Příběhy z realitní praxe: Zaplatí víc a je spokojený

Zdroj: sxc.hu

Tomáš Prčík

Praxe realitního makléře přináší kuriózní zážitky. Koupit byt od prodávajícího bez realitky se může prodražit – a přesto jsou kupující často spokojenější. Vždyť neživí realitku. Při koupi se soustřeďte na to podstatné. Jinak byt nemusíte koupit.

 „Zaplatí 200 kolíků navíc a bude spokojenej“

Oslovil náš současný klient, abychom mu prodali byt v domě, ve kterém se podle našich dřívějších zkušeností byty velice špatně prodávají. My sami jsme tam už jeden byt prodali – docela schopně v porovnání s ostatními prodeji, které v domě proběhly, ale dost pod cenovou úrovní, kterou může člověk vidět „zvenčí“ na internetu.

Proto jsem našemu klientovi řekl, že maximální cena, za kterou jsem ochotný mu byt nabízet, je 2,3 mil. Kč s tím, ať se připraví na možnost, že výsledná cena může klidně být i 2,1 mil. Kč, a já bych to nepovažoval za špatný výsledek.

To se našemu klientovi moc nelíbilo, takže odešel s tím, že chce byt nabídnout i svým známým a nájemníkům, kteří v bytě bydlí, a že když to nevyjde, tak že se ozve.

Když klient odešel, jedna z mých kolegyň utrousila: „To jo, oni to od něj ti nájemníci možná i koupí. Zaplatí o 200 kolíků navíc, než by mohli, a ještě budou spokojení, že ušetřili provizi.“

To mě ispirovalo k malému výzkumu. Požádal jsem druhého kolegu, který dobře zná lokalitu jednoho pražského sídliště, aby udělal srovnání cen dispozičně stejných bytů v co možná nejúžeji vymezené lokalitě. Srovnání je v Tabulce 1. Ceny od přímých majitelů jsou v průměru o 5 % vyšší. Pro objektivitu ovšem nutno dodat, že výsledek srovnání nemůže být objektivní – jednak žádná nemovitost není stejná (vybavení, poloha), a navíc je náš testovací vzorek příliš malý.

Tabulka 1: Srovnání cen srovnatelných bytů – Praha 11, březen 2014

Byt

Velikost

Vlastnictví

Stav

s/bez RK

Cena

Poznámka

3+1

80

Družstevní

Zděné

bez RK

      2 790 000,00   

 

3+1

83

Osobní

Umakart

bez RK

      2 950 000,00   

 

3+1

80

Osobní

Zděné

bez RK

      2 700 000,00   

 

3+1

78

Osobní

Zděné

bez RK

      2 990 000,00   

 

3+1

80

Osobní

Zděné

bez RK

      3 300 000,00   

 

3+1

80

Osobní

Zděné

s RK

      3 299 000,00   

+ provize

3+1

78

Osobní

Umakart

s RK

      2 679 000,00   

 

3+1

78

Osobní

Zděné

s RK

      2 699 000,00   

 

3+1

83

Osobní

Umakart

s RK

      2 600 000,00   

 

3+1

80

Osobní

Umakart

s RK

      2 700 000,00    

 

 

Průměrná cena bez RK

      2 946 000,00   

Průměrná cena s RK

      2 795 400,00   

Rozdíl

5,39%

 

Češi jsou milovníci slev. Jak se říká v jedné reklamě, jedou třicet kilometrů, aby natankovali levněji. A realitky mají v Česku, často právem, mizernou pověst. Takže když se sejde prodávající s kupujícím bez realitky a prodávající řekne: „…a je to bez realitky, rozdělíme si provizi…“, často se mezi nimi rozhostí krásný pocit lidské sounáležitosti. Může se vám tak ale stát, že zaplatíte „200 kolíků navíc“.

Jako majitel realitky musím přiznat střet zájmů.  Ale u nás v kanceláři jsme přišli k závěru, že ceny, za které majitelé občas své nemovitosti nabízejí, jsou utržené ze řetězu.

Zvládněte své advokáty. Soustřeďte se na to důležité

Druhý příběh z letošní realitní sezóny nás zanese do říše poradců – advokátů. Každý si dnes bere poradce, advokáta… vše se stává stále komplexnější a komplexnější.

Prodávali jsme byt. Paní kupující si vzala advokáta, který vzal věc skutečně od podlahy, takže jsme měli např. doložit usnášeníschopnost členských schůzí družstva, abychom ověřili platnost údajů v obchodním rejstříku atd., atd. Stále nové a nové požadavky braly všem zúčastněným mnoho sil, byť, a to je nutno říct, jsem od advokáta jejich kladení chápal – měl přece zabezpečit právní jistotu svého klienta.

Věc se stále více komplikovala a komplikovala. Měl jsem pocit, že byl prodávající z věci už unavený, ale o dokončení obchodu stál. Nakonec ho průběh obchodu natolik nazlobil, že nám řekl, že na to si nebral na prodej nemovitosti realitku, aby to bylo tak komplikované, že očekával, že to bude díky tomu naopak jednoduché. Prodej tohoto bytu se nakonec neuskutečnil. Majitel s námi spolupráci ukončil a v době napsání tohoto článku se – už bez nás – nabízí dál.

Poučení z toho plyne: mějte na paměti, že každý váš požadavek při jednání o koupi nemovitosti druhou stranu unavuje, ubírá jí energii, trpělivost a chuť s vámi jednat. Lidé často neradi vyjednávají. Působí jim to napětí a stres. Proto, když si jdete kupovat nemovitost, soustřeďte se na to důležité a drobnosti nechte plavat. Každá nemovitost má své mouchy. Ideální nemovitost neexistuje. A i po svých poradcích a advokátech chtějte, ať se soustředí na to důležité a drobnosti nechají být.

Jinak vám hrozí, že druhou stranu (byť si oprávněnými) požadavky unavíte natolik, že se jednání rozpadne. Podruhé už to člověk obvykle neudělá, protože i jeho samotného stojí nové a nové požadavky a vyjednávání spoustu energie. Podle mě je dobré soustředit se „jen“ na to důležité už při jednání o koupi té první nemovitosti, která vás zaujme. Často totiž bývá dobrou volbou.

Autor je majitelem společnosti Callido Reality.
 

Anketa: Využíváte služby realitních kanceláří?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

5 komentářů k článku “Příběhy z realitní praxe: Zaplatí víc a je spokojený”

  1. Ofi napsal:

    Chtěl bych být

    klientem realitky, jejíž zaměstnanci se vyjadřují slovy jako: 200 kolíků navíc.

  2. petrf napsal:

    A teď z druhé strany

    Patřím asi ke klientům, kteří mají docela podrobné požadavky k nemovitosti. Požadavky už mám sepsané na 5 stránkovém formuláři, který potřebuji u každého bytu vyplnit a pak je doma porovnat. Cítím nechuť realitek a jak autor v článku píše, často se jednání rozpadala. Nicméně si nemohu pomoct – od nemovitosti něco očekávám. Za služby zaplatím odměnu (provizi). Pokud by realitka dělala svou práci, takový „rodný list“ nemovitosti by sama sestavila ještě před tím, než ji začne nabízet. Jenže realitky u nás milují lehký obchod, lehkou provizi za nulovou práci… Pak se nemůžete divit, že klienti se snaží realitky obcházet, protože do obchodu nepřinášejí žádnou výhodu, nic, co by si prodávající a kupující nemohli vyřešit mezi sebou sami, lépe a rychleji.

    1. Tomáš Prčík napsal:

      Re: A teď z druhé strany

      Zdravím Vás, chvilku sedím u internetu, tak si říkám, že Vám napíšu. Ohledně sepisování onoho „rodného listu“ nemovitosti. Když jsem dlouhá léta pracoval jako hypoteční makléř, taky mi přišlo, že realitní kanceláře pracují mnohdy nefér vůči zájemcům. Což tak mnohdy i je. Dnes mi přijde věc trošku složitější. Vezměte si např. následující příklad: dejme tomu, že máte souseda opilce, který když se v noci vrací domů, mlátí sousedům na dveře a budí je ze spaní. Pokud budete takový byt prodávat, domnívám se, že budete od realitní kanceláře (podle mě docela oprávněně) očekávat, že o této věci před zájemci pomlčí. Máte s ní přece smlouvu a měla by tedy pracovat pro Vás. Kdyby o sousedovi opilci zájemcům říkala, byt byste na dnešním trhu, kde mají lidi spoustu alternativ, možná neprodal. Když budete mít o koupi takového bytu zájem, domnívám se, že budete očekávat, že Vás na souseda opilce „v rodném listu“ nemovitosti realitní kancelář upozorní. Vždyť přede jste to Vy, kdo platí. Nebýt Vás, k žádnému prodeji by nedošlo. No. A kdo tedy má silnější právo na hájení svých zájmů – prodávající bytu se sousedem opilcem, nebo kupující:-).

      1. Alex napsal:

        Re: Re: A teď z druhé strany

        Dobrý den. Dovolím si uvést svůj pohled jako potenciálního kupce a ten je takový že od RK čekám jen maximální snahu mi prodat a nic víc, proto také nejsem ochoten já jako kupující platit jakoukoliv provizi RK, takže dle mne je naprosto v pořádku, že RK hájí zájmy prodávajícího, on si také na to najímá tuto službu.

        1. petrf napsal:

          Re: Re: Re: A teď z druhé strany

          Přesně tak, skvělý postřeh. Klientem realitky je prodávající, s ním má realitka smlouvu a od něj také dostane zaplacenu odměnu.
          Kupující hájí své zájmy a teoreticky má možnost využít služeb své realitky.

          U právních jednání strany zastpují advokáti, u realitního obchodu agenti.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *