Odpočet úroků? Pozor na zpětnou platnost!

Odpočítáváte úroky z úvěru na bydlení od základu daně z příjmů? Pozor na pronajímání i části bytu či domu! Přijdete o možnost odpočtu - a to i se zpětnou platností. Ušetřené daně budete muset doplatit...

Uplatňovat úroky z hypotéky poměrným způsobem je jednoduché. Horší je zpětný dopad do daní

Veřejnost řešící svoje bytové potřeby si již zvykla, že za určitých podmínek si může uplatnit úroky z hypotéky, stavebního spoření a podobného úvěru jako odpočet od základu daně. Nepříjemné je, že tyto podmínky jsou poměrně striktní a lidé je často v průběhu úvěrového vztahu přestanou dodržovat. Co se stane, když nemovitost začnete pronajímat a jaký dopad taková změna bude mít na uplatňování odpočtu za minulé roky?

Zákon o daních z příjmů říká, že od základu daně lze odečíst úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření nebo hypotéky za předpokladu, že úvěr byl použit na řešení bytových potřeb.

Mezi bytové potřeby řadí zákon o daních z příjmů poměrně široké spektrum případů. Bezpochyby nemá smysl je tady rozepisovat a snad stačí zdůraznit ty nejtypičtější – koupě bytu, rodinného domu, pozemku pro stavbu určenou pro bydlení nebo výstavba, rekonstrukce bytového či rodinného domu. Těch důvodů je v zákoně více, avšak vyjmenoval jsem záměrně jen ty nejdůležitější.

K odpočtu je nutné prokázat, že nemovitost používá k bydlení sám poplatník nebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii

Samotné splácení úvěru a vlastnictví k předmětné nemovitosti nestačí na nárok k uplatnění odpočtu jako nezdanitelné části daně. Poplatník musí prokázat, že předmětnou nemovitost používá k trvalému bydlení buď přímo on sám anebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii – rodiče, prarodiče, děti, vnuci. Pokud je tato podmínka splněna, tak není problém.

Všichni poplatníci by si měli dát pozor zejména na důkazní břemeno ohledně využívání nemovitosti jako trvalého bydliště. Nepostupuje se zde z pohledu existence či neexistence trvalého bydliště, nýbrž poplatník musí být schopen prokázat, že nemovitost skutečně užívá jako trvalé bydliště.

Kupříkladu se velmi obtížně se prokazuje trvalé bydlení u bytu v Ostravě, když poplatník je zaměstnán v Praze, kde navíc denně chodí do zaměstnání. To asi žádný úředník finančního úřadu nespolkne. Kromě toho si můžeme být jisti, že medvědí službu nám udělají sousedé, kteří bezpochyby potvrdí, že se v bytě ve skutečnosti nezdržujete.

Daňové odpočty se musí krátit zpětně a musíme podávat dodatečná daňová přiznání

Představme si situaci, kdy poplatník skutečně v bytě nebo rodinném domě bydlí, poctivě splácí hypotéku a vesele si uplatňuje na základě každoročního přehledu zaplacených úroků z hypoteční banky i úroky od základu daně. Proč také ne, když má na to nárok.

Následně ovšem dojde ke změně podmínek, kdy část rodinného domu začne pronajímat a část si vyčlení jako kancelář pro svoji živnost. Zákon o daních z příjmů je na takové případy připraven a konstatuje, že v případě použití nemovitosti k podnikatelským účelům nebo pronájmu je nutné daňový odpočet v poměrné výši krátit. Kupříkladu při využití k pronájmu a podnikání celé poloviny nemovitosti je nutné daňový odpočet zkrátit na polovinu. Na tom není asi nic divného.

Zákon o daních z příjmů neudává žádnou konkrétní metodiku, jak odpočet krátit. Lze doporučit stanovení poměru podle podílu podlahové plochy určené k pronájmu nebo podnikání vůči celé podlahové ploše nemovitosti.

Podstatně horší a asi i překvapivé je ovšem to, že zahájení podnikatelské činnosti nebo pronájmu nebude mít vliv pouze na odpočet v daném zdaňovacím období, ale bude mít dopad i na minulé odpočty v předcházejících daňových přiznáních.

Představme si to celé na příkladu, kdy si poplatník vezme úvěr na rekonstrukci svého rodinného domu. Jde o jednu z mnoha bytových potřeb tolerovaných zákonem o daních z příjmů, a tudíž si od první splátky poplatník uplatňuje odpočet úroků v daňovém přiznání.

Třetí rok po zahájení splácení se rozhodne část rodinného domu používat pro podnikání. Jelikož je znalý daňové problematiky, tak je mu jasná povinnost krátit daňový odpočet. Ale to není vše. Výklad zákona o daních z příjmů je takový, že tak musí poměrným způsobem krátit odpočet po celou dobu užívání nemovitosti.

Jak to má udělat, když na finančním úřadu již má za poslední dva roky podaná daňová přiznání a v nich uskutečněný odpočet? Poplatník je povinen podat dodatečné daňové přiznání a v něm tento poměr zpětně za uplynulé dva roky zohlednit a fakticky dodanit.

Je otázkou, zda se do odpočtů vůbec pouštět. U těch, co nemovitost pronajímají, je to zbytečné

Samotné dodatečné daňové přiznání do určité míry vyvolává pozornost berních úředníků. Nejde sice o nic mimořádného, ale často bývá spojené s daňovou kontrolou. Každý poplatník by si měl v této souvislosti uvědomit, zda má vůbec smysl uplatňovat úroky jako odčitatelnou položku, když předpokládá budoucí pronajmutí nemovitosti.

Vše samozřejmě záleží na okolnostech konkrétního poplatníka, ale ti, kteří nemovitost hned pronajmou, by si měli uvědomit, že jim vyvstane v budoucnu povinnost podávat dodatečné daňové přiznání. Zákon o daních z příjmů zde bohužel působí zpětně, i když to v něm není přímo obsažené.