Příliš demokracie škodí… i ve správě o bytových domů

Příliš demokracie škodí… i ve správě o bytových domů

Vladimír Zdražil

V souvislosti s parlamentními volbami se čas od času otevře diskuse o tom, zda „právo volit“ má skutečně zůstat pouze právem či zda by se nemělo změnit na volební povinnost. Přestože jsem dříve horoval pro měkčí, demokratičtější cestu, tak nyní se mi zdá, že přílišná demokracie má i své slabiny. Bohužel to platí i v případě bytových domů a jejich správy.

Poznámku k povinné či dobrovolné volební účasti občanů považujte pouze za námět k zamyšlení v tom smyslu, jak by asi dopadly parlamentní volby v případě, že by se tam s volebním lístkem v obálce museli objevit skutečně všichni voliči v ČR. Asi by byl výsledek voleb zásadně jiný… možná horší, možná lepší…

Modernizace budovy pouze s třemi čtvrtinami souhlasu vlastníků…

Smyslem tohoto článku je ovšem napsat pár řádků o patové situaci, ve které se nachází stovky bytových domů v ČR právě v důsledku přílišné demokracie umístěné do Zákona o vlastnictví bytů, který fakticky reguluje fungování a správu společenství vlastníků bytových jednotek.

Jsem členem výboru společenství vlastníků bytových jednotek a jako společenství jsme fakticky v bezvýchodné právní situaci, co s bytovým domem. Bytový dům trpí několika problémy, které vyžaduji nikoli odstranění vad běžnou opravou, nýbrž potřebují modernizaci v podobě technického zhodnocení. Abych byl konkrétní, tak jde o prostupující vlhkost vnějším zdivem až do bytů, nevyhovující střecha propouštějící opakovaně vodu a balkony, přes které teče voda do domu.

Standardní údržba či oprava střechy či balkónů k nápravě nevedou. Obvykle se objedná stavební firma, která bez poskytnutí záruky přijede, provede opravu střechy či balkonu a za chvíli se objeví vlhkost jinde nebo zatékání střechou jinde (samozřejmě vše bez záruky ze strany stavebních firem). Výsledkem je neustálé plýtvání prostředků z fondu oprav na tyto bezvýsledné opravy havarijních stavů.

Jako jediné řešení se nám jeví celková rekonstrukce střechy a obvodového pláště budovy podléhající stavebnímu povolení atd. To jsme jako bytový dům skutečně získali (stavební povolení), avšak celá akce se zadrhla na v zákoně uváděném souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků bytových jednotek, respektive tří čtvrtin vlastníků dle jejich spoluvlastnických podílů.  A kde je mám vzít jako zástupce výboru či předseda?

Když pronajímatelé na schůze chodit nechtějí…

V našem bytovém domě je přibližně polovina bytů pronajímaných a pronajímatelé mají pocit, že se o svůj majetek nemusí vůbec starat. Na schůze společenství vlastníků chodit nemají zájem a souhlas ani nesouhlas nejsou ochotni s případnou rekonstrukcí dát. Svoji povinnost přispívat do fondu oprav si plní, takže suma sumárum svojí zákonné povinnosti si dostojí. Apeluji na zákonodárce, že změkčení ze stoprocentního souhlasu s modernizací na tři čtvrtiny je málo, hodně málo…

V takové situaci jsem měl pocit, že prosazení celkové rekonstrukce bytu se lze domoci soudní cestou. Připadalo mi prostě logické, že soud na základě analýzy objektivního stavu domu rozhodne pro modernizaci a fakticky, tak donutí všechny vlastníky si vzít úvěr a rekonstrukci bytového domu prosadit včetně zajištění financování. Absolvoval jsem tudíž za tímto účelem několik nezávazných právních porad, které bohužel můj plán víceméně zhatily. Proč?

Jak má předseda SVJ plnit povinnost řádného hospodáře, když nemůže v podstatě nic?

Je skutečně paradoxní a absurdní, že legislativa ukládá předsedům SVJ a členům výboru postupovat s péčí řádného hospodáře při správě bytových domů. V podstatě jsou za porušení odpovědni svým osobním majetkem, avšak na straně druhé jim nedává pravomoc nemovitost opravit v potřebné míře odpovídající stavu budovy. Je logické, že zásadní rozhodnutí by měla podléhat rozhodnutí vlastníků (shromáždění vlastníků), avšak jak je donutit k vyjádření jakékoli vůle? To již zůstalo tak nějak nedořešeno.

Přestože šlo o spekulace několika odborníků z oblasti bytového práva, tak si dovolím jejich názory na moji vizi shrnout do několika závěrů:

  • Jste bytový dům a vlastníci jednoduše modernizovat nechtějí (nepřijdou ani přes urgence na schůze). Je to tvrdé, cynické, ale je to tak. Tím pádem vlastníci deklarují, že jim nevadí, když bytový dům bude v mizerném stavu. Soud by pravděpodobně je k modernizaci nenutil, neboť se v obecné rovině ctí zásada, že je právem vlastníka co se svým majetkem zamýšlí…
  • Do celé záležitosti by se pravděpodobně musel vložit stavební úřad, který by musel konstatovat, že bytový dům je v takovém stavu, že je nebezpečný jak obyvatelům, tak i kolemjdoucím apod.
  • I kdyby soud rozhodl pro modernizaci, tak by nastala patová situace v okamžiku profinancování. Bez peněz by samozřejmě žádná stavební firma rekonstrukci neprovedla a předpokládám, že banka by se bála profinancovat projekt SVJ, kde většina lidí dobrovolně k úvěru souhlas vlastně ani nedala. Tím pádem by vše ztroskotalo na financování a zejména na tom, že by sice existovalo rozhodnutí soudu ohledně povinné modernizace, avšak nebyl by zajištěn následný krok v podobě financování.
  • Co tedy lze dělat? Bohužel snášet to, že do domu zatéká a podobné věci. Předseda i výbor by se měl při členské schůzi pokusit vždy o prosazení modernizace 75 procenty vlastníků. Když je nezíská, tak by měl samozřejmě pokračovat v běžné údržbě a opravách z fondu oprav. Každopádně jsou zápisy z členských schůzí podstatnými náležitostmi právě z důvodu prokázání snahy o plnění povinností optikou řádného hospodáře.

Jaké jsou vaše zkušenosti s domluvou v rámci společenství vlastníků či družstva?

Anketa: Je 75 % souhlasících členů společenství vlastníků jednotek příliš?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

10 komentářů k článku “Příliš demokracie škodí… i ve správě o bytových domů”

  1. Pavel Šácha napsal:

    Jak získat potřebný počet hlasů? Máme ověřené řešení.
    V našem domě jsou také byty, které se pronajímají a přesto se v důležitých akcích podaří potřebný počet hlasů získat. Pro pronajímatele a vlastníky, kteří bydlí jidne, nebo vlastníky, kterým se prostě termín shromáždění nehodí, jsme připravili možnost dát plnou moc některému členu výboru, kontrolní komise nebo jinému vlastníku a nechat se zastupovat při hlasování na shromáždění. Samozřejmě v pozvánce zdůrazňujeme, že pro „velké opravy“ je potřeba souhlasu nejméně 75% (jinak se dům neopraví a bude to zásluhou zejména těch, co nehlasovali). Tato metoda se velmi osvědčila, lidé ji pochopili a pro informaci uvádím, že ze 102 bytových jednotek přijde cca 30 plných mocí a to pro získání potřebného počtu hlasů velmi pomůže (běžná účast na shromáždění dříve tvořila tak 53%) Vzor najdete nyní na http://www.svj-pejevove.info

    K článku mi není jasné, jak mohlo být vydáno stavební povolení bez souhlasu 75% všech vlastníků – přeci nejde získat stavební povolení, které se vydává až na základě usnesení přijatého minimálně 75% všech vlastníků.
    Ještě přidám poznámku, že snižováním počtu potřebných hlasů pro ten který úkon zákonem není dobrým řešením. Předtavme si, že by bylo potřeba pro velkou opravu jen 50% nebo i méně, pak by výbor SVJ mohl hospodařit prakticky bez vědomí vlastníků a třeba i ve svůj prospěch.

    1. autor článku - první díl napsal:

      RE: Jak získat potřebný počet hlasů? Máme ověřené řešení.
      Dobrý den pane Šácho, děkuji za konstruktivní oponenturu. Článek vzešel z mojí strany jakožto představitele výboru SVJ a nyní i předsedy SVJ. Souhlasím s Vámi. Postupovali jsme podobně jak popisujete s drobnými modifikacemi, avšak do článku jsem to nerozepisoval. Čili výbor společně se správcem nejprve zmapoval špatnou situaci v obytném domě a obrátil se na projektanta, aby zmapoval situaci a vytvořil projekt. Samozřejmě tato služba byla placená a byla odsouhlasena 75 procenty podílů v SVJ (jako jednikrát za historii domu). Po vytvoření projektu charakteru technického zhodnocení budovy jako celku jsme se obrátili na SÚ se žádostí o stavební povolení. Získali jsme ho. Následně jsme dle naší dohody se spoluvlastníky museli iniciovat schůzi, kde by se hlasovalo o realizaci této zásadní modernizace domu (samozřejmě je to v souvislosti s úvěrem atd.). Hlasy jsme bohužel k realizaci nezískali – viz obsah mého článku.

    2. autor článku - 2. díl napsal:

      RE: Jak získat potřebný počet hlasů? Máme ověřené řešení.
      Máte samozřejmě pravdu, že je potřeba 75 procent souhlasu vlastníků a to zejména v případě změn charakteru budovy. To jsme udělali. Abychom vůbec se dobrali k jakémukoli posunu, tak jsme nejprve museli mít projekt a s ním souvisela samozřejmě poměrně velký výdaj z SVJ. Tu nám odsouhlasili lidi jen za ujištění, že se potom o vlastní relizaci investiční akce či nerealizaci bude ještě jednou hlasovat. A tam jsme se zasekli. Samozřejmě v současné době předseda ani výbor nemá mandát k celkové rekonstrukci bytového domu a tudíž do ní nepůjdeme. Přesto se domnívám, že 75 procent je moc a podobnému problému budou čelit i další SVJ.

    3. autor článku - díl 3 napsal:

      RE: Jak získat potřebný počet hlasů? Máme ověřené řešení.
      k plným mocem. Samozřejmě, že s tímto institutem se snažím pracovat. Na druhé straně v našem bytovém domě je nyní více než polovina bytů pronajata. Pronajímatelé jaksi necítí žádný zájem o rekonstrukci. Vidí v tom v krátkodobém hledisku zátěž i obstrukci (splácení úvěru, stížnosti nájemců na hluk v domě atd.). Zkrátka a dobře. oni nemají zájem tu plnou moc ve formě souhlasu s modernizací dát. A těžko je donutíte podle mého názoru, když sami o to nestojí.

  2. NEJVYŠŠÍ ŽALÁŘNÍK napsal:

    Procenta nesnižovat, protože vejboři SVJ často hospodaří bez vědomí vlastníků ve spolupráci s ne/dodavateli ve svůj prospěch!
    Procenta nesnižovat, protože vejboři SVJ často hospodaří bez vědomí vlastníků ve spolupráci s ne/dodavateli ve svůj prospěch!

    1. autor článku napsal:

      RE: Procenta nesnižovat, protože vejboři SVJ často hospodaří bez vědomí vlastníků ve spolupráci s ne/dodavateli ve svůj prospěch!
      Dobrý den, Vaší připomínce rozumím. Já i moji kolegové z výboru i v našem domě byli osočeni, že rekonstrukci tlačíme ze zjištných zájmů stavebních firem. Tak jsem v reakci na neúspěšné hlasování nabídnul svoji funkci v SVJ komukoli jinému, ale bohužel se nikdo neozval. Pak si ale stěžují, že jim teče do bytů a chtějí po mně i správcovi, abychom dali novou strřechu. Já jim odpovím, že novou střechu si neodsouhlasili…. a tak se furt točíme v bludném kruhu…

  3. LN napsal:

    Hospodaří za vás. Někdy i bez vás
    Advokátka Dagmar Raupachová zná tyto případy ze své praxe. „Objevují se bohužel doslova tragické případy, kdy se objevil hlavně mezi starými lidmi, kteří jsou lehce manipulovatelní, nějaký vychytralý dravec. Pokud se takový nepoctivý člověk dostane do funkce výboru, může z ní i docela dobře žít. Dokáže si pak třeba zařídit, aby mu ze společného jmění dům proplácel nějaké účty,“ říká Raupachová.

    Hospodaří za vás. Někdy i bez vás …
    http://www.lidovky.cz/tiskni.asp?r=ln_noviny&c=A090203_000145_ln_noviny_sko

  4. správa nemovitostí napsal:

    ewrtrust.cz@gmail.com

    Hlavní inností EWR Trust je Správa a údr~ba nemovitostí v Praze a okolí. Spravujeme in~ovní domy, panelové domy ale i samostatné byty nebo nebytové prostory.
    <a href=„http://­ewrtrust.cz/“>sprá­va nemovitostí</a>

  5. ewrtrust napsal:

    správa nemovitostí

    Hlavní inností EWR Trust je Správa a údr~ba nemovitostí v Praze a okolí. Spravujeme in~ovní domy, panelové

    domy ale i samostatné byty nebo nebytové prostory.
    <a href=„http://­ewrtrust.cz/“>sprá­va nemovitostí</a>

  6. ewrtrust napsal:

    správa nemovitostí

    Hlavní inností EWR Trust je Správa a údr~ba nemovitostí v Praze a okolí. Spravujeme in~ovní domy, panelové domy ale i samostatné byty nebo nebytové prostory.
    <a href=„http://­ewrtrust.cz/“>sprá­va nemovitostí</a>

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *