Předhypoteční úvěr: Jak financovat družstevní byt

Koupě družstevního bytu skýtá mnohá úskalí. Jedním z nich je financování. Řešením může být předhypoteční úvěr. Potřebujete ale příslib družstva, že byt bude v dohledné době převeden do osobního vlastnictví. Jenže... co když nebude? (Aktualizováno)

1 rok... moc, nebo málo?

Abyste vůbec mohli uvažovat o financování koupě družstevního bytu (přesněji členství v bytovém družstvu s právem nájmu bytové jednotky), musí byt splnit základní podmínku - musí být v dohledné době převeden do osobního vlastnictví.

Tip: Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví (Luboš Svačina, 18. 7. 2008)

„Dohledná doba“ v tomto případě pro tři ze čtyř největších bank znamená „do 1 roku“. Pouze Raiffeisenbank nabízí předhypoteční úvěr i na družstevní byt se splatností do 2 let. Ostatní velké hypoteční banky sice také zpravidla nabízejí předhypoteční úvěr i s dvouletou splatností, ale pouze na výstavbu.

Doba jednoho či dvou let se může zdát být dostatečná. Kdo se ale již setkal s nástrahami byrokratického aparátu či jinými objektivními potížemi, si jistě dokáže představit, že lhůtu snadno překročí. Co pak? Odpovědi nenaleznete na internetových stránkách bank, obrátili jsme se proto na telefonní infolinky.

Česká spořitelna: Pokud družstvo byt do osobního vlastnictví převádí, ale splnění jednoletého termínu překlenovacího úvěru brání lhůty na vyřízení převodu, banka předhypoteční úvěr o 2 - 3 měsíce prodlouží. Pokud ovšem ani poté nebude možné byt zatížit zástavním právem, bude vyžadovat zastavení jiné nemovitosti - nebo splacení úvěru.

Hypoteční banka: V Hypoteční bance se podle telefonní bankéřky s takovou situací ještě nesetkali. Pokud by ovšem došlo k prodloužení termínu převodu o půl roku, banka by neuplatnila žádné sankce. Pokud by prodleva byla delší, řešila by situaci pobočka individuálně.

Doplnění tiskového odboru Hypoteční banky (18:20):
S požadavky na prodloužení splatnosti předhypotečního úvěru se setkáváme poměrně často a téměř ve všech případech jim vyhovíme. Pokud k převodu bytu do osobního vlastnictví dojde později (v řádu několika měsíců), vyhotovíme dodatek (zde si účtujeme poplatek) a posuneme termín splacení předhypotečního úvěru klasickým hypotečním úvěrem.  

Komerční banka : Nejedná se o standardní situaci. I v Komerční bance by ji řešila pobočka individuálně.

Raiffeisebank: Z pohledu klienta má Raiffeisenbank ze čtyř největších hypotečních bank nejvýhodnější podmínky. Nejen, že má nejdelší maximální dobu splatnosti předhypotečního úvěru, ale v případě, že nedojde k převodu do osobního vlastnictví dle příslibu družstva, banka bude postupovat kroky proti družstvu, které příslib vydalo. Tento postup ovšem může mít za následek, že družstvo nebude chtít příslib převodu bytu do osobního vlastnictví vydat...

Příslib družstva nestačí... je třeba splnit více

Příslib družstva o převodu bytu do osobního vlastnictví do jednoho či dvou let je podmínkou nutnou, nikoli však postačující. Při žádosti o úvěr se jedná zpravidla o vyšší částky s delší splatností - a žadatel musí být pro banku dostatečně bonitním klientem.

Postup a dokumenty pro získání předhypotečního úvěru jsou obdobné jako u hypotéky. Dokonce nesmí chybět ani odhad ceny družstevního bytu, který bude po převodu do osobního vlastnictví sloužit jako zástava.

Některé banky vyžadují navíc dozajištění. „Předhypoteční úvěr musí být zajištěn zajišťovacím prostředky akceptovatelnými KB - ručením třetí osoby, zástavním právem k pohledávce - termínovanému vkladu u KB v min. výši 5 000 Kč, zástavním právem k nemovitosti - vždy při výstavbě/rekonstrukci svépomocí při zajištění nemovitostí,“ uvádí např. Komerční banka. Následně ale dodává, že v individuálních případech např. při koupi družstevního bytu a úvěru do 3 mil. Kč může od zajištění upustit.

Zároveň klient musí počítat spíše s vyšší vlastní spoluúčastí. Kupříkladu u Raiffeisenbank se nedostanete s úvěrem nad 75 % následné zástavní hodnoty nemovitosti (LTV).

Úrokové sazby - každá banka jiný přístup...

Každá banka z velké hypoteční čtyřky nabízí zcela jiný přístup k úrokovým sazbám z předhypotečního úvěru.

• Česká spořitelna: od 5,19 %
• Hypoteční banka: 7,99 %
• Komerční banka: orientačně 5,64 %
• Raiffeisenbank: stejná jako u hypotečního úvěru

Zdroj: Informační linky banka, internetové stránky Hypoteční banky

Úrokové sazby se buď odvíjí od úrokové sazby následného hypotečního úvěru, nebo jsou stanoveny vyšší (v případě Hypoteční banky výrazně), což reflektuje vyšší rizikovost pro banku.

Placení a splacení předhypotečního úvěru

Předhypoteční úvěr má jednu specifickou vlastnost oproti klasické hypotéce. Tou je způsob placení a následného splacení úvěru.

V průběhu trvání předhypotečního úvěru platíte pouze úroky. Tím se pravidelná měsíční platba stává přijatelnou i v případě vyšších úrokových sazeb a v případě, že jsou sazby stejné jako u následné hypotéky, je dokonce nižší. To může ale způsobit drobný šok.

Pro představu: Úroky z 1 mil. Kč při úrokové sazbě 7,99 % dosahují cca 6 650 Kč. Anuitní splátka při 30leté splatnosti by při stejných úrokových sazbách činila 7 330 Kč.

Úvěr je následně splacen jednorázově z přidělené hypotéky. Touto formou se může splatit i předčasně bez sankcí - tedy není třeba čekat na splatnost, podaří-li se převést byt do osobního vlastnictví dříve.

Pozor na daně!

Splacení předhypotečního úvěru (na bydlení) hypotékou si mohou některé finanční úřady vykládat jako splacení úvěru na bydlení jiným úvěrem a v případě, že budete tuto hypotéku refinancovat následně u jiného finančního domu, nemusí vám zaplacené úroky dovolit odečíst od základu daně.

Více na toto téma čtěte v článcích:

• Chcete snížit daně o zaplacené úroky? Nesmíte refinancovat!
• Hypotéku na bydlení nesplácejte překlenovacím úvěrem!
• Účel: Bydlení... aneb Kde je chyba?