Naúčtovali sankci za neuzavření smlouvy? Možná neoprávněně….

Zdroj: sxc.hu

Zbyněk Drobiš

Při koupi nemovitosti je zpravidla nejprve uzavírána rezervační smlouva. Pokud následně nedojde k uzavření smlouvy kupní, bývá naúčtována smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku. Ne vždy ale oprávněně.

Nejvyšší soud vynesl rozhodnutí ve sporu o uhrazení smluvní pokuty odpovídající rezervačnímu poplatku v případě, kdy realitní makléř nejednal jako zástupce budoucího prodávajícího nemovitosti. Ačkoliv se jedná o rozhodnutí vydané před účinností nového občanského zákoníku, může mít dopady i do současného pojetí vztahů mezi zájemci o koupi nemovitosti a realitními makléři jako zprostředkovateli prodeje nemovitosti.

Odstoupení od kupní smlouvy a uplatnění smluvní pokuty

Okresní soud v Kladně projednával případ žaloby, kterou se žalobci jakožto zájemci o koupi nemovitosti po žalovaném jakožto zprostředkovateli prodeje nemovitosti domáhali zaplacení částky 60 000 Kč s příslušenstvím. Okresní soud v Kladně při posuzování sporu vycházel ze skutkového děje, kdy strany sporu uzavřely v srpnu 2008 smlouvu o rezervaci rodinného domu.

Na základě rezervační smlouvy se zájemci o koupi nemovitosti zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s třetí osobou, tedy prodávajícím nemovitosti, kupní smlouvu na nemovitost, a to včetně závazku úhrady rezervačního poplatku ve výši 60 000 Kč. V případě, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných zájemci o koupi nemovitosti, byla stanovena povinnost zájemců uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši tohoto rezervačního poplatku.

Následně zájemci uzavřeli s prodávajícím kupní smlouvu na nemovitost, od které však o několik dnů později odstoupili, jelikož došlo k sesuvu nosné zdi nemovitosti a nastaly další podstatné stavební závady střechy. Zprostředkovatel odmítnul vydat zájemcům o koupi nemovitosti zpět rezervační poplatek, jelikož uplatnil smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s odůvodněním, že kupní smlouva nebyla uzavřena v rezervační lhůtě z důvodu na straně zájemců o koupi nemovitosti.

Žaloba o 60 000 Kč

Okresní soud v Kladně zamítl žalobu zájemců o koupi nemovitosti. Stanovil, že ujednání o smluvní pokutě je platné, jelikož k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jejich straně.

Odůvodnění Okresního soudu v Kladně: „Soud dospěl k závěru, že žalobci nemají právo na vrácení rezervačního poplatku, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jejich straně. Nepřisvědčil jejich námitce, že k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu špatného stavu domu; žalobci totiž měli možnost si převáděné nemovitosti důkladně prohlédnout a byli s jejich stavem obeznámeni již před podpisem rezervační smlouvy. Kupní smlouva tudíž nebyla v rezervační lhůtě uzavřena z důvodu na straně žalobců a žalované náležela smluvní pokuta.“

Zájemci o koupi nemovitosti nesouhlasili s rozhodnutím soudu a podali odvolání ke Krajskému soudu v Praze, které však bylo neúspěšné. Zájemci o koupi nemovitosti se tedy rozhodli podat dovolání k Nejvyššímu soudu.

Rozsudek Nejvyššího soudu ve prospěch zájemců

Nejvyšší soud vyhověl dovolání a zrušil rozsudky Okresního soudu v Kladně a Krajského soudu v Praze a věc vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud v rámci odůvodnění svého rozhodnutí argumentoval, že rezervační smlouva obsahuje tři zásadní ujednání k právnímu posouzení sporu.

Za prvé se zájemci o koupi nemovitosti zavazují vůči zprostředkovateli prodeje nemovitosti do určité doby uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, za druhé se zájemci o koupi nemovitosti zavazují uhradit rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč a za třetí zájemci o koupi nemovitosti souhlasí, že v případě nesplnění svých povinností dle rezervační smlouvy propadá rezervační poplatek jako smluvní pokuta zprostředkovateli.

Nejvyšší soud rozhodnul, že nejedná-li zprostředkovatel prodeje nemovitosti jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi nemovitosti zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné, tudíž není platné ani ujednání o smluvní pokutě. 

K tomuto Nejvyšší soud: „Smlouva o rezervaci žalobce zavazovala k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, která vůli k tomu, aby žalobci nabyli specifikovanou nemovitost, neprojevila. Je-li ujednání smlouvy o rezervaci neplatné, nemohlo platně založit ani povinnost žalobců uzavřít do 20. 9. 2008 kupní smlouvu, na jejíž porušení je vázána povinnost zaplatit smluvní pokutu; z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je (jako odporující zákonu) neplatné ujednání o založení hlavního závazkového vztahu, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.

K platnosti posuzované rezervační smlouvy by bylo tedy potřebné, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky kupní smlouvy nemovitosti nebo jejich zástupci, avšak zastoupení musí být najisto patrné.

Uvidíme, zda i po účinnosti nového občanského zákoníku bude rozhodovací praxe soudů posuzovat obdobně tuto problematiku. Budete-li řešit takovýto spor, lze jedině doporučit konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho konkrétního případu, a to i vzhledem k neustálému vývoji rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Uvedené a citované rozhodnutí (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012) naleznete v kompletním znění na webových stránkách Nejvyššího soudu: www.nsoud.cz

Anketa: Kupovali jste byt či rodinný dům s odbornou technickou prohlídkou?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Naúčtovali sankci za neuzavření smlouvy? Možná neoprávněně….”

  1. Ing. Jarmila Hegerová napsal:

    Naúčtování sankce za neuzavření KS

    Otázka sankcí ze strany kupujícího je vždy diskutabilní, ale k uvedenému článku mám jednu zásadní připomínku –
    „Nebude-li z důvodu na straně kupujícího KS uzavřena ve lhůtě stanovené v dohodě o rezervaci, kupující je povinen uhradit ve prospěch vlastníka smluvní pokutu ve výši rezervačního depozita. V takovém případě je zprostředkovatel oprávněn započíst rezervační depozitum oproti pohledávce této smluvní pokuty ve prospěch vlastníka. Smluvní pokutu sjednanou podle tohoto ustanovení zprostředkovatel vypořádá s vlastníkem nemovitosti v souladu s jejich Dohodou o zprostředkování prodeje nemovitosti ze dne ………….“ Přece za co by zprostředkovatel chtěl smluvnípokutu??? Nárok má jedině vlastník nemovitosti, protože do dobu „rezervační lhůty“ neměl možnost nemovitost prodávat, on ji prostřednictvím RK rezervoval „ve prospěch kupujícího“.
    Vite, je jinou otázkou, že já mám ve zprostředkovatelské smlouvě nějak „ošetřený“ svůj podíl na této smluvní pokutě za svou „akviziční, marketingovou a inzertní činnost…“, ale kupující vždycky hradí smluvní pokutu jedině „ve prospěch vlastníka nemovitosti“!

  2. pele napsal:

    Jak se to dělá

    Moje zkušenost s RK je taková, že RK rezervační poplatek nevrací nikdy s odůvodněním, že je nevratný, takže pak nezbývá nic jiného, než na RK podat žalobu (jedna žaloba mi teď běží). Důvod proč jsem neuzavřel kupní smlouvu bylo, že jsme se s prodávajícím, resp. RK, nedohodli na znění kupní smlouvy – byla jednostranně nevýhodná. Bohužel kupní smlouvu mi RK dala k podpisu až po rezervační smlouvě.

    RK se už rozsudek NS adaptovaly a teď smluvní pokutu berou jako pokutu, která bude zaplacena prodávajícímu za neuskutečněný prodej a RK má zase smlouvu s prodávajícím, že dostane úhradu služeb od prodávajícího, takže rezervační poplatek RK formálně použije na úhradu smluvní pokuty – „pošle“ peníze prodávajícímu, a prodávající „zaplatí“ odměnu za služby realitce. Reálně samozřejmě k transakcím nemusí dojít.

    1. Ing. Jarmila Hegerová napsal:

      Re: Jak se to dělá

      Dobrý den,
      pane neumím si představit, že RK mluví smluvním stranám do kupní smlouvy – KS je zásadně záležitosti jenom mezi prodávajícím a kupujícím. My, pokud máme exkluzivní smlouvu, tak necháváme KS zpracovávat na naše náklady našemu právnikovi a pak ji dáváme k připomínkám oběma stranám. Podívejte, KS je „dohoda“ mezi stranami, za těch skoro 6 let co pracuji v realitách se mi nikdy nestalo, aby se strany nedomluvily, když základní podmínka, kterou je cena, splněna musela být, tu vlastně dohoduje RK. Vite, ono taky právě jde o tu RK, my podepisujeme Dohodu o rezervaci trojstranně, takže obě smluvní strany si můžou říct u toho základní podmínky prodeje…až příště bude něco prodávat či kupovat, navštívte naší kancelář, Century 21 AZ Reality.
      Hezký víkend.
      jh

      1. pele napsal:

        Re: Re: Jak se to dělá

        V každém okrese bude asi praxe odlišná. Nevím, jak fungují velké kanceláře, z velkých kanceláři mám zkušenost jen s M&M. Kupuji byty v okresním městě na pronájem, zde působí jen lokální RK a z celostátních právě ještě M&M. Ty používají svojí kupní smlouvu pochybné kvality, zpočátku jsem je nechával přepracovávat svým advokátem, ale potíž je v tom, že realitky odmítají jakékoliv úpravy smluv, jelikož by musely moje úpravy konzultovat u jejich právníka a do toho se jim nechce investovat. Takto jsem musel ukončit koupi bytu přes M&M, poslali mi smlouvu, já do ní vnesl své změny (za což jsem právníkovi zaplatil 2000 Kč) a pak mi řekli, že centrála zakazuje jakékoli úpravy smluv. Kupodivu velmi často se koupě stopne na smluvním vyjednávání, že realitka odmítá smlouvu změnit. Mezitím se najde jiný zájemce, kterému na znění smlouvy nezáleží, a byt mi vyfoukne, resp. prodávající prodá byt někomu jinému. Já se pak musím dohadovat s RK, aby mi vrátila rezervační poplatek.

        Modlím se, aby konečně vláda poslala do parlamentu realitní zákon, který snad tuto nekalou praxi konečně ukončí.

        1. Ing. Jarmila Hegerová napsal:

          Re: Re: Re: Jak se to dělá

          ..víte pane, je to jen a jenom „…o lidech..“ to co píšete, je pro mně zcela cizí, a v Century se za to „trestá..“ já si to neumím představit! Podívejte, rezervační depozitum je v podstatě „záloha“ na kupní cenu, vždy „ve propsěch prodávajicího“, tedy majitele nemovitosti. Standardně kupujícímu není nic do mé provize, tu přece já mám ošetřenou v mé zprostředkovatelské smlouvě, a kupní smlouva je vždy, a JENOM mezi kupujícím a prodávajicím. Samozřejmě vy nemusíte chtít dát rezervační depozitum do RK, ale můžete požadovat Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, současně u advokáta podepsat Smlouvu o úschově, kde bude uvedeno, že „záloha“ je…, tá se zaplatí do… zbytek … do … A pak advokát po převodu uhradí:

          1. RK výše její provize
          2. FÚ daň z převodu
          3. zbytek majiteli nemovitosti.

          Pak jsou u toho jenom „obměny“ – jestli je na nemovitosti „zástava“, jestli si kupující bere hypotéku…ale to Vám mněl objasnit Váš advokát, ten by to mněl vědět…ale je to o lidech a advokát je taky jenom člověk..a ten je buď dobrý a rozumí tomu nebo není dobrej a nerozumí tomu…

          1. pele napsal:

            Re: Re: Re: Re: Jak se to dělá

            Není to o lidech, je to o pravidlech. A bohužel realitní zákon dosud není, proto panuje v realitách taková džungle. Pokud vím, tak třeba v Brně odměnu (provizi) platí kupující, v Praze prodávající. V mé lokalitě, kde já kupuji, funguje tichý kartel realitek, rezervační poplatek zde považují za nevratný (není to záloha na kupní cenu, ale jakási odměna za prohlídku) a to i tehdy, když nemovitost není prodána z důvodů na straně prodávajícího, nebo nemovitost prodá jiná realitka jinému zájemci. Takže po prohlídce mám jen několik hodin, abych prověřil právní stav (zaběhl na katastru pro prohlášení vlastníka a výpis z KN), zavolal si na SVJ a prověřil stav SVJ, přečetl dokumenty ve Sbírce listin a prostudoval stanovy, podepsal kupní smlouvu, kterou mi realitka dává. Protože když budu nemovitost a smlouvu zkoumat několik dní, mezitím přijde jiný zájemce, který se s tím tak nepáře a položí na stůl peníze aniž by četl smlouvu, kterou podepisuje (takových lidí je většina).
            Proto se těším na realitní zákon, který stanoví přesná pravidla a definovuje roli realitního zprostředkovatele.
            Chápu, že v Praze bude vyšší kultura jak realitek, tak i jejich zákazníků.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *