Očima poradce: Jak by měl žádat o hypotéku OSVČ s příjmy z obratu

Zbyněk Prim

V dalším díle seriálu Očima poradce, se podíváme na to, když klient na řádcích 37,42 či 45 v daňovém přiznání nemá dostatečně vysoké číslo pro banku, resp. pro výši hypotečního úvěru, který požaduje. Tím pádem se pro banku stává rizikovým z důvodu nedostatku bonity. Jinými slovy, hypoteční úvěr zkrátka nezíská. Ale v takovém případě není třeba věšet hlavu. Máme zde ještě tzv. hypoteční úvěr z obratu.

Co to znamená? Banku výše zmíněné řádky vůbec nezajímají a pro výpočet našeho příjmu použíjí řádek z daňového přiznání označen jako 101 – tedy Příjmy. (je zde slovní klamání, ve skutečnosti jak známo toto nejsou příjmy klienta, ale roční obrat).

A jaká že úskalí zde na podnikatele čekají? Jak vysoký že mám ten můj příjem z obratu a jak jej vypočítám?

Ve většině případů se setkáte s tím, že Vám banka vypočítá Vaší bonitu zhruba takto: Vypočítejme 15 % nebo 20 % z celkových příjmů klienta (řádek 101) a vydělme 12ti.  (proč 15 % nebo 20 %? Protože opět každá banka používá jiný výpočet…)
Tedy máme-li na daném řádku např. 2 000 000,– korun obratu, výpočet je následující:

Např. tedy 15 % ze 2 000 000,– a opět děleno 12ti (měsíci) = 25.000,– čistý příjem klienta

Uvážíme-li podnikatele například s obchodem nákup a prodej, tak obrat může být v milionových částkách ale zisk v řádech statisíců. Toto je typický klient, jenž využije tuto metodu výpočtu.

Inu není to něco za něco? Ale je! Nic není černé ani bílé. Za to, že Vám banka vypočítá příjem z obratu a nikoliv z čistého zisku si vezme tzv. rizikovou přirážku. Taková je jejich politika – když už jsi ušetřil na daních, tak si připlať na sazbě = stejně se ti to vyplatí… Jinými slovy banky tvrdí: kliente, jsi pro nás rizikovější, protože neznáme skutečnou výši tvých příjmů, jen ji odhadujeme. A tak si musíme vzít vyšší procento na tvé úrokové sazbě. Převážně se jedná o úrokovou přirážku ve výši 0,5 – 1% bod na úrokové míře.

A jak by řekl náš oblíbený Horst Fuchs – „A to ještě není všechno!“ Opět si budete muset oběhnout své bankovní domy, aby Vám takto příjem vypočítali. Nikoliv proto, abyste zkoušeli hypoteční bankéře z procent, ale prostě proto, že některé banky mají další restrikce.

V praxi se můžete nejčastěji setkat s následujícími restrikcemi:

  • Maximální akceptovatelná výše příjmů z obratu je 100.000,– CZK / m
  • Maximální akceptovatelná výše příjmů z obratu je 131.000,– CZK / m
  • Maximální akceptovatelná výše příjmů z obratu je bez limitu
  • Maximální hodnotu úvěru vůči hodnotě zastavované nemovitosti Vám poskytneme max. do výše 70%
  • Maximální hodnotu úvěru vůči hodnotě zastavované nemovitosti Vám poskytneme max. do výše 90%
  • Splatnost úvěru může být maximálně 20 let (či nemusí být omezena vůbec)

Jak tedy opět vidno, podnikatel to nemá jednoduché. Skloubit výši procenta z obratu, maximální výši příjmů, maximálního LTV (poměru výše úvěru oproti hodnotě zástavy), délky podnikání nebude zase taková hračka.

Nestihli jste minulé díly? Naleznete je na Hypoindex.cz

Očima poradce: Co banky řeší, než vám poskytnou hypotéku
Očima poradce: OSVČ s daňovým paušálem mají žádost o hypotéku jednodušší

OSVČ – Obrat –  Profesní komora

Banky poslední dobou lehce a po krůčkách objevují bonitní klientelu. Jinými slovy, není OSVČ jako OSVČ. Pokud jste se ve škole dobře učili a dotáhli jste to na některé ze svobodných povolání, resp. povolání, které mají svou profesní komoru, banky si Vás začnou více hýčkat a dokládání příjmů pro Vás bude daleko snaží.

Nyní si řekněme, o jaké profese se jedná. Jsou to zejména:  Lékař, Stomatolog, Veterinář, Notář, Advokát, Farmaceut, Daňový poradce, Auditor, Exekutor, Soudce, Státní zástupce, Soudní znalec a tlumočník, Architekt….

A jak že Vás banky hýčkají?

Výpočtů Vašich příjmů z obratu je několik. Na místo 15 či 20ti procent z řádku 101 Vám banky uznají: 30%, 40% nebo dokonce i 50% z řádku 101.

A dokonce existuje na našem hypotečním rybníčku banka, které stačí pouze jeden (a to poslední výpis z běžného účtu) a čestné prohlášení o Vašich příjmech… tedy žádná daňová přiznání, žádná byrokracie atd. A to prosím Vám poskytne úvěr až do 100% LTV.

Tedy získání úvěru při těchto povoláních se stává skoro hračkou.

V příštím díle se budeme věnovat kategorii podnikatelů, kteří mají dokládání příjmů snad ještě těžší, než-li náš podnikatel. Tedy majitelům společností s ručením omezeným.

Zbyněk Prim

Zbyněk Prim pracuje pro společnost Fincentrum od roku 2006. Před tím rok pracoval v OVB. V Anglii na Cambridge vystudoval angličtinu a obchod a po návratu do České republiky studoval finance a bankovnictví v Kladně. Pak se kamarádem nechal zlákat do finančního poradenství. Zbyněk Prim je ženatý a mezi jeho zájmy patří cestování, sport a dobré jídlo.

V roce 2012 prodal nejvíce hypoték za společnost Fincetrum. Celkem jich bylo 64, a to v hodnotě 170 milionů korun.

Anketa: Co považujete u hypotéky za důležitější?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Očima poradce: Jak by měl žádat o hypotéku OSVČ s příjmy z obratu”

  1. jiri.s napsal:

    Kam by se řadili spisovatelé, umělci, umělečtí řemeslníci (tedy obecně řečeno autorská činnost)?

    1. Zbyněk Prim napsal:

      Re:

      Dobrý den, umělci, umělečtí řemeslníci jsou určitě standardní skupina OSVČ, tedy většinou použití propočtů 15 či 20%. Spisovatelé či autorská činnosti by se mohli teoreticky zařadit do činnosti překladatelské, pokud spisovatel např. překládá knihu z ciziny. Tam by poté podle některých bank byla změna výdajových paušálů z 60 na 30%. Jinak obecně autorská práva, pravidelné renty (např. z pojišťoven) jsou v drtivé většině posuzovány individuálně. Nicméně banky se dívají na příjmy, které musí být opakovatelné.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *