Nižší cena ve smlouvě než skutečná? Protizákonné a krátkozraké!

Při koupi nemovitosti je bezpochyby nutné mít v absolutním pořádku veškeré smluvní vztahy. Velkým nešvarem mnoha převodů bytů nebo rodinných domů je to, že smluvní strany do kupní smlouvy píšou cenu nižší, než je cena skutečná. Rozdíl si mezi sebou předávají bez dokladu. Tato „osvědčená metoda“ je v rozporu s platnými zákony a navíc se snadno obrátí proti vám. Proč?

Všichni dnes vědí, že při převodu bytů nebo rodinných domů se bez posudku znalce v oblasti oceňování neobejdeme. Finanční úřad bezpochyby bude při podávání přiznání k dani z převodu nemovitosti onen znalecký posudek vyžadovat. Jak by také jinak mohl vyměřit daň z převodu nemovitosti, když ta se počítá buď z ceny tabulkové, anebo tržní. Lidově řečeno se za tabulkovou cenu nemovitosti požaduje hodnota ve znaleckém posudku a cenou tržní (kupní) ta cena, kterou si sjednali obě smluvní strany v kupní smlouvě.

Z toho nevyplývá nic jiného než to, že sjednávat nižší tržní cenu do smlouvy kvůli snížení daně z převodu nemovitostí je účinné jen do výše tabulkové ceny. Finanční úřad vezme pro účely výpočtu tříprocentní sazby tu z cen, která je vyšší. Je jasné, že kvůli redukci daňové povinnosti u daně z převodu nemovitostí se cena v kupní smlouvě zpravidla nesnižuje.

Daň z příjmů má jinou metodiku výpočtu základu daně než daň z převodu. Kvůli ní se často falšuje.

Daň z převodu nemovitostí ovšem není jedinou daní, která na převody bytů nebo rodinných domů dopadá. Další neméně zásadní daní je daň z příjmů. Z prodeje nemovitosti se platí patnáctiprocentní daň, kde jejím základem je rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou. Nabývací cenou není nic jiného v tomto případě než cena, za kterou ji (nemovitost) prodávající prokazatelně nabyl. Tím není nic jiného než to, co za ni zaplatil dle kupní smlouvy a dokladů (bankovních nebo výdajových) ohledně transakce. V tomto případě tedy pro účely daně z příjmů odpadá důležitost tabulkové ceny, avšak je rozhodující cena tržní.

Na falšování skutečné ceny mívá zájem zpravidla prodávající. Nechce platit vysoké daně.

Jste-li v transakci kupujícím a prodávající za vámi přijde s prosbou, že skutečnou tržní cenu nebudete do smlouvy uvádět, tak zřejmě mu jde o to, aby nemusel platit tak vysoké daně. Zřejmě prodává nemovitost za vyšší cenu než při nákupu, a tudíž je pro něj daňově výhodné prodejní cenu co možná nejvíce snížit, aby byl rozdíl mezi prodejem a nákupem co nejnižší.

Je důležité si v této souvislosti uvědomit, že prodej bytu nebo rodinného domu je od daně osvobozen v případě, že doba mezi prodejem a nákupem přesáhla dobu pěti let. U nemovitostí, v nichž poplatník prokazatelně bydlel, se dokonce zkracuje na dva roky. Při nesplnění tohoto časového testu je základem daně právě rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou.

Jestliže jako kupující přistoupíte na nižší cenu do smlouvy, tak riskujete, že při případném prodeji nesplníte časový test a opět budete muset aplikovat výše uvedený vztah (základem daně je rozdíl ceny mezi prodejem a nákupem). Samozřejmě při uměle snížené nákupní ceně se dodatečné daňové břemeno z prodávajícího přesune na vás jako na kupujícího. A to už asi není to pravé ořechové.

Spory často končí u soudu a finanční úřad doměřuje daně

Přestože se při prodeji nemovitosti může zdát vztah obou smluvních stran jako docela idylický, tak spoléhat na to rozhodně nelze. Jako kupující můžete po zahájení užívání nemovitosti zjistit nějaké skryté vady, které vám prodávající zatajil. Při výzvě k odstranění vad anebo při požadavku nějaké kompenzace z ceny již váš vztah ztratí na úrovni a snadno taková skrytá mimosmluvní dohoda vyplave na povrch.

Účelové snížení sjednané ceny je navíc v několika ohledech protizákonné. Bezpochyby obcházíte daňové zákony, neboť je zatajován příjem na straně prodávajícího s důsledkem na krácení daně. Zároveň je obcházen zákon o platebním styku, pokud manipulujete s větším obnosem peněz v hotovosti, než připouští tato právní norma.  Z výše uvedených východisek vyplývá jediné. Nemá cenu v tomto případě nic skrývat. Hrozící postih je vysoký a navíc se na takový podvod snadno přijde. Většinou se udávají sporné strany navzájem.