Nízká kvalita novostaveb je časovanou bombou

Byty v panelových domech získaly nálepku podřadného bydlení, které se bez vynaložení velkých nákladů na rekonstrukce neobejde. Byty v novostavbách jsou naopak prezentovány jako velmi kvalitní a bezproblémové. Za dvacet let, nebo i dříve, ovšem budou muset vlastníci těchto dnes nových bytů investovat nemalé prostředky do jejich oprav a rekonstrukcí. Mnozí s tím ale vůbec nepočítají.

Starší nemusí znamenat nekvalitní

Bydlení v paneláku je jako svezení ve starší škodovce. Obojí sice uspokojí, ale rozhodně nenadchne. Hromadná výstavba sídlišť i výroba vozidel v socialistickém Československu měly za cíl především uspokojení potřeb co největšího počtu občanů. Hlavní bylo plnění plánovaných ukazatelů v souladu s usneseními strany a vlády. Na kvalitu se přitom tolik nehledělo. Tehdy vyrobená auta i postavené domy proto trpěly řadou nectností. Velká část z nich ale slouží svým uživatelům dodnes.

Výstavba domů montovaných z předem vyrobených panelů vyvrcholila koncem 70. let minulého století. Od té doby jich vznikalo stále méně a poslední byly postaveny o deset let později. Stáří většiny paneláků tedy dnes přesahuje 30 let, což téměř koresponduje s dobou jejich plánované životnosti. Přes neustále přetřásanou nekvalitu jejich výstavby a obavy z nechuti lidí v nich bydlet dnes v panelácích bydlí zhruba třetina obyvatel Česka. Velká většina z nich na tom nehodlá nic měnit.

Bydlení v panelovém domě na sídlišti lze dnes jen stěží pokládat za luxusní bydlení. Na druhou stranu užívání bytu v domě po rekonstrukci, která odstranila vady vzniklé při jeho výstavbě a zajistila výměnu morálně či provozně opotřebovaných součástí, nemusí být o nic horší, než bydlení v novostavbě bytového domu stojícího opodál. Jediné, co rekonstrukce starších domů uspokojivě vyřešit nemůže, je ne příliš šťastné dispoziční uspořádání některých bytů a nedostatek parkovacích míst.

Novostavba není zárukou kvality

Zatímco kvalita bytů v panelových domech je spíše podceňována, v případě bytů nově postavených bytových domů je tomu právě naopak. Ty se sice dnes staví s využitím vyspělejších materiálů a moderních technologií, ale jejich výsledná kvalita nemusí být nijak oslnivá. Spěch při jejich výstavbě dnes není o mnoho menší a snaha stavebních dělníků odvádět dobrou práci o mnoho větší, než tomu bylo v době vrcholící socialistické hromadné výstavby panelákových sídlišť.

Stejně jako tehdy existuje závazný plán obsahující harmonogram výstavby, jehož nedodržení pro všechny zúčastněné znamená přinejmenším krácení odměn. Za socialistické éry byly při výstavbě používány nepříliš kvalitní materiály, protože jiné nebyly dostupné. Dnes je to z cenových důvodů. Stejná je i absence volných kapacit stavebních firem a nedostatek kvalifikovaných pracovníků řady profesí. Na stavbách pražských sídlišť před třiceti lety zněla zvukomalebná slovenština, dnes se na stavbách mluví hlavně ukrajinsky.

Prioritou tehdy i dnes je, aby stavba jako kvalitně provedená vypadala, nikoliv aby taková skutečně byla. Nekvalita hlavně nesmí být vidět při předávání dokončené stavby. To, co se skrývá pod omítkami a podlahovými krytinami, zákazník neuvidí. Proto to také nikoho příliš netrápí. Důležité je, aby se nákladně odstranitelné vady nezačaly projevovat před uplynutím záruční lhůty, případně aby o nich bylo možno tvrdit, že vznikly až později kvůli špatnému užívání stavby nebo třeba řáděním živlů.

K přebírání bytu se vyplatí přizvat odborníka

Problém nových bytů spočívá v absenci nezávislé kontroly průběhu jejich výstavby. Na každé stavbě působí stavební dozor, který hájí zájmy investora. Ty ovšem nemusí být úplně totožné se zájmy budoucích majitelů bytů. Investor chce mít přiměřenou míru jistoty, že provedení stavy odpovídá projektové dokumentaci a že stavební firmy nebudou podvádět a ukrajovat z jeho zisku. Důležité je dodržení termínů a cen. Problémy s kvalitou nesmí ohrozit kolaudaci stavby a předání bytů, nic víc.

Cokoliv nad nezbytné minimum by stavbu jenom zbytečně prodražilo. Nemůže-li developer jakýkoliv nadstandard promítnout do prodejní ceny bytu, nebude ho realizovat. Proč by to také dělal? Kvůli dobré pověsti? To se mu příliš nevyplatí. Navíc jeho konkurence to přece také nedělá. Dokončené byty tedy nejspíš budou vyprojektovány i postaveny tak, aby zjevně neporušovaly ustanovení platných právních předpisů a norem, což ale negarantuje jejich dlouholeté bezproblémové užívání.

O průběhu výstavby, použitých materiálech i kvalitě prací bude mít majitel bytu jen informace, které získá od developera. Odhalit bude moci jen vady, které budou zjistitelné při předávání bytu. Řadu z nich přitom laik vůbec neuvidí a odborníka si přizve jen málokdo. Navíc každý věnuje pozornost jen přejímce svého bytu a jeho příslušenství. O stav společných částí domu, jejichž budoucí údržbu a opravy bude každý vlastník bytu spolufinancovat, se obvykle nikdo příliš nezajímá.

Kdo zaplatí opravy?

Udržovat a postupem času opravovat je třeba všechny budovy. Tedy i ty, při jejichž výstavbě se nehonil plán a nešetřilo se za každou cenu. Ani sebedůslednější stavební dozor neuhlídá všechno a i ten nejlepší stavební materiál může mít skryté vady nebo může být špatně použit. Dobře provedená stavba sice vydrží déle, ale rozhodně ne navěky. Bez náležité údržby může začít poměrně rychle chátrat. Odkládané nebo nekvalitně provedené opravy řešení problémů jenom oddálí a ve svých důsledcích prodraží.

Nezbytnost provádění pravidelné údržby a oprav i jejich nákladnost si uvědomují spíše majitelé starších nemovitostí.  Majitelé nově postavených bytů jsou často překvapeni tím, že by do nějakého fondu oprav vůbec měli přispívat. Vždyť přece bydlí v novostavbě, tak jaké opravy?! Většinou splácí hypoteční úvěr a platí pojistku, takže nemají peněz nazbyt. Za deset patnáct let na tom mohou být úplně stejně. Jen jejich dům už zdaleka nebude novostavbou a jeho technický stav se bude dál zhoršovat.

Oprava střechy, fasády, omítek, časem i výměna stoupaček, elektroinstalace a podlahových krytin ve společných prostorách domu, generální oprava výtahů atd. To vše si vyžádá mnohamiliónové náklady, které nezaplatí nikdo jiný, než vlastníci bytů. Stěží lze předpokládat, že by jim s financováním těchto oprav pomohl stát tak, jako to dělal v případě regenerace panelových sídlišť.  Nebudou-li mít vytvořeny dostatečné rezervy ve fondu oprav, dostanou se do nezáviděníhodné situace.