Fincentrum Media s. r. o.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

compare_and_calc.jpg db-hypoindexu.jpg
Děkujeme našim partnerům:

Výhodné hypotéky od Hypoteční banky                
 Výhodné hypotéky od Hypoteční banky                
                 


Pro úvěr na bydlení do banky, nebo do spořitelny?

Luboš Svačina | 1.11.2007 00:00 | Stavební spoření
Aktualizováno 27.3.2008 14:17

Úvěr ze stavebního spoření a hypotéka. Dva nejvyužívanější způsoby financování bydlení. Podmínky obou variant se i přes odlišnou konstrukci samotných úvěrů velmi rychle přibližují a je stále těžší vybrat vhodnější alternativu. Jaká je vlastně finanční náročnost jednotlivých variant?

Nabídka úvěrů stavebních spořitelen s využitím překlenovacího úvěru se poslední dobou čím dál tím více přibližuje svými parametry standardním hypotečním úvěrům. Důvod je zcela zřejmý: s nárůstem zájmu o úvěry na bydlení musely stavební spořitelny flexibilně přizpůsobit svoji úvěrovou nabídku tak, aby byla konkurenceschopná bankovním produktům a zároveň byla atraktivní pro klienty.

Ke změnám došlo především v dostupnosti úvěru. V současnosti každá stavební spořitelna nabízí úvěrový produkt, jehož poskytnutí není vázáno na naspořenou částku na smlouvě o stavebním spoření a úvěr lze čerpat ihned po doložení souvisejících podkladů. Úvěry jsou zároveň poskytovány ve vyšších objemech s flexibilní dobou splatnosti, tak aby jednotlivé splátky úvěru odpovídaly finančním možnostem klienta. Jedinou podmínkou poskytnutí úvěru je v současnosti dostatečný příjem a adekvátní zajištění úvěru, které zpravidla závisí na výši poskytnutého úvěrového rámce. Nad 700 000 Kč všechny spořitelny požadují zástavu nemovitosti.

Klient, který si potřebuje půjčit prostředky na koupi nemovitosti a nemá uzavřeno stavební spoření ani dostatek svých prostředků, se může rozhodnout mezi dvěma způsoby financování - hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Která varianta je výhodnější?

Úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?

Pro porovnání parametrů jednotlivých úvěrů a pro znázornění konstrukce zejména úvěru ze stavebního spoření poslouží příklad muže ve věku 30 let, který se rozhoduje, zda k financování svého bydlení využije úvěru ze stavebního spoření anebo hypotéky (jako porovnávací model použiji hypotéku České spořitelny s jednoletou fixací a úrokovou sazbou 4,89 %). Klient má zájem o koupi nemovitosti v hodnotě 1 750 000 Kč, kterou bude v plné výši financovat úvěrem. Zároveň se rozhodl, že je ochoten měsíčně splácet maximálně 12 000 Kč a dosud nevyužívá žádných spořících ani úvěrových produktů bank ani spořitelen.

Vzhledem k tomu, že klient nemá podle zadání nikde vedenu smlouvu o stavebním spoření a nemůže tím pádem splňovat spořitelnou dané parametry hodnocení (nejčastěji je to doba spoření 24 měsíců a výše naspořené částky 40 % úvěrového rámce), nezíská standardní přidělený úvěr, u kterého klient splácí jistinu a úroky ihned.

Klient má jedinou možnost - využít překlenovacího úvěru, který je klientovi poskytnut na překlenutí doby, než bude mít nárok na přidělený úvěr. Z široké a často až nepřehledné nabídky úvěrů stavebních spořitelen jsem vybral ty, které svou konstrukcí nejvíce odpovídají klientově situaci.

V rámci překlenovacího úvěru je klient povinen si otevřít spořící účet pro shromažďování úspor a úvěrový účet v rámci něhož bude evidován jeho závazek, což nutně znamená další náklady související s úvěrem. Výši úhrad souvisejících s vyřízením úvěru ze stavebního spoření zobrazuje následující tabulka. Zároveň uvádím výši poplatků souvisejících s úvěrováním formou hypotéky České spořitelny (poplatek za nejlevnější běžný účet, úvěrový účet a schválení úvěru).

Tabulka 1: Poplatky spojené s úvěrem

Zdroj: informační materiály stavebních spořitelen a Komerční banky


Při výpočtu vycházím z předpokladu, že klient je rozhodnut každý měsíc vynaložit na splácení úvěru maximálně 12 000 Kč (bez zahrnutí poplatků). Klient po schválení úvěru v obou případech vyčerpá na koupi nemovitosti celou částku úvěru, tedy 1 750 000 Kč. V rámci hypotéky začne celý úvěr ihned měsíčně 12 tisíci korunami splácet. V případě úvěru ze stavebního spoření je povinen platit úrok z poskytnuté částky (který je neměnný) a zbytek si bude pravidelně spořit na smlouvě o stavebním spoření. O výši jednotlivých plateb rozhoduje úroková sazba překlenovacího úvěru, která je u každé spořitelny různá.

Tabulka 2 zobrazuje výši jednotlivých splátek úvěru a náklady související s vedením spořícího a úvěrového účtu (sloupec a) a poplatek za zpracování úvěru a uzavření smlouvy o stavebním spoření (b, c). V dalších sloupcích je uvedena výše pravidelných úložek (e) a plateb úroků z překlenovacího úvěru (d). Ve chvíli, kdy klient naspoří 40 % částky úvěru, stavební spořitelna překlenovací úvěr "překlopí" na přidělený úvěr v objemu 1 050 000 Kč (1 750 000 Kč - 700 000 Kč), který klient začne pravidelně splácet již všemi disponibilními prostředky 12 000 Kč. Doba "obratu" je uvedena ve sloupci f. Celkovou dobu splatnosti úvěru zachycuje sloupec (g) a se smlouvou související výdaje klienta shrnují sloupce h, i, j, k.

Tabulka 2: Splácení úvěrů a související náklady
Zdroj: Stavební spořitelny, www.kb.cz, výpočty autora


Výpočty zahrnují aktuální údaje k překlenovacím úvěrům a přiděleným úvěrům, které uvádí stavební spořitelny v rámci jednotlivých tarifů. Jako srovnávací model jsem použil Hypoteční úvěr 100 České spořitelny s úrokovou sazbou 4,89 %. Sazba odpovídá jednoleté fixaci, tedy možností každoročních mimořádných splátek, obdobně jako je tomu u úvěru ze stavebního spoření, kde klient může mimořádně splácet kdykoliv.

Průběh a výši kumulovaných plateb uvádím pro lepší orientaci v následujícím grafu, který simuluje porovnání úvěru Českomoravské stavební spořitelny a hypotéky České spořitelny. Za povšimnutí stojí zlom po 118. měsíci, kdy se překlenovací úvěr "překlápí" na standardní přidělený úvěr. Důležitý je také bod splatnosti úvěru a jemu odpovídající výše celkových splátek.


Výsledky srovnávací analýzy za stávajících podmínek jednoznačně hovoří ve prospěch hypotečního úvěru s nejnižší částkou celkových prostředků vynaložených na splacení úvěru, kdy klient "přeplatí pouze" 960 845 Kč. Tato hodnota je však podmíněna konstantní úrokovou sazbou ve výši 4,89 %, což jednoletá fixace úvěru nezaručuje. Pokud by klient hypotéku zafixoval na delší dobu s aktuální úrokovou sazbou 5,39 % pro 5ti letou fixaci, náklady by vzrostly o 195 120 Kč.

Pokud tedy klient upřednostňuje stálost úvěrových podmínek, při zachování možnosti mimořádných splátek je určitě vhodnější variantou úvěr ze stavební spoření. Zde jsou úrokové podmínky zpravidla pevně ukotveny v úvěrové smlouvě pro celou dobu splatnosti úvěru. V případě, že se klient rozhodne využít nabídek stavebních spořitelen, potom nejvýhodněji se jeví varianta financování úvěrem HYPO stavební spořitelny.

V souvislosti s úvěrováním formou stavebního spoření s nulovou akontací a tedy využitím překlenovacího úvěru je důležité si uvědomit konstrukci překlenovacího úvěru. V průběhu jeho splácení klient totiž platí stále jen úroky z celé vyčerpané částky, i přesto, že na jeho spořícím účtu se pravidelnými úložkami částka neustále zvyšuje. Dochází zde k zvláštní situaci, kdy klient si vlastně půjčuje peníze sám sobě a platí úroky z vkladů, které si sám naspořil.

Platba úroků z celé částky může být naopak výhodou při uplatnění daňových úlev, kdy jsou úroky z úvěru odčitatelnou položkou od základu daně.

Zdroj: Investujeme.cz

Reklama
   

Komentáře

půjčka Desmond Roberts | 19.10.2011 19:27
 
 
 
 

Články z Stavební spoření

Petr Zámečník | 1.1.2012 00:00 PF 2012 aneb Co nás čeká a nemine

Odbíjení hodin za doprovodu ohňostrojů a odletujících zátek od sektu oznámilo příchod roku 2012. A s novým rokem nabývá účinnosti plejáda zákonů ovlivňujících realitní trh: Potvrzena je nižší státní podpora stavebního spoření, mění se formulář Katastru nemovitostí, novinky jsou v DPH i dani z nemovitostí a pokračuje zvyšování regulovaného nájemného. Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 15.12.2011 00:00 Stavební spořitelny nadělují a prodlužují akční nabídky

I stavební spořitelny se chystají na Vánoce a tak se rozhodly svým klientům něco nadělit. Získat můžete například zvýhodněné podmínky u stavebního spoření, sportovní tašku nebo snížení úrokových sazeb u překlenovacích úvěrů na bydlení. Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 2.12.2011 00:00 Stavební spoření: Jak na řádný úvěr za dva roky

Získat řádný úvěr od stavební spořitelny není jen tak. Musíte naspořit minimální částku. K tomu spořit alespoň dva roky. A navíc dosáhnout dostatečně vysokého hodnotícího čísla. Chcete-li ale úvěr skutečně za dva roky, musíte se hodně činit. Kolik musíte jednorázově vložit a kolik musíte pravidelně spořit? Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 2.12.2011 21:50

Monika Hrušová | 1.12.2011 00:00 Kam pro stavební spoření? Třeba k Vodafonu

Raiffeisenbank spolupracuje s operátorem již delší dobu. Nově však bude možně si na čtyřech pobočkách Vodafone sjednat například stavební spoření, eKonto nebo kreditní kartu. Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 28.11.2011 00:00 Stavebnímu spoření se po změnách nedaří…

Seškrtat státní příspěvek u stavebního spoření znamená úspory státního rozpočtu. A těžkou hlavu pro stavební spořitelny. Počty nově uzavřených smluv propadají o desítky procent. Ubývá i celkových smluv. Jen naspořená částka mírně roste. Celý článek »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 28.11.2011 11:12

Další články »

Krátké zprávy z Stavební spoření

| 8.12.2011 12:02 Klienti Stavební spořitelny České spořitelny mají nyní stavební spoření zdarma

Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS) nabízí do 31. prosince 2011 zvýhodněné podmínky při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 5.12.2011 13:40 SSČS snižuje úrok u zajištěných úvěrů

SSČS nově poskytuje úvěry HYPO TREND s fixací na tři roky od 3,55 % p. a. od 4,10 % p.a. s pevnou sazbou na celou dobu splatnosti. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 24.11.2011 11:31 Stavebné sporenie: Štátna prémia bude v budúcom roku maximálne 15 eur

Píšeme na Investujeme.sk: Do parlamentu opäť smeruje vládny návrh zmien v stavebnom sporení. Poslanci pôvodne novinky schválili ešte v septembri, prezidentovo veto však pri opätovnom hlasovaní v októbri zvrátiť nedokázali. Nový návrh akceptuje prezidentove pripomienky a ruší retroaktivitu, z pohľadu sporiteľa je však obmedzujúcejší, štátnu prémiu znižuje maximálne na 15 eur. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další zprávy »

Přiřazené texty z Stavební spoření

| 30.3.2008 00:00 Státní podpora stavebního spoření

Stavební spoření jako formu financování bydlení podporuje stát hned několika způsoby. Kromě finančního příspěvku až ve výši 3000 Kč za rok to jsou také úlevy v daňové oblasti. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 30.3.2008 00:00 Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr je jednou ze dvou variant poskytovaných úvěrů stavebními spořitelnami. Překlenovací úvěr je řešením pro klienty s nedostatečnou bonitou či historií pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 30.3.2008 00:00 Bonita klienta stavební spořitelny

Bonita klienta je zjednodušeně schopnost klienta hradit všechny své dosavadní popřípadě budoucí závazky včas. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další přiřazené texty »

Anketa

Bude rok 2012 lepší než rok 2011?

Celkem hlasovalo 221 čtenářů

Nejčtenější články za posledních 14 dní

Jak předčasně splatit překlenovací úvěr? Petr Zámečník | 10.4.2009 00:00

Stavební spořitelny nabízejí dva typy úvěrů - řádný a překlenovací. Řádný může klient kdykoli předčasně částečně nebo zcela splatit. Jak je tomu u překlenovacích úvěrů? A kolik mimořádná splátka překlenovacího úvěru bude stát? Celý článek »

Komentářů: 7 / 7 Poslední komentář: 30.1.2012 22:34

Hodnotící číslo: Magie stavebních spořitelen Petr Zámečník | 23.4.2008 00:00

O přidělení či nepřidělení řádného úvěru ze stavebního spoření rozhoduje jedno číslo. Není-li dostatečně vysoké, můžete si o úvěru nechat jenom zdát. Jak se liší hodnotící čísla a jejich výpočet u stavebních spořitelen? Celý článek »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 13.10.2008 21:09

Rok 2011: Změny již nastaly Petr Zámečník | 3.1.2011 00:00

Je to tady. Změny s letošním rokem nabraly reálný obraz. A nejedná se zrovna o Monu Lisu, kterou snad každý rád uvidí. Trhákem jsou změny ve stavebním spoření, ale není to jen o něm. Končí regulace nájemného ve většině měst. A sesekaná je podpora solárních elektráren. Naopak příspěvek na bydlení vzrostl. A kdy zaplatit daně? Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Další články »