O platnosti nájemní smlouvy rozhoduje stavební úřad

S nájemcem jste se dohodli na podmínkách pronájmu. Uzavřeli jste písemnou nájemní smlouvu. Na patřičných místech jsou vaše podpisy. Nájemce v bytě již bydlí... je to ale stavební úřad, kdo rozhodne, zda je vaše smlouva vůbec platná. Jak je to možné?

Platnost celé nájemní smlouvy je totiž založena na předpokladu, že prostory užívané nájemcem jsou zkolaudovány jako byt pro účely bydlení. Připomenutí této povinnosti se může zdát směšné... když se ale pronajímatelé starších bytů začnou pídit po kolaudačním rozhodnutí k domu, ve kterém byt pronajímají, někdy jsou nemile překvapeni, že jejich „byt“ nebyl pro účely bydlení nikdy zkolaudován.

A překvapení zažívají i ti pronajímatelé, kteří v posledních letech sice koupili novostavbu (a jejich prostory jsou tedy „bytem“), ale s vidinou rychlých peněz pronajali svůj byt ještě předtím, než kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci.

V obou případech jsou bohužel jejich nájemní smlouvy tzv. absolutně nepatné. Proč?

Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3824/2008:

"V soudní praxi je konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání.

Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu. Již v rozsudku ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97, uvedl, že vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost) je způsobilý k trvalému užívání a je určen k trvalému bydlení.

K uvedenému závěru se Nejvyšší soud přihlásil rovněž v rozsudku ze dne 29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000, v němž dovodil, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.

Zbývá dodat, že ústavní stížnost, podanou proti citovanému rozhodnutí, Ústavní soud České republiky odmítl usnesením ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01.

K obsahově stejnému závěru Nejvyšší soud dospěl rovněž v rozsudku ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněném pod č. 90 v sešitě č. 10 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v němž dovodil, že bytem se pro účely právního vztahu nájmu bytu (§ 685 a násl. obč. zák.) rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení; rozhodující je tedy právní stav a nikoli faktický stav v užívání nebo vůle účastníků smlouvy."

Platnou nájemní smlouvu o pronájmu bytu lze tedy uzavřít až v momentě, kdy začne onen "byt" po právní stránce vůbec existovat, tj. nabytím pravomoci kolaudačního rozhodnutí. Do doby pravomocné kolaudace je jakákoliv nájemní smlouva od počátku neplatná. A užívání nezkolaudovaného "bytu" je navíc přestupkem dle stavebního zákona.

Absolutní neplatnost nájemní smlouvy má ještě jeden dopad... Nájemce, který užívá k bydlení prostory, které nejsou jako byt zkolaudovány, se nemůže spoléhat na ochranu, kterou mu ve formě povinností pronajímatele, omezením výpovědních důvodů apod. poskytuje občanský zákoník.

Jelikož nájemní smlouva je v takovém případě neplatná, pronajímatel může nájemce z bytu kdykoliv vystěhovat prostřednictvím žaloby na vyklizení bytu pro jeho užívání bez právního důvodu. Nájemci nebude v takovém případě platná ani námitka, že by takové jednání bylo ze strany pronajímatele v rozporu s dobrými mravy.

Ustálená soudní praxe dovodila, že nelze zamítnout žalobu o vyklizení nebytových prostor, jestliže smlouva o jejich nájmu je absolutně neplatná:

„Je-li pronajímatel podle neplatné smlouvy vlastníkem nemovitosti, v níž jsou umístěny smlouvou dotčené nebytové prostory, svědčí mu i právo na ochranu tohoto vlastnictví, neboť užívání jeho nemovitosti – bez právního důvodu – představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. června 2001, sp. zn. 20 Cdo 1506/99)

„Nesvědčil-li nájemci od počátku platný titul k užívání vyklizovaných místností, nelze ani prostřednictvím § 3 odst. 1 obč. zák. zabránit požadavku na jejich vyklizení a žalobu zamítnout.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2001, sp. zn. 20 Cdo 1203/99)

Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí vyslovil názor, že uvedené právní závěry lze aplikovat rovněž na právní vztahy týkající se užívání bytu bez právního důvodu; zastává však rovněž názor, že tím spíše se musí uvedené závěry vztahovat i na vyklizení souboru místností, které nejsou bytem z hlediska kolaudovaného stavu.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že každý pronajímatel bytu by měl zkontrolovat, zda jsou pronajímané prostory ke dni podpisu nájemní smlouvy zkolaudovány jako byt pro účely bydlení. V opačném případě bude nájemní smlouva neplatná.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty" .