O ceně a prodejnosti domu rozhoduje hlavně jeho umístění

O ceně a prodejnosti domu rozhoduje hlavně jeho umístění

Petr Bukač

Český trh s rezidenčními nemovitostmi se stále ne a ne zmátožit k pořádnému růstu. V případě bytů i rodinných domů se nabídka nadále míjí s poptávkou. Nejde přitom jen o ceny. Rozpor přetrvává i mezi tím, co kupující od svého bydlení očekávají a co je jim nabízeno.

Prodám dům, zn. rychle …

O atraktivitě nabízeného domu pro zájemce o pořízení vlastního bydlení rozhoduje řada parametrů. Každý prodávající by si měl uvědomit, že hlavními kritérii, podle kterých většina lidí na realitních serverech nebo v novinách vyhledává, jsou umístění domu a jeho cena. Pomineme-li specifický segment luxusních nemovitostí, inzeráty bez uvedení ceny prodávané nemovitosti a její pokud možno přesné lokace skoro nemá smysl podávat. Do získávání základních informací, které nejsou dostupné na první pohled nebo na několik kliknutí, bude svůj čas a úsilí ochoten investovat jenom málokdo.

Jedním z nejožehavějších problémů při prodeji čehokoliv je správné stanovení prodejní ceny. Ta by především měla korespondovat s aktuální situací na trhu. Pokud prodávající nemíní přizpůsobit své představy realitě, z jeho nemovitosti se může stát dlouhodobý ležák bez šancí na úspěšný prodej. Má-li takovýto prodávající ve své nemovitosti vázány prostředky, které potřebuje například na splácení svých závazků, postupné zhoršení jeho finanční situace ho nakonec může dohnat k prodeji pod tlakem prakticky za jakoukoliv cenu, jen aby se vyhnul exekučnímu řízení.

Ideální nabídka? Ruina domu na dobré adrese

Zájem většiny potenciálních kupujících spolehlivě přiláká třeba i hodně zanedbaný dům s nižší cenou, zvláště pokud se nachází v dobré lokalitě. Disponuje-li navíc přiměřeně velkým pozemkem s dobrým přístupem, napojením na inženýrské sítě a se zajímavým okolím, šance na úspěšný prodej stoupá. Velikost domu, jeho stavebně-technický stav a vybavení v těchto případech bývají až druhořadé. Téměř jakoukoliv stavbu totiž lze opravit, upravit nebo třeba i od základů přestavět, ale přestěhovat se dá jenom stěží.

Nepříliš dobrý stav prodávaného domu mnohdy může být dokonce výhodou. Poskytuje totiž novým majitelům daleko větší prostor pro přizpůsobení nového bydlení jejich představám. Zdaleka přitom nejde jen o barvu obkladaček v koupelně, ale třeba i o změnu dispozičního řešení budovy nebo alespoň některých místností. Krom toho na případnou rekonstrukci domu noví majitelé mohou sami dohlédnout a nemusejí se spoléhat na tvrzení prodávajícího, že jím provedené opravy proběhly s náležitou odborností a péčí, přestože už nejspíš věděl, že dům bude prodávat.

Krásný dům na špatném místě

Při rozhodování o výstavbě domu bývá kamenem úrazu získání vhodného pozemku. Stavební parcely v atraktivních lokalitách jsou trvale nedostatkovým zbožím a bývají drahé. Kvůli snaze o pořízení domu za přijatelnou cenu proto lidé někdy vezmou za vděk menším a horším místem pro stavbu, než by měli. Neuvědomí si přitom, že právě velikost a umístění pozemku bude kvalitu jejich bydlení významně ovlivňovat. Pokud až po kolaudaci zjistí, že 500 m2 podmáčené louky u frekventované silnice nebo železniční trati nebylo tou správnou volbou, nejspíš s tím už nic nenadělají.

Nebude-li jim umístění domu vyhovovat, lze očekávat, že jeho případný prodej alespoň za pořizovací cenu může být hodně problematický. Stěží najdou kupce, který by zjevný hendikep spočívající v nevhodném umístění domu přehlédl. Mohou tak být odsouzeni k doživotnímu bydlení v domě, v němž vůbec bydlet nechtějí. Kvůli splácení hypotéky, za kterou dům postavili, jim ale nic jiného nezbývá. Investice do pořízení krásného domu na špatném místě proto patří k těm snad vůbec nejhorším, které lze udělat.

Satelity už netáhnou

Po sametové revoluci se ideálem pro movitější populaci v Česku stalo bydlení ve vlastním domě v přírodě za městem. Snaha o naplnění těchto představ se však poněkud zvrhla. Rádoby honosné domy ve stylu tzv. podnikatelského baroka „vyzdobené“ balustrádami, věžičkami a dórskými sloupy vyrůstaly často na obrovských pozemcích, ovšem bez odpovídající dopravní i sociální infrastruktury. Není divu že zájem o takovéto bydlení poměrně rychle opadl. Dvacet let staré nevkusné domy s vysokými náklady na provoz i údržbu, nacházející se v nepříliš atraktivních lokalitách, se staly téměř neprodejným artiklem.

Podobně na tom začínají být i lidovější varianty příměstského bydlení představované satelitními městečky vznikajícími na okrajích obcí v blízkosti velkých měst. Dům v ceně bytu se zdá být lákavou nabídkou. Zájemci o takovéto bydlení si už ale začali uvědomovat, že pořízení co nejlaciněji postavené řadovky s miniaturní zahrádkou a výhledem sousedům do oken, navíc v obci, kde není školka, lékař, o možnosti pracovního uplatnění nemluvě, nemusí být velkou výhrou. Znamená nejen každodenní ztrátu času na cestách za prací, ale také nekonečné potýkání se s vadami a nedodělky vzniklými při výstavbě.

Dům, nebo byt a chata?

V poslední době se zájem o příměstské bydlení pozvolna začíná vytrácet. Benzin i nafta jsou stále dražší, silnice čím dál rozbitější, kolony pomalejší a na opravy a údržbu domu po ubíjejícím cestování nezbývá čas ani chuť. Z ryze praktických důvodů se začíná navracet obliba jiného modelu, který byl v Česku populární v dobách budování reálného socialismu: přes týden bydlet v třeba ne zcela ideálním, ale městském bytě, a volné dny trávit na chatě či chalupě na venkově. Zdaleka se přitom nemusí jednat o spartánsky vybavenou trampskou chatrč někde uprostřed nedostupné divočiny.

Důvodů pro takovéto řešení je hned několik. Většina zájemců o příměstského bydlení zpravidla skončí u kompromisů. Při hledání domu, který není příliš daleko od města a odpovídá cenovým možnostem rodiny s běžnými příjmy, obvykle musí notně slevit ze svých nároků. V případě rekreačních nemovitostí to ale může být jinak. Horší dopravní dostupnost a nedostatečná občanská vybavenost u nemovitostí určených jen pro víkendové a prázdninové bydlení tolik nevadí. Nižší cenová úroveň vesnických pozemků i staveb přitom lépe umožní užívat si soukromí v přírodě a bez zbytečného dohadování se se sousedy.

Vesnická stavení za babku

Český venkov stárne a pomalu se vylidňuje. Hlavním důvodem je především nedostatek pracovních příležitostí. Fyzicky náročná a přitom většinou špatně placená práce mladé lidi neláká. Není divu, že se vydávají za lepší prací i zábavou do měst. Zpět do rodné vsi se vrací jenom málokdo. Důsledkem je rostoucí počet venkovských nemovitostí, které jsou nabízeny k prodeji. Nabídka je široká – od zanedbaných malých vesnických domků až po rozsáhlé usedlosti s mnohahektarovými pozemky. Je libo přikoupit si k domu pole, louku, les nebo třeba rybník? Žádný problém!

V menších obcích ve větší vzdálenosti od měst a mimo tradiční rekreační oblasti jsou ceny vesnických nemovitostí příznivé a hned tak neporostou, spíše naopak. Při nákupu na první pohled cenově výhodné nemovitosti je ovšem na místě značná dávka opatrnosti. Reálná hodnota leckteré stavby, zvláště je-li v hodně špatném stavu, může být s ohledem na náklady na její nezbytné opravy, popřípadě likvidaci, dokonce záporná. Komplikované a nákladné bývají rekonstrukce památkově chráněných anebo obtížně dostupných objektů. Zdánlivě výhodná koupě horské roubenky se tak může hodně prodražit.

Anketa: Kolik platíte měsíčně za bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *