Pozor na smlouvy s realitní kanceláří

Autor: Petr Bukač

Petr Zámečník

Využít realitní kancelář při prodeji bytu či rodinného domu má své výhody, ale i rizika. Stačí uzavřít nevýhodnou smlouvu se špatnou realitkou a prodávající se může dostat do nemalých problémů. Na co si dát pozor?

Realitních kanceláří je hodně. Každá pracuje trochu jiným způsobem a každá využívá trochu jiné postupy. Některé jsou seriózní, jiné méně. Rozpoznat je není jednoduché. Ty méně seriózní využívají navíc nespočet triků, jak klienta k sobě přivázat.

Prodávat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře lze buď se smlouvou exklusivní, nebo se smlouvou neexklusivní. Některé realitní kanceláře jdou do prodeje i bez smlouvy. Stačí, když se objeví více inzerátů stejného bytu či rodinného domku, a zařadí ji do své nabídky. Pak následují triky, kterými chce získat exklusivní smlouvu.

Obecně má uzavření exklusivní smlouvy s realitní kanceláří výhodu. Realitní kancelář, která je jediným nabízejícím nemovitosti, může věnovat více úsilí do její propagace a do prodeje. Ví, že pokud nemovitost prodá, dostane zaplaceno. A tomu odpovídá i její aktivita.

Vyskytly se ale již případy, kdy realitní kancelář nechtěla byt prodat, ale jejím záměrem bylo získat smluvní pokutu za porušení exklusivní smlouvy ze strany klienta. Vyvázat se z „dobře napsané“ exklusivní smlouvy může být pro klienta problém. Exklusivní smlouva by měla být proto uzavřena vždy na konkrétní časové období, které odpovídá rychlosti, s níž chce prodávající nemovitost zpeněžit.

Triky nepoctivých realitek k uzavření exklusivní smlouvy

Ministerstvo pro místní rozvoj ve své studii „Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení“ popsalo nejčastější triky využívané některými realitními kancelářemi k získání podpisu klienta na exklusivní smlouvě. Pokud při prodeji svého bytu či domu poznáte v jednání realitního makléře některý z popisovaných triků, buďte nanejvýš opatrní.

Falešný kupec

Nejčastějším trikem je „falešný kupec“. Realitní kancelář z inzerce zjistí, že je nabízena nová nemovitost k prodeji, a osloví prodávajícího s tím, že má pro něj kupce. Domluví si i prohlídku, kde zájemce o koupi hraje zpravidla jeden z makléřů. Ten je nemovitostí zpravidla nadšen – a realitní kancelář již vytahuje připravenou exklusivní smlouvu k podpisu.

Přistoupí-li majitel nemovitosti k uzavření exklusivní smlouvy, falešný zájemce překvapivě rychle ztrácí o nemovitost veškerý zájem. V tu dobu je ale již pozdě, neboť realitní kancelář již získala cennou exklusivitu, zpravidla zajištěnou vysokou smluvní pokutou v případě jejího porušení.

Vysoká kupní cena

Další trik nepoctivých realitních kanceláří úspěšně sází na chamtivost prodávajících. Jakmile realitka prohlásí, že je schopna nemovitost prodat za vyšší cenu než jiné realitní kanceláře, roztočí se majiteli v zornicích dolary a nevidí nereálnost takového příslibu. (Obdobně pod příslibem nereálného zhodnocení lákají své oběti provozovatelé pyramidových her. Také často úspěšně.)

Podmínkou prodeje za vysokou cenu ovšem bývá pochopitelně uzavření exklusivní smlouvy. Po jejím podpisu se ale zájemci nedostavují a nikdo o předražený byt či rodinný dům nestojí. Postupem času makléř klienta přesvědčí ke snížení ceny – a ten může prodat i za cenu nižší, než za jakou původně mohl.

Nedostatek času

Realitní makléř přijde na schůzku ve spěchu a pozdě. Slíbí klientovi snadný a rychlý prodej a podstrčí mu smlouvu. Makléř nedá dostatek času k pročtení smlouvy, kterou klient v časovém stresu podepíše. Až posléze se dozví, k čemu se zavázal.

Nemám právo smlouvu podepsat

Jedním z nejnebezpečnějších triků nepoctivých realitních kanceláří je tvrzení makléře, že není kompetentní smlouvu sám podepsat. Nechá tak dva výtisky podepsat klientem a oba sbalí a odnese s tvrzením, že jeden předá po podpisu svým nadřízeným. K tomu ale nedojde. Realitní kancelář se o prodej nestará, a tak si klient nemovitost prodá sám. Pak se realitka ozve o nárok smluvních sankcí.

Někdy je tento podvod doprovázen i výměnou některých stránek ve smlouvě, jejíž konec klient podepsal. Tím, že nemá žádný svůj výtisk, se nemůže ani efektivně bránit. „Podepíše“ tak smlouvu, kterou neměl nikdy k dispozici.

Všeobecné obchodní podmínky

Zdaleka ne vše se dává do smlouvy. Ta může odkazovat na jiné dokumenty, nejčastěji na všeobecné obchodní podmínky. U bank a stavebních spořitelen je to zcela běžné. U realitních kanceláří je to ale podezřelé.

Všeobecné obchodní podmínky realitní kanceláře mohou např. obsahovat klausuli, že není-li ve smlouvě uvedeno jinak, jedná se o smlouvu exklusivní. Pokud si klient přečte pouze smlouvu, o exklusivitě se nedozví. Když pak nemovitost prodá sám nebo přes jinou realitku, přijde požadavek k zaplacení smluvní pokuty či smluvené provize.

Nejen realitky dovedou zneužít smlouvu

Triků k uzavření exklusivní smlouvy je mnohem víc. Postupy nepoctivců se navíc vyvíjejí v čase a jsou stále zákeřnější. Ovšem nejen realitní kancelář dokáže smlouvu zneužít. Umí to i její klienti.

Uzavře-li klient s realitní kanceláří neexklusivní smlouvu, nemusí mít ani záměr byt nebo rodinný dům přes ni prodat. Může ji využít pouze ke snadnému a bezplatnému rozšíření inzerce na prodávanou nemovitost. Přivede-li mu pak realitní kancelář klienta, obejde ji a domluví se s ním napřímo.

Anketa: Využíváte služby realitních kanceláří?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Pozor na smlouvy s realitní kanceláří”

  1. orangee napsal:

    Tohle jednání RK už by měl někdo stopnout

    Děkuji za článek. Tohle už je nutné zarazit, doufám, že zákon o realitní činnosti bude urychleně dokončen a přijat.

    Popíšu situaci z pozice kupujícího, protože právě hledám byt ke koupi v sz Čechách a už jsem prošel cca 15 realitkama. Pod jiným článkem jsem popisoval amatérismus českých RK – myslí si, že byt lítá ve vzduchoprázdnu, že nabízí k prodeji čtyři stěny, když se ptám na právní stav bytu a SVJ, tak makléři valí oči, co jako po nich chci, něco jako předpis záloh a vyúčtování je nemožné z nich dostat, prý „nic vám není, do toho, jaké má můj klient přeplatky“ :-) O prohlášení vlastníka nikdy neslyšeli, jeden makléř mě seřval „netahejte nám sem vaše pražský manýry“. Už na prohlídku bytu chodí s rezervační smlouvou a diví se, že já na schůzku nechodím s balíkem peněz na složení rezervační zálohy (někdo snad nosí v peněžence 50 tisíc?). O úrovni rezervačních smluv zde nemá smysl psát, jen jednu poznámku – jak může RK nabízet prodej bytu bez závazku prodávajícího? Když chci aspoň ukázat výhradní zprostředkova­telskou smlouvu nebo i tu blbou plnou moc, tak začnou řvát „do vztahu s naším klientem vám nic není“ :-) No, uplynuly skoro dva měsíce a pořád byt nemám. Už dvakrát jsem byl před podpisem rezervační smlouvy (ano, dvě RK z patnácti souhlasily se zasláním smlouvy e-mailem k prostudování), ale protože pro RK bylo nepřijatelné smlouvu upravovat („podepište, nebo jděte“), tak k podpisu nedošlo i proto, že obě RK odmítly poslat návrh kupní smlouvy, dokud nesložím hotově rezervaci. Nejsem blázen, abych vysolil desítky tisíc s nejasným výhledem.

  2. 123abc napsal:

    Perly z hledání bytu

    Taky už nějaký čas hledám pro sebe větší byt a zatím největší perly od makléřek am makléřů RK.
    1.místo Pošlete mi rezevační poplatek 100t. smlouvu sepíšeme až se vrátíte. (Byl jsem na prohlídce bytu v sobotu a v neděli odjížděl na týdenní služební cestu, mohl jsem tím prý údajně předběhnout jiného zájemce)
    2.místo Detailní výpis z katastru poskytujeme jen vážným zájemcům, tedy po podepsání rezervační smlouvy.
    3.místo Jste ve městě, co chcete (Odpověď makléřky na můj dotaz na majitelku, zda jsou v noci slyšet tramvaje z nedalekého depa.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *