Oldřich Šašinka: I na novostavbě lze nalézt celou řadu závad

Netroufáte si sami posoudit technický stav kupované nemovitosti, ani nemáte ve svém okolí zkušeného "stavaře". Řešením může být přizvání certifikovaného inspektora z Českomoravské asociace inspektorů rezidenčních nemovitostí (ČMAIRN). O činnosti inspektorů, průběhu inspekcí, častých skrytých vadách a zkušenostech s přebíráním nemovitostí hovoříme s Ing. Oldřichem Šašinkou, MBA, předsedou předsednictva ČMAIRN.

NABÍDKA SLUŽEB ČMAIRN

Kdo je vaším potenciálním zákazníkem?

V zásadě se dá říci, že každý, kdo zvažuje jakoukoliv transakci s nemovitostí. Při koupi bytu nebo rodinného domu v dnešní době neexistuje odborník, který by poskytoval odborný názor na fyzický/technický stav nemovitostí; odhadní cena však mnohdy se skutečným fyzickým stavem nemovitosti nekoresponduje, protože je stanovována podle odlišných kritérií.

Inspekce s pomocí inspektora rezidenčních  nemovitostí vnáší do transakce prodej a koupě nemovitostí důležitý prvek – ochranu kupujícího před fyzickými nedostatky nabízené nemovitosti.

Pro nákup nemovitosti: Koupě domu nebo bytu bývá obvykle  největší životní investicí. Nezávislá inspekce  pomůže dozvědět se co nejvíce o fyzickém stavu nemovitosti a tedy také to, zda a jaké významné opravy bude Váš budoucí dům nebo byt potřebovat.

Pro prodej nemovitosti: Více a více prodávajících se rozhoduje pro inspekci nemovitosti ještě dříve, než připraví nabídku svého domu nebo bytu na prodej. Chtějí tak prokázat, že udělali vše proto, aby odhalili vady a poruchy, které nemovitost má. Je dobré vědět o závadách a poruchách nyní - nikoliv později, kdy se již vyjednává, a  čelit problémům, které objevil kupující. Vyvarují se tak například přemrštěným odhadům nákladů na opravy nebo pozdějším reklamacím ze strany kupujícího.

Inspekce bude také podstatně pomáhat bankám při poskytování hypoték – reálnějšími hodnotami těchto nemovitostí přispěje k lepší kvalitě jejich portfolia hypoték. Proto i banky by měly  mít primární zájem o tuto službu.

Podobně realitní kanceláře by mohly uvítat  tuto profesi, protože pomůže ochránit jak jejich zákazníky, tak je samotné proti možným právním sporům.

PRŮBĚH INSPEKCE

Inspekce nemovitosti je vizuální prohlídka konstrukce a jednotlivých částí domu nebo bytu. Důraz je kladen na informace o systémech, které nefungují správně nebo nejsou bezpečné pro uživatele nemovitosti. Jestliže je zjištěn problém, inspektor jej definuje v písemné zprávě (i pomocí fotodokumentace) a případně doporučí další postup. Cílem je dát klientovi velmi detailní a srozumitelnou písemnou zprávu o technickém stavu nemovitosti, která jej zajímá.

Inspektor  přezkoumá nedestruktivními metodami  všechny hlavní systémy včetně střechy, půdy, základů, sklepa, topení, větrání nebo klimatizace, vnitřních potrubních a elektrických rozvodů a viditelných izolací. Předmětem zkoumání je rovněž exteriér i interiér, a také stěny, stropy, podlahy, okna a dveře.
 
Výsledkem inspekce je inspekční zpráva, vypracovaná za použití formulářů, standardů inspekce a fotodokumentace. Detailní zkoumání stavu nemovitosti (vlhkost konstrukcí, mykologické rozbory , napětí v el. síti, atd.) není úkolem inspektora, ale tento může na vyžádání doporučit  příslušné certifikované specialisty.

Jak dlouho prohlídka trvá a kolik klient za služby inspektora zaplatí?

Provádění  inspekce

• Podpis smlouvy o inspekci plus záloha na inspekci
• Vysvětlení inspekce
• Provádění inspekce 3 –4 hodiny – postupuje se podle dotazníku
• Shrnutí nálezů v písemné formě – zprávy – do cca 48 hodin
• Platba zbytku smlouvy při doručení zprávy

Doba trvání inspekce je odvislá od velikosti nemovitosti, v průměru je třeba počítat s 3 až 4 hodinami.

Za inspekci bytu je doporučená cena cca 4.000,-Kč, za inspekci RD cca 5.000,-Kč,  vše do okruhu cca 40 km kolem Brna. V případě inspekcí ve větší vzdálenosti je účtována navíc doprava.

Kolik si účtují vaši inspektoři za kilometr dojezdu nad uvedený rámec (Brno a okolí)?

Inspektoři, pokud jedou busem či vlakem, hlavně do větších měst,  tak si účtují jízdné dle jízdenek. Pokud se jedná o dopravu autem, tak obvyklá sazba je cca 4 az 5 Kč/km.

Vyčíslí také inspektor částku nutnou na nápravu nedostatků, aby se klient mohl rozhodnout, zda se mu ještě vyplatí do nemovitosti investovat, i když bude počítat s dodatečnými náklady?

Inspektor může na vyžádání  klientovi sdělit předpokládané náklady na opravy některých stavebních částí, vychází se z průměrných cen materiálů a prací, které se však mohou místně výrazně lišit. Z tohoto důvodu není  údaj o nákladech opravy inspektorem  garantován a je pouze informativní.

Radíte klientům i v právních záležitostech souvisejících s koupí? Zjišťujete například zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, zda je zabezpečen přístup k nemovitosti apod.?

Ano, součástí dotazníku je část, ve které jsou zaznamenány i některé právní náležitosti a rizika, ale i další skutečnosti, jako namátkou předkupní práva , exekuce,  rizika záplav, sociální rizika, okolní zástavba, atd.  Není však úkolem inspektora poskytovat garantované právní služby. 

Poskytujete klientům nějakou garanci na poskytnuté služby (např. čerství majitelé domu si nechali dům prověřit, nicméně zanedlouho zjistí, že dům je postaven na nestabilním podloží a zdi domu praskají)

Vzhledem k tomu, že inspekce je provedena vizuální prohlídkou nedestruktivními metodami a to v daném čase, je velmi problematické predikovat vývoj nemovitosti na nějaký časový horizont dopředu. V uzavřené smlouvě o inspekci je pasáž, která výslovně popisuje například situace, které mohou nastat v konstrukcích dřevostaveb a které nejsou viditelné (hniloba, plísně, atd.) a které by se mohly v budoucnu stát spornými body.

Dalším faktorem poruch mohou být např.  prováděné těžké stavební práce v okolí nemovitosti, které však nelze předvídat. Tedy shrnuji, že inspekce je záznamem skutečného fyzického stavu nemovitosti v daném čase a není možné reklamovat výsledek inspekce například za půl roku, kdy mohlo dojít ke značným změnám.

Jaký typ nemovitostí jsou vašich inspektoři schopni „auditovat“?

Již ze samotného názvu profese (inspektor rezidenčních nemovitostí)  je zřejmé, že  inspektoři jsou proškoleni k inspektování především nemovitostí určených k bydlení, podrobněji viz dále.

Rezidenční nemovitost je nově zaváděný název pro všechny typy nemovitostí určené k bydlení (mimo průmyslové stavby, pozemky, atd), ať již nově budovaných v rámci developerské činnosti stavebních firem, či  dříve postavených, a určených k obchodování na trhu nemovitostí. Tedy byty v bytových domech, panelových domech, rodinných domech, atd.

NA CO SI DÁT PŘI KOUPI NEMOVITOSTI POZOR?

Je nutné dotaz rozdělit na dvě oblasti. Za prvé jsou to skryté či záměrně utajované skutečnosti týkající se právních záležitostí, které však přímo nesouvisí s vlastní  inspekcí a také se velmi obtížně zjišťují a prokazují. Druhou oblastí jsou záměrně skryté  vady a poruchy stavebních konstrukcí ( zapravené praskliny, skvrny po plísních, atd.), které však dokáže proškolený inspektor objevit. Další skupinou závad jsou neodborné opravy či dodělávky elektroinstalací, u starších nemovitostí  končící životnost otopných soustav, vodovodních rozvodů. 

Na co si dát při prohlídce nemovitosti největší pozor?

1. Inspekci objednat u certifikovaných inspektorů (každý náš inspektor se prokazuje průkazem inspektora)
2. Vyžadovat komplexní  inspekční  zprávu včetně fotodokumentace, inspekční smlouvy
3. Je doporučováno se inspekce osobně účastnit
4. Ze zkušeností  jsou vydefinovány okruhy potenciálních závad na nemovitostech, které jsou typické a které  se objevují např. na konstrukcích panelových domů či RD postavených danými technologiemi. Nedá se však uvést, na co se nejvíce zaměřit a na co si dát pozor bez znalosti o jaký typ a  druh stavby se jedná.

NÁROKY NA ODBORNOST INSPEKTORŮ, VZDĚLÁVÁNÍ

Obecné požadavky jsou nastaveny tak, aby se ucházet o profesi mohl každý stavební  odborník. Praxe ve stavebnictví  je doporučována. Podotýkám, že v prvním  rekvalifikačním  kurzu bylo 14 účastníků, 12 obdrželo Certifikát a pouze 8 bylo přijato do Asociace ČMAIRN.

Rekvalifikační kurz obsahoval 14 výukových  modulů, probíhala prezenční  denní  8 hodinová  výuka, byly vykonány  praktické inspekce  bytů v bytovém domě a v RD, na závěr proběhla certifikační zkouška spojená s obhajobou inspekčních zpráv.

V současné době je připraven další běh kurzu v kombinované  variantě  (prezenčně distanční) , do kterého budou přijati pouze stavební odborníci s VŠ  titulem a praxí. Předběžný termín zahájení je ve druhé polovině  září  a k dispozici je ještě několik volných míst.

Znamená to, že od nynějška se budou do kurzů moci hlásit je odborníci s VŠ  titulem a praxí?

Naše kurzy jsou připraveny ve variantách jak pro rekvalifikace, tedy plná hodinová dotace podle akreditovaného učebního plánu (máme akreditaci MŠMT), podmínky viz web, tak v upravené verzi (kombinovaná-prezenčně distanční) pro odborníky, kteří studují jeden den v týdnu, obvykle v pátek a následně se doma samostudiem připravují na závěrečné certifikační zkoušky.

Kdo provádí školení inspektorů? Jak školení probíhá?

Kurz je prováděn za spolupráce s odborníky z Fakulty stavební VUT v Brně, RPVC Akademie JAK pobočka Brno a z praxe. Je připraveno několik variant kurzů, od rekvalifikačního prezenčního až po kombinovanou formu  prezenčně distanční . Vždy jde o  doplnění teoretických znalostí  a o procvičení a nabytí dovedností inspektora praktickým absolvováním cvičných inspekcí.

Jak se k vaší aktivitě staví profesní komory (např. Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků)?

V současné době probíhají jednání o akreditaci kurzu Komorou a o zařazení tohoto druhu vzdělávání členům ČKAIT. Do podzimního kurzu se přihlásila řada členů Komory, kteří si chtějí doplnit znalosti a stát se certifikovanými inspektory. 

Spolupracujete nějakým způsobem s dalšími profesními organizacemi. Snažíte se oslovit tyto odborníky, aby se staly také členy vaší Asociace?

Jednali jsme s vedoucími pracovníky některých bank, Asociací hypotečních makléřů, vybranými realitními kancelářemi. Bohužel jednání byla dočasně přerušena z důvodu nepříznivého vývoje na trhu nemovitostí v důsledku finanční krize. Očekáváme však pokračování jednání v závěru letošního či na jaře příštího roku.

BUDOUCNOST ČMAIRN

Kolik členů v současnosti sdružujete? Jaké je vaše regionální pokrytí?

V současné době máme 12 členů, kteří jsou schopni  primárně pokrýt Brno a okolí, Znojemsko. V případě zjmu však mohou naši inspektoři přijet provést inspekci  na jakékoliv místo v ČR.

Jaké jsou vaše cíle? Kolik chcete mít inspektorů a v jakém časovém horizontu lze očekávat, že služby vašich inspektorů budou dostupné po celé ČR?

Cílem naší Asociace je vytvořit pevný institucionální základ a následně vytvořit regionální/krajská centra. Podle názoru některých odborníků se kterými jsme jednali by na pokrytí ČR mohlo stačit cca 500 inspektorů, vše je však odvislé od toho, jaká bude poptávka po naší službě a zda bude inspekce vyžadována/doporučována při koupi/prodeji nemovitosti.

Časový horizont pro proškolení výše uvedeného počtu inspektorů je stanoven do tří let.

Pokud se klient nachází mimo vaše „pokrytí“, na koho se má obrátit?

Doporučujeme kontaktovat naši kancelář (viz. webové stránky www.cmairn.cz) a na základě požadavků klienta bude určen  inspektor, který se zájemci ozve a domluví si  datum provedení  inspekce.

Jaký je zájem o vaše služby. Kolik inspekcí již provedli vaši členové?

Zájem je odvislý od vývoje na trhu nemovitostí, kolísá s nabídkou a poptávkou nemovitostí. V některých zemích je běžnou praxí vyžadovat inspekční zprávu při transakci, dokonce je tato povinnost mít inspekční zprávu dána zákonem (např.Velká Británie).

Naši inspektoři provedli desítky inspekcí v panelových domech, rodinných domech, venkovských staveních. Jednalo se o posouzení technického stavu jak velmi zanedbaných nemovitostí, tak i nově postavených a nabízených k prodeji. Totiž i na novostavbě lze nalézt celou řadu závad, které laik na první pohled neobjeví, ale které mohou v budoucnu velmi znepříjemnit život.