Pojištění nemovitosti: Jak stanovit hodnotu?

Nemít pojištěnou nemovitost se nevyplácí. Na jakou částku je ale vhodné ji pojistit? Dalo by se říci "na její hodnotu", jenže... pojistnou hodnotu pojišťovny určují různě. A v případě špatně stanovené může pojištěný splakat nad pojistným plněním. Kdy získáte vyšší pojistné plnění?

Pojišťovny neustále varují: Je třeba mít řádně pojištěnou nemovitost. Je-li nemovitost pojištěna na nižší pojistnou částku, dochází k tzv. podpojištění. Pojišťovna v případě pojistné události příslušným způsobem krátí pojistné plnění. Je-li naopak nemovitost pojištěna na příliš vysokou částku, pojišťovna vyplatí nejvýše náhradu škody - hodnotu nemovitosti. A zde tkví kámen úrazu. Jaká je hodnota nemovitosti?

Obecně lze stanovit pojistnou hodnotu třemi základními způsoby: Cenu nemovitosti si určí pojištěný sám, cena nemovitosti je stanovena podle ceny obvyklé (tj. je zpracován cenový odhad), nebo je spočítána stavební hodnota (tj. je určena cena, za níž by bylo možné srovnatelnou nemovitost znovu postavit).

Některé pojišťovny umožňují kombinovat více způsobů určení hodnoty nemovitosti. Zpravidla pak vycházejí z interních tabulek, z nichž podle velikosti, vybavenosti a účelu objektu stanovují základní pojistnou hodnotu. Tu může klient navýšit - ale zpravidla si po takovémto výpočtu nemůže stanovit hodnotu nižší. Naopak pokud klient stanovuje cenu příliš vysokou, pojišťovna zpravidla vyžaduje fotodokumentaci, znalecký posudek nebo provedou obhlídku nemovitosti.

Odpovědnost za správné stanovení pojistné hodnoty vždy nese pojistník. Pojišťovna může provést kontrolu - ale může ji provést i v době, kdy je již pozdě, po pojistné události.

"Určení adekvátní pojistné částky je především v zájmu samotného klienta, který by měl za zákona dbát na tržní hodnotu pojištěného majetku," uvedl Jiří Cívka z Generali pojišťovny.

V Hasičské vzájemné pojišťovně si pojistnou hodnotu stanovuje pojistník sám. Úplně volnou ruku ale přesto nemá. "Pojišťovací zprostředkovatel Hasičské vzájemné pojišťovny, a.s. provede kontrolní výpočet a tento výpočet se může lišit od návrhu klienta maximálně o +- 25%," uvedl Jan Jonáček z HVP.

"Pojistnou částku stanovuje pojistník a měla by odpovídat pojistné hodnotě věci. Pojistná částka je horní hranicí plnění a měla odpovídat ceně, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou  budovu postavit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení, tj. v nové ceně," odpověděla Renata Svobodová z České podnikatelské pojišťovny.

"Odpovědnost za stanovení pojistné hodnoty samozřejmě nese pojistník, orientační výchozí cena nemovitosti může být stanovena dle aktuálního znaleckého posudku po odečtení ceny za pozemek, v případě jeho absence může být poradce nápomocen - Pro tyto případy mu slouží interní pomůcka pro určování ceny dle materiálů a m2," sdělil Marek Zeman z AXA pojišťovny a dodal: "Pojistnou hodnotu nemovitosti AXA pojišťovna určuje v okamžiku likvidace pojistné události, nutno poznamenat, že v případě zjištění rozdílu max. 15% ve skutečné hodnotě oproti deklarované pojistné hodnotě, neuplatňujeme institut podpojištění."

UNIQA pojišťovna stanovuje minimální hodnotu nemovitosti, kterou klient může navýšit. "Pokud žádá o příliš velké navýšení, vyšleme našeho technika na odborné posouzení. Chráníme tím hlavně klienta, protože jde o škodové pojištění, tj. v případě škody dostane klient plnění ve výši skutečně vzniklé doložené škody," odpověděla na náš dotaz Eva Svobodová z UNIQA pojišťovny.

Nižší než pojišťovnou vypočtenou pojistnou částku si mohou zvolit klienti České pojišťovny. "Klientům ČP při sjednání pojištění vysvětlujeme, že by sjednaná pojistná částka měla odpovídat hodnotě pojišťované věci," sdělil Václav Bálek z České pojišťovny a dodává: "Klient si samozřejmě může zvolit pojistnou částku vyšší, než tuto doporučenou - orientační, ale i nižší - a ho upozorňujeme na riziko podpojištění."

Klientem stanovenou pojistnou částku kontroluje také ČSOB Pojišťovna, u níž si pojistník také může zvýšit pojišťovnou vypočtenou pojistnou částku. Kdy pojišťovna cenu kontroluje? "Při taxaci pojistné smlouvy a popř. při likvidaci pojistné události," upřesňuje Tomáš Hejda z ČSOB Pojišťovny.

Kontrolu pojistné částky vzhledem k hodnotě nemovitosti až v případě pojistné události provádí např. Česká pojišťovna. "V případě pojistné události je součástí likvidačního procesu porovnání pojistné částky (PČ) a pojistné hodnotě (PH) budovy. Jejich poměr (PČ:PH) je koeficientem podpojištění," uvádí Václav Bálek.

"V případě totální škody si vždy necháváme vypracovat znalecký posudek," uvádí Jiří Boháč z VICTORIA VOLKSBANKEN pojišťovny.

"Pojistnou hodnotu kontrolujeme, pokud k tomu máme v konkrétním případě důvod," uvádí Jan Legner z MAXIMA pojišťovny. Tedy zpravidla v případě, kdy se pojišťovna domnívá, že se skutečná hodnota liší od pojistné hodnoty nemovitosti.

Chcete vyšší pojistné plnění? Musíte stavět!

Dojde-li k totální škodě (nemovitost je vlivem pojistné události zcela zničená nebo určená k demolici), získávají pojištění náhradu škody do výše pojistné částky. Nemusí ale získat celou cenu. Pojišťovny velmi často po pojistné události kontrolují hodnotu nemovitosti - a navíc si pro výplatu plného pojistného plnění v nových cenách kladou další podmínky.

"Pokud dojde vlivem pojistné události k úplnému zničení předmětu pojištění, pojistitel poskytne pojistné plnění na znovuzřízení předmětu pojištění max. však do výše sjednané pojistné částky," uvádí Tomáš Hejda z ČSOB Pojišťovny . Klient tak musí nemovitost obnovit - tj. postavit znovu obdobný objekt.

"Neobnoví-li klient objekt do tří let od pojistné události, plníme v časové ceně," upozorňuje Eva Svobodová z UNIQA pojišťovny. Podobná pravidla uplatňuje i Česká pojišťovna: "Pokud  pojištěný do 3 let po vzniku pojistné události neprokáže, že pojištěnou věc opravil, příp. místo ní pořídil novou věc, nebo prohlásí, že opravu věci nebo její znovuzřízení nebude provádět, pak  je pojišťovna povinna plnit pouze do výše časové ceny postižené věci snížené o cenu zbytků postižené věci."

Stejná pravidla uvádějí i pojistné podmínky AXA pojišťovny: "Pokud pojištěný do 3 let od vzniku pojistné události pojistiteli neprokáže, že pojištěnou věc opravil nebo místo ní pořídil novou věc, příp. pojistiteli prohlásí, že nezajistí opravu nebo znovupořízení věci, je pojistitel povinen vyplatit pojistné plnění výlučně do výše časové ceny pojistnou událostí postižené věci snížené o cenu zbytkových částí této věci."

Pravidla pro výplatu pojistného plnění se mezi pojišťovnami liší. "Výplata pojistného plnění se řídí pojistnými podmínkami, výstavba obdobného objektu na původním místě není podmínkou," sdělil Jan Legner z MAXIMA pojišťovny. "V našich pojistných podmínkách není v součastné době žádná podmínka pro výplatu pojistného plnění v případě totální škody," uvedl Jan Jonáček z HVP.

U pojištění nemovitostí se stejně jako u kteréhokoli jiného pojištění vyplatí číst pojistné podmínky. Za nejdůležitější část vedle výluk z pojištění lze považovat podmínky pro výplatu pojistného plnění.

Pozor na změnu hodnoty nemovitosti

Hodnota nemovitostí není stálá. Pojišťovny proto vesměs doporučují buď pravidelně kontrolovat pojistnou hodnotu (např. jednou za tři až pět let), nebo si sjednat indexaci pojistné hodnoty ve smlouvě.