Sobota 29. dubna. Svátek má Robert.

Očima poradce: OSVČ s daňovým paušálem mají žádost o hypotéku jednodušší

Zbyněk Prim

V dalším díle našeho seriálu Očima poradce, se podíváme na to, co všechno musí mít na paměti lidé pracující jako OSVČ při žádosti o hypotéku. Zde nejprve musíme rozlišit to, zda klient používá tzv. výdajový paušál a také i profesi klienta. Ano, i profese klienta rozhoduje! Ale popořádku …

Klient, jenž používá výdajové paušály, je do určité míry zvýhodněn oproti klientovi, který vede daňovou evidenci. Jak to? Koukněme se na výpočet. Vezměme si daňové přiznání a pojďme počítat:

A již zde, u prvního propočtu narazíme na výrazné rozdíly. Některé banky pro náš výpočet vychází z jiných čísel řádků v daňovém přiznání. Nejčastěji však z řádku 37 (Dílčí základ daně z podnikatelské činnosti dle §7). Dále se můžeme setkat s výpočtem z řádku číslo 42 (Základ daně) a některé banky použiji řádek 45 (Základ daně po odečtení ztráty).  Tedy jak vidno, hned 3 řádky, 3 různá čísla. Vycházejme pro náš příklad z řádku 37, tedy ze základu daně z příjmů z podnikání. 

Než však provedeme samotný výpočet, je nutné zjistit, zda používáme výdajový paušál anebo tzv. daňovou evidenci. Proč tomu tak je, si vysvětlíme záhy.

Pojďme na ten výpočet:

Daňový paušál: řádek č. 37 (nebo 42 či 45) mínus řádek č. 74 (daň po uplatnění slevy) děleno 12 (měsíci) = čistý měsíční příjem klienta

Daňová evidence: řádek č. 37 (nebo 42 či 45) mínus řádek č. 74 (daň po uplatnění slevy) mínus odvody sociálního pojištění mínus odvody zdravotního pojištění děleno 12 (měsíci) = čistý měsíční příjem klienta

A číselně? Vezměme si, že máme v jednom z výše zmíněných řádcích (37, 42 či 45) číslo 500 000,– , poté např. daň např.  50 000,– a odvody na sociálním a zdravotním pojištění 106 750,–.            

Paušál:       500 000,– mínus 50.000,– / 12 =  37 500,– je čistý příjem klienta
Evidence :  500 000,– mínus 50.000,– mínus 106 750,– / 12 = 28.604,– je čistý příjem klienta

Proč tomu tak je? Jak známo, daňový paušál nám v zákoně již obsahuje krom nákladů na podnikání i odvody sociálního a zdravotního pojištění. Tedy při paušálu máme odvody již zahrnuty v nákladech. Proto se nemohou znovu odečítat. Musím upozornit, že většina bankovních domů ctí tento výpočet. Nicméně jeden z hlavních hybatelů trhu vůbec nerozeznává paušalní výdaje či daňovou evidenci. Na několikero mých dotazů proč tomu tak je, jsem dostal strohou odpověď: „Bonitu si můžeme počítat, jak chceme … „

Je dobré se tedy vaší banky zeptat, jakým způsobem vám daný výpočet provedla! Proč? Protože existují ještě další možné výpočty příjmů klienta! Krom výše dvou zmíněných, tak i například další zvýhodnění klientů uplatňujících výdaje procentem z příjmů (paušálem). Banka zjistí Vaší profesi a změní ve svém výpočtu uplatňované procento ve váš (světě div se), klientský prospěch. Tedy pokud neuspějete u své domácí banky, můžete pouze díky změně propočtu čísel z vašeho daňového přiznání uspět naprosto bez komplikací u konkurence.

Uveďme si jen některé vybrané profese, u kterých se týká změna paušálu – pro názornost. Logicky nemůžeme uvést všechny profese, neboť samotné jmenování by přesáhlo rámec tohoto článku.

Název profese                                          původní paušál                upravený bankou

Opravy a instalace strojů a zařízení             80%                                       60%
Specializované stavební činnosti                  80%                                       60%
Ubytování                                                      80%                                       60%
Stravování a pohostinství                              80%                                       60%
Finanční zprostředkování
(kromě pojišťovnictví a penzijního fin.)         60%                                       40%
Povinnosti v oblasti nemovitostí                    60%                                       50%
Výzkum a vývoj                                             60%                                       55%
Překladatelské a tlumočnické činnosti           60%                                       30%
Opravy počítačů a výrobků
pro osobní potřebu a převážně domácnost    80%                                       60%
Zdravotní péče                                                40%                                       35%

Jak vidno, živnostníci to nemají lehké. A to jsme se ještě nezmínili o podmínkách, kdy některé banky po Vás požaduji šesti měsíční historii podnikání, jiné roční, další 2letou… Jedna banka požaduje jedno daňové přiznání, konkurenční další 2daňové přiznání… a vyznejte se v tom!

Tip na článek:
První díl našeho seriálu s názvem Očima poradce: Co banky řeší, než vám poskytnou hypoték, naleznete na serveru Hypoindex.cz.

Podnikateli tedy nezbývá nic jiného, než se skutečně obrnit trpělivostí a běhat po bankách. Dám Vám dvě rady:

1) Okopírujte si 2 daňová přiznání a zaskočte na pobočky bank, aby vám sdělili jaký, že máte příjem dle Vašeho daňového přiznání a na jakou hypotéku, resp. její výši dosáhnete. Toto by měli bankovní domy dělat na počkání u hypotečních specialistů. Nicméně, než rozklíčujete všechna „ale“ a oběhnete všechny bankovní domy zjistíte, že Vám podnikání stojí …

2) Oslovte tedy raději hypotečního makléře, který by vám měl předložit seznam a propočty všech bank a usnadnit Vám tak výběr banky v co nejkratším čase.

Zbyněk Prim

Zbyněk Prim pracuje pro společnost Fincentrum od roku 2006. Před tím rok pracoval v OVB. V Anglii na Cambridge vystudoval angličtinu a obchod a po návratu do České republiky studoval finance a bankovnictví v Kladně. Pak se kamarádem nechal zlákat do finančního poradenství. Zbyněk Prim je ženatý a mezi jeho zájmy patří cestování, sport a dobré jídlo.

V roce 2012 prodal nejvíce hypoték za společnost Fincetrum. Celkem jich bylo 64, a to v hodnotě 170 milionů korun. Průměrná prodaná hypotéka byla zhruba ve výši 2,6 milionu korun.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Očima poradce: OSVČ s daňovým paušálem mají žádost o hypotéku jednodušší”

  1. jiri.s napsal:

    Akcionář

    Mohl by se některý z dalších dílů dotknout případu, kdy je žadatel o hypotéku majitelem firmy (podílníkem s.r.o. nebo akcionářem a.s.) a jediný jeho příjem je podíl na zisku nebo dividenda? Tyto příjmy se ovykle daní srážkovou daní a tudíž se nezanášejí do daňového přiznání a takový žadatel buď vůbec nepodává daňové přiznání (nemá čím příjmy doložit), nebo podává prakticky nulové daňové přiznání.

    A ještě větší oříšek – žadatel je majitelem zahraniční firmy (akcionářem) – v daném případě už dividendy daní v ČR, kde je rezidentem, tudíž daňové přiznání podává a může doložit. Ale opět jsou dividendy jediným zdrojem příjmů.

    1. Monika napsal:

      Re: Akcionář

      Dobrý den,
      děkujeme Vám za dotaz. Díl pro majitele s.r.o.určitě máme v plánu. Brzy se ho dočkáte.
      Druhé zmíněné téma nejspíš také zpracujeme. To zatím v plánu není, ale v případě zájmu není problém se tomuto problému také věnovat.
      Hezký den,
      redakce Hypoindex.cz

    2. Zbyněk Prim napsal:

      Re: Akcionář

      Dobrý den, děkuji Vám za Váš dotaz, bohužel jsem se k němu dostal později. Článek na téma příjmy z s.r.o. vyjde myslím 27.2, tedy zde naleznete určité odpovědi. Co se týče příjmů ze zahraničí – dividend, zasílám Vám následující odpověď:

      • dají se doložit i příjmy ze zahraniční společnosti. Doložení, respektive akceptace takových příjmů je skutečně na individuálním přístupu a posouzení. Neříkám že to není možné, leč skutečně výjimečné.
      • pokud klient daní v ČR a má příjmy z kapitálového majetku dle paragrafu 8, většinou jsou tyto příjmy spíše tzv. doplňkové. Některé banky je neakceptují vůbec, protože tvrdí, že to jsou příjmy nahodilé – dnes výnosy z dividend být mohli, zítra být nemusí. I proto banka chce vidět minimálně 2 daňová přiznání zpětně. Co se týče bonity, banky jsou nejraději, že tento druh příjmy je jak jsem říkal doplňkový. Tedy nejlépe, pokud prokážeme ještě nějaký další = např. ze zaměstnání, z pronájmů, z podnikání. Postavení hypotečního úvěru pouze na příjmech z kapitálového majetku je ryze individuální záležitost. Ve většině metodik bank co jsem kontroloval je u těchto příjmů věta: řeší se individuálně. Je tedy otázka, jestli neprokázat příjem lehčí cestou. Například klient je i zaměstnán ve své vlastní firmě (v zahraničí) a pobírá tak například plat čí další pravidelné odměny (z předsednictví ve firmě atd). Tyto příjmy by banka v zásadě akceptovala bez větších komplikací. Většinou s prokázáním pracovní smlouvy, výpisů z účtů atd.

      Přeji hezký den

  2. jiri.s napsal:

    Děkuji a těším se!

  3. kuklux napsal:

    spatne vypocty

    Dobry den, clanek pekny, ale mohl by prosim autor zacit pouzivat matematiku ze zakladni skoly? Vsechny uvedene vypocty jsou matematicky spatne… Prednost odecitani nejake castky, kterou pote deli 12 mesici…je na opakovani rocniku ZS – nasobeni a deleni ma prednost pred scitanim a odecitanim, nebo tam chybi zavorky. Dik

  4. jiri m. napsal:

    Dobry den, ktere banky pouzivaji upraveny pausal? Dekuji.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *