Ondřej Mašín: Končí nejvýhodnější doba na nákup nemovitosti

Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou stále rekordně nízké, ceny nemovitostí ale rostou. Kdy je, nebo už byl ten správný čas na prodej nemovitosti?
Majitelé, kteří váhají s prodejem nemovitosti, mají nejvyšší čas. Mnoho lidí vyčkávalo s prodejem kvůli dani z nabytí nemovitosti, která přešla od listopadu na kupující. Myslím si, že už tak vysoké ceny nemovitostí nebudou. V současné době ceny stále rostou, poptávka je silná a bude silná i příští rok. Trh se podle mého názoru bude měnit za dva roky. Pokud někdo přemýšlí, že by chtěl prodat, tak je ta správná doba právě nyní. Samozřejmě pod podmínkou, že peníze z prodeje zainvestuje někam jinam. Pokud nemovitost prodá a nakoupí jinou, tak je to více méně jedno. Protože pokud ceny o 15 % klesnou, tak prodám levněji, ale zároveň i nakoupím levněji (ve stejné lokalitě).
Takže prodat teď. A co s nákupem nemovitosti?
Být člověkem s příjmem tak tak na hraně, nehnal bych se do extrému. Lidé jsou ochotni dát za bydlení určité peníze a za rok zjistí, že nemají na splátky. Já osobně bych se nad tím zamyslel. Relativně nejlepší doba na koupi byla tento rok. Hypotéky byly na svých minimech a nyní již se zvedají. To neznamená, že když průměrná úroková sazba vzroste ze současných 1,8 % na 2,4 % nebo 2,5 %, že to není výhodné. Pamatuji si dobu, kdy byly hypotéky za 4,7 % či 6 %. Nejvýhodnější doba na nákup nemovitosti byla určitě letos.
Znamená to, že by lidé měli rychle spěchat s nákupem do konce roku?
Samozřejmě vždy záleží na konkrétní situaci. Jeden z největších realitních serverů Sreality měl před čtyřmi lety zhruba 200 tisíc nabídek a návštěvnost 600 tisíc za den. Dnes má sice pouze 100 tisíc nabídek, ale návštěvnost se zvýšila na 950 tisíc. Je vidět, že trh se nízkými hypotékami hodně rozhýbal. O vlastním bydlení uvažuje stále více lidí.
Nesouvisí menší počet nabídek s tím, že je méně co nabídnout?
Samozřejmě, souvisí to naprosto markantně. Například dobrý realitní makléř v roce 2008 až 2010 měl v průměru 50 až 60 nabídek, někteří měli i 100 až 150 nabídek. Dnes makléře, který by měl 50 nabídek prakticky nenajdete, pokud to není špatný obchodník, nebo nenabízí hůře prodejné nemovitosti, jako jsou například kostely.
Naši nejlepší makléři mají v této době často pouze kolem deseti nabídek. Měsíčně sice naberou mezi pěti a deseti nemovitostmi, z toho čtyři exkluzivně, které jsou do dvou měsíců prodány. Zkracuje se doba prodeje, proto není tolik nabídek.
Neztrácíte kupující klienty tím, že máte menší počet nabídek?
Částečně ztrácíme. V momentě, kdy je takto vysoká poptávka, spousta prodávajících si chce nemovitost prodat samostatně. Pro nás (jako pro realitku) je lepší situace, kdy si lidé neumějí nemovitost prodat, tedy když je poptávka slabší. Ve chvíli, kdy nemovitost prodat nedokáží, osloví realitní kancelář, nebo pokud se k nim dostane realitka jiným způsobem, jsou více nakloněni rozhodnutí realitce prodej svěřit. Jestliže je něco snadno prodejné, prodá se to i bez realitky.
Pořád existují argumenty, proč prodej svěřit kanceláři – můžeme prodat za vyšší cenu, mít skvělou poptávku či přesně toho jediného klienta, který chce zrovna danou nemovitost. Klienti často nechtějí platit provizi realitní kanceláři, která dosahuje v průměru například v Praze tři až čtyři procenta. Realitka ale dokáže nemovitost prodat v průměru o čtyři až pět procent dráž, takže ve finále zbyde na provizi a prodávající získá i více peněz. Nehledě na to, že realitka zařídí právníka, smlouvy a vše kolem prodeje. Ale český člověk z principu chce ušetřit.
Jak se bude vyvíjet realitní trh v příštím roce?
Příští rok bychom se neměli dočkat dramatického růstu cen nemovitostí. Podle mně se ceny zvýší již jen lehce, extrémní růst neočekávám. V některých lokalitách (severní Čechy, severní Morava) se růst zřejmě zastaví nebo ceny možná začnou i klesat. V severních Čechách (Chomutov, Most, Teplice) to však nebude způsobené zdražením hypoték. Vzhledem k cenám bytů, které se pohybují mezi 200 až 300 tisíci korun, se zde byty nefinancují hypotékou. Myslím si, že se celkově trh bude stabilizovat, ceny již příliš neporostou.
Vzhledem k doporučením ČNB přestaly banky poskytovat stoprocentní hypotéky a od dubna příštího roku se navíc sníží poměr LTV na 90 %. Ve své praxi se určitě setkáváte i s klienty, kteří nemají našetřené dostatečné množství vlastní prostředků. Jak takovou situaci řešíte?
V tuto chvíli jsou hypotéky omezeny na 95 % LTV, i tak mladí lidé do 25 let nedostávali více než 85 % LTV. Takže se taková situace řešila i dříve. Většina bank umožňuje dofinancovat hypotéku stavebním spořením z jiné skupiny. Je v zájmu bank dělat byznys. Na druhou stranu jsou určitá omezení dobrá, aby se trh nepřehřál. Do budoucna očekávám méně transakcí, trh se trochu zpomalí. Na trh nyní stále vstupují nové a nové subjekty, což není pro realitní kanceláře nejlepší. Lepší je, když se trh začne třídit.
Realitní trh by se měl také dočkat v příštím roce realitního zákona. Je to reálné?
Podíváme-li se na daň z nabytí, ta se zdržela o rok a půl, než prošla schválením. Realitní zákon by teoreticky měl začít platit v půlce příštího roku. Již nyní víme, že je to nereálné. Předpokládám, že se termín posune minimálně o rok či o rok a půl. Každý z nás (realitek) by nový zákon chtěl, ale vlastně se ho trochu obáváme, protože nevíme, co konkrétně přinese. Zákon tvoří lidé, kteří realitám nerozumí do hloubky.
Pokud by byl zákon správně postavený, tak by se trh pročistil. Do odvětví by nevstupoval každý. Navíc by se menší hráči začlenili, protože by pro ně samostatná činnost byla příliš drahá. A my bychom do svého středu získali kvalitní obchodníky.
Od 1. ledna 2015 spolupracujete s Chytrým Honzou. Jak k tomuto spojení došlo?
Původně jsme chtěli vlastní hypoteční centrum, ale zjistili jsme, že je to příliš drahé a trvá to velmi dlouho. Navíc odborníci z oboru, kteří by nám pomohli centrum vybudovat, nebyli volní. Vyhodnotili jsme, že bude jednodušší spojit se s nějakým partnerem. Začali jsme proto hledat partnera, který do té doby nespolupracoval s jinými většími sítěmi. Zjistili jsme, že Chytrý Honza má velké pokrytí, je inovativní a ještě nespolupracoval globálně s žádnou realitní společností.
Na trhu nebyl žádný jiný partner? Chytrý Honza na vás tedy v podstatě zbyl?
Celé si to spíš tak nějak sedlo. My jsme hledali partnera na hypotéky a oni vlastně nepřímo hledali partnera na reality, který by nebyl na realitním trhu nováčkem. V současné době jsme podle počtu nabídek pětka na trhu a Chytrý Honza také. Byli jsme největší volná nefranšízová česká síť, se kterou by se mohli domluvit. Chytrý Honza pro nás zase byl největší volný partner na trhu. Sedli jsme si i z toho důvodu, že naše týmy nejsou staré a zkostnatělé.
V čem spočívá vaše spolupráce?
Od Chytrého Honzy dostáváme tipy na nemovitosti. Stejně tak jako Fincentrum a Fincentrum Reality, což je podle mého názoru vzhledem k úzkému spojení logicky jedna z nejlepších spoluprácí. Podobně dobře to funguje i v M&M reality. Jiné realitní společnosti nedokázali svým lidem vštípit, aby spolupracovali pouze s jediním partnerem. My jsme to dokázali. Díky této spolupráci jsme se dostali například k developerskému projektu ve Vrchlabí. Stále je co vylepšovat, ale funguje to. Jde o výhradní spolupráci, kterou jsme posvětili vstupem Jiřího Patáka do našeho managementu.
Budete se dále rozšiřovat?
Když jsem vstoupil do firmy před dvěma lety, tak jsme vyrostli z 12 kanceláří na 34. expanze nás trochu předběhla, tak jsme museli trochu zbrzdit, abychom dosáhli vyšší kvality. V příštím roce se chystáme dále expandovat především do regionů, kde zatím nejsme – Karlovarský kraj, Vysočina, do Zlínského kraje se již drápeme. Nemusíme být úplně v každém městě jen za cenu tečky na mapě, chceme být opravdu aktivní v místech, kam expandujeme.
Děkuji za rozhovor.