hypotéka

Jedná se o speciální typ úvěru (půjčky), který je poskytován na řešení bytové potřeby. Tedy na koupi nemovitosti. Na hypotéku si nemůžete koupit auto nebo dovolenou (výjimkou je americká hypotéka, ale to je trošku jiný příběh). Výhodou hypotéky je minimální úrok, možnost fixace úroku a možnost odečtu úroků ze základu daně z příjmů.

Fixace

Fixace je doba, během které se úrok na hypotečním úvěru nezmění. Většinou to bývá několik let (3, 5 ale i 10 let).

LTV

LTV (z anglického Loan-to-Value) je finanční výraz, který udává kolik procent financí z celkové hodnoty nemovitosti dostanete formou hypotéky. Pokud kupujete například nemovitost za 1 milion korun a s bankou vyjednáte LTV 80 %, znamená to, že vám banka půjčí 800 000 Kč (80 % ceny nemovitosti) a vy si zafinancujete zbylých 200 000 Kč z vlastních úspor.
Pozor! Banky nově díky doporučení ČNB nemají půjčovat celých 100 % ceny nemovitosti. Na to je třeba pamatovat.

RPSN

RPSN je roční procentní sazba nákladů. Toto číslo udává, jak drahý úvěr je. Čím vyšší číslo RPSN, tím dražší úvěr.
Okolo hypoték se vyskytuje mnoho dalších pojmů a faktorů, které můžou ovlivnit to, zda vám bude hypotéka schválena. Jedním z důležitých faktorů je finanční minulost. Máte dluhy? Vyskytuje se vaše jméno v registru dlužníků nebo v jiném registru pohledávek? I tyto věci je třeba před podáním žádosti o hypotéku prověřit.
Tip: Mám záznam v registru. Je to problém?

Maraton

Pořízení vlastního bydlení není jednoduchá záležitost a nedá se vyřešit za týden. Domov je místo, které neměníte každých pět let. Většinou na stejném místě bydlíte dlouho, třeba 10, 20 nebo i 30 let. Podívejte se, na příklad našich dvou rodin:
Tabulka 2: Zaplacené nájemné

1 měsíc 1 rok 10 let 20 let 30 let
Zahrádkovi 11 000 Kč 132 000 Kč 1 320 000 Kč 2 640 000 Kč 3 960 000 Kč
Voříškovi 8 000 Kč 96 000 Kč 960 000 Kč 1 920 000 Kč 2 880 000 Kč

Obě rodiny na investici do vlastního bydlení vydělají. Místo nájmu budou splácet vlastní nemovitost a v důchodu, tedy třeba za oněch zmíněných 30 let, můžou nemovitost věnovat dětem, nebo ji prodat a nekončit život důchodem, ale naopak začít znovu žít.


 
Příště…
Dnes jsme si vysvětlili základní pojmy a rozhodli jsme se pro vlastní bydlení. Příště se podíváme na finanční stránku koupě nemovitosti, sjednáme si hypotéku a probereme všechna úskalí, na která bychom měli jako dobrý správce svých peněz pamatovat.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Nový vzestup na trhu: Hypotéky a ceny nemovitostí nabírají dech

O českém trhu rezidenčních nemovitostí a trhu hypotečním není špatné pohovořit s někým, kdo se o dění zajímá. Zájem o hypotéky opět stoupá a s ním i ceny nemovitostí, které začínají nabírat dech. Očekávání a uvolnění parametrů obezřetnosti DTI a DSTI při poskytování úvěrů hraje svou roli. Nedostatek nabídky není jen otázkou poptávky, ale i „zelené“ […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

19. 03. 2024

Komentář: Blíží se znovu do USA nemovitostní krize?

Po delší odmlce se znovu vynořují důkazy o možné krizi v sektoru amerických nemovitostí. Otřesy na tomto trhu negativně ovlivňují tamní finanční domy, které drží velké množství dluhů směrem k developerům a majitelům nemovitostí. S prudkým nárůstem úrokových sazeb má mnoho firem problémy s refinancováním svých dluhů, což některé banky nutí zvyšovat rezervy na opravné […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

18. 03. 2024

Komentář: Regulační bouře prodražuje ceny bytů

Na pozadí neustálých proměn na realitním a hypotečním trhu se stále cosi děje. Jde o aktuální vývoj, trendy a dění, které ovlivňují jak cenovky nemovitostí, tak dostupnost hypotečního financování. Od nebývalého utažení úvěrových podmínek a jeho uvolnění až po očekávání budoucí inflace a role nemovitostí jako prostředku k ochraně před znehodnocením peněz – to vše […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

14. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *