Potřebujete peníze na bydlení? Půjčí vám kde kdo...

Pořídit si nové nebo opravit staré bydlení vyžaduje spoustu peněz. Kde je vzít? Je to snadné. Stačí se porozhlédnout a uvidíte spoustu natažených rukou nabízejících „řešení vašich potřeb“. Kam ale sáhnout? Pro hypotéku, pro stavební spoření, nebo se porozhlédnout ještě jinde?

Rozhodnete-li se investovat do vlastního bydlení, máte téměř nepřeberné možnosti, kde a jak získat potřebné peníze.

Můžete si je kupříkladu naspořit. Ceny nemovitostí se ale zejména v žádaných lokalitách šplhají do řádů milionů (v centru Prahy i o řád výše). S průměrnou mzdou, která dosahovala ve druhém čtvrtletí 23 182 Kč, což pro samostatného daňového poplatníka odpovídá čisté mzdě 17 658 Kč, by tak naspoření celé částky znamenalo mnoho let odříkání. Vždy se však vyplatí mít připravenu alespoň část vlastních prostředků.

Hodní příbuzní a dobří známí mohou být také zdrojem peněz a mohou přispět kupříkladu půjčkou. V takovém případě je ale vhodná skutečná ostražitost a včasné dostání závazkům je základní podmínkou, aby příbuzní zůstali hodnými a známí dobrými. Krom toho je tento zdroj závislý na „místních podmínkách“ a finančních možnostech lidí ve vašem okolí.

Třetí možností je běžná půjčka u některé z finančních institucí. A že je z čeho vybírat! Hypoteční banky nabízí nepřeberné varianty hypotečních úvěrů, stavební spořitelny kromě řádného úvěru připravily překlenovací úvěry mnohdy zdatně konkurující hypotékám a o své slovo se hlásí i nebankovní instituce.

Hypoteční úvěry

Ač se hypotéky mezi sebou i významně liší, mají jedno společné: vždy v nich figuruje nemovitost jako zástava. To je jedna z jejich nevýhod oproti stavebnímu spoření, s nímž lze čerpat úvěr do určité výše bez zastavení nemovitosti. Na první pohled by se mohlo zdát, že se nejedná o nijak závažný nedostatek. Jeho slabiny se ale projeví např. v okamžiku koupě družstevního bytu, který nelze poskytnout bance do zástavy. Také hypoteční úvěr prodraží zpravidla nezbytné ocenění zastavované nemovitosti zejména u úvěrů na nižší částky.

Hypotéka... 40 %, 60 %, 70 %, 85 %, 100 %... více

Výše hypotečního úvěru v české kotlině závisí především na příjmech domácnosti. Bez prokázání schopnosti pravidelně splácet hypotéku banka zvyšuje úrokovou sazbu o rizikovou přirážku nebo půjčku neposkytne vůbec. Ovšem ani dostatečné příjmy nejsou vždy dostatečné - důležitá je také odhadní hodnota nemovitosti.

Hypoteční úvěr lze čerpat vždy do výše určitého poměru k hodnotě nemovitosti (označuje se jako LTV) určené bankou nebo jí pověřeným (a prověřeným) odhadcem. Čím nižší je poměr hodnoty nemovitosti k výši úvěru, tím nižší je úroková sazba. Banka si ale dává vyšší sazbu a nižší limit při čerpání úvěru bez doložení příjmů.

Banky nabízeli hypoteční úvěry ve výši překračující hodnotu nemovitosti (na 110 %, 120 % i 130 %). V poslední době ale z této praxe opět ustupují. V období rostoucích úrokových sazeb, které byly podle FINCENTRUM HYPOINDEXu v létě o jeden procentní bod vyšší než před rokem, o ně není takový zájem, neboť jsou dražší. A banky je nechtějí poskytovat s ohledem na vyšší riziko.

Hypotéka bez účelu

Hypoteční úvěr oproti stavebnímu spoření má jednu velkou výhodu: není třeba čerpat hypotéku na konkrétní účel, ale lze získat i neúčelový úvěr. A přestože samostatný bývá dražší, některé banky nabízí možnost čerpat část hypotečního úvěru bezúčelově za výhodnějších podmínek. Díky tomu lze např. vybavit domácnost nebo financovat části výstavby či rekonstrukcí, které jsou prováděny bez příslušných účetních dokladů.

Končí fixace úrokové sazby... co dál?

Kdo získal hypoteční úvěr před rokem a čerpal ho s roční fixací úrokové sazby, má nyní krušné chvíle. Úrokovou sazbu jako loni mu banka nenabídne - a klient se bude muset smířit s vyšší splátkou. Pokud by ale banka byla příliš skoupá a chtěla po stávajícím klientovi vyšší sazby než po novém nebo by sazba byla příliš vysoká sama o sobě, je dobré poohlédnout se jinde.

Banka by měla sdělit novou úrokovou sazbu s dostatečným předstihem před koncem fixace úrokové sazby - minimálně jeden měsíc. Pak má klient čas hledat výhodnější řešení. I když ho nalezne, není třeba hned měnit banku. Mnohdy stačí konkurenční nabídku ukázat stávající bance a s původním návrhem sazby lze ještě o nějakou tu desetinku klesnout.

A jakou zvolit novou délku fixace? Jsou-li úrokové sazby nízké, jako byly kupříkladu před rokem a dvěma, je vhodnější volit delší fixaci - další pokles očekávat nelze a je vhodné si zajistit delší splácení s nízkými sazbami. Naopak vzrostou-li úrokové sazby, je lepší volit kratší fixaci: je malá pravděpodobnost, že půjdou úroky ještě nahoru, a naopak mají prostor k poklesu. Byť se z dlouhodobého pohledu vyplatí spíše kratší fixace, jsou lidé, kteří mají rádi jistotu a minimem je pro ně pětiletá.

Stavební spoření

Stavební spoření je státem podporovaný produkt více než hypoteční úvěry. Proto také vymezuje mnohem přísněji účel, na který mohou být úvěry ze stavebního spoření použity. U nižších částek úvěrů ale není nutná zástava nemovitosti - buď je poskytnut úvěr zcela bez zajištění, nebo jsou přizváni ručitelé.

Stavební spořitelny nabízejí dva typy úvěrů: řádný úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr (někdy též nazývaný „meziúvěrem“). Zatímco řádný úvěr je určen pro „trpělivé“, překlenovací úvěr lze čerpat hned po založení smlouvy o stavebním spoření.

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Počkejte si. Řádný úvěr lze čerpat až po dvou letech spoření. Ale pozor! Není to zdaleka jediná podmínka. Musíte naspořit minimální částku (zpravidla od 35 % do 50 % cílové částky), dosáhnout dostatečně vysokého „hodnotícího čísla“ a samozřejmě splnit nároky stavební spořitelny na bonitu - tedy prokázat, že úvěr budete řádně splácet. Můžete také kdykoli provést mimořádnou splátku bez sankcí, což u hypotéky zpravidla nelze.

Výhodou řádného úvěru je zpravidla nižší úroková sazba než u hypotečních úvěrů. Nevýhodou ovšem potřeba dobrého plánování a vkládání dostatečného množství prostředků na stavební spoření. Spoření se stavebním spořením je výhodné pouze do částky 20 tis. Kč ročně, přičemž vyšší úvěr bude vyžadovat spořit více. Že si za levný úvěr připlatíte, je umocněno ještě produktovou nabídkou spořitelen - chcete-li levnější úvěr, dostanete i menší úroky na spoření...

Překlenovací úvěr

Úrokové sazby překlenovacího úvěru velmi často bývají také lákavé. Může tomu tak být ale jen na první pohled. U překlenovacího úvěru totiž nesplácíte půjčku, ale platíte pouze úroky. Vedle toho spoříte na spořící část smlouvy o stavebním spoření. Důsledkem je, že máte peníze půjčeny kupříkladu za 3,5% úrok, ale zároveň je ukládáte za 1% úrok.

Překlenovací úvěr trvá do doby, kdy splníte podmínky pro přiznání řádného úvěru o stavebním spoření. Pak je „překlopen“ na řádný úvěr s předem dohodnutou sazbou a část úvěru je splacena naspořenými prostředky.

Nebankovní půjčky

Nejen banky a stavební spořitelny nabízejí půjčky na bydlení. Jsou i další finanční instituce, které vám rády půjčí. V takovém případě je ale potřeba počítat s vyšší úrokovou sazbou. Na druhé straně můžete získat jiné výhody - ať už se jedná přizpůsobení dalších vlastností půjčky svým představám, nebo o přimhouření oka při dokládání schopnosti splácet. Některé společnosti např. nenahlížejí do úvěrových registrů apod.

Využít nebankovní půjčky na bydlení lze doporučit pouze ve specifických případech a vždy je levnější obrátit se spíše na banku nebo stavební spořitelnu. Úrokové sazby nebankovních institucí se pohybují o několik procentních bodů výše.