compare_and_calc.jpg db-hypoindexu.jpg
Děkujeme našim partnerům:

               
                 
                 


Pro úvěr na bydlení do banky, nebo do spořitelny?

Luboš Svačina | 1.11.2007 00:00 | Stavební spoření
Aktualizováno 27.3.2008 14:17

Úvěr ze stavebního spoření a hypotéka. Dva nejvyužívanější způsoby financování bydlení. Podmínky obou variant se i přes odlišnou konstrukci samotných úvěrů velmi rychle přibližují a je stále těžší vybrat vhodnější alternativu. Jaká je vlastně finanční náročnost jednotlivých variant?

Nabídka úvěrů stavebních spořitelen s využitím překlenovacího úvěru se poslední dobou čím dál tím více přibližuje svými parametry standardním hypotečním úvěrům. Důvod je zcela zřejmý: s nárůstem zájmu o úvěry na bydlení musely stavební spořitelny flexibilně přizpůsobit svoji úvěrovou nabídku tak, aby byla konkurenceschopná bankovním produktům a zároveň byla atraktivní pro klienty.

Ke změnám došlo především v dostupnosti úvěru. V současnosti každá stavební spořitelna nabízí úvěrový produkt, jehož poskytnutí není vázáno na naspořenou částku na smlouvě o stavebním spoření a úvěr lze čerpat ihned po doložení souvisejících podkladů. Úvěry jsou zároveň poskytovány ve vyšších objemech s flexibilní dobou splatnosti, tak aby jednotlivé splátky úvěru odpovídaly finančním možnostem klienta. Jedinou podmínkou poskytnutí úvěru je v současnosti dostatečný příjem a adekvátní zajištění úvěru, které zpravidla závisí na výši poskytnutého úvěrového rámce. Nad 700 000 Kč všechny spořitelny požadují zástavu nemovitosti.

Klient, který si potřebuje půjčit prostředky na koupi nemovitosti a nemá uzavřeno stavební spoření ani dostatek svých prostředků, se může rozhodnout mezi dvěma způsoby financování - hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Která varianta je výhodnější?

Úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?

Pro porovnání parametrů jednotlivých úvěrů a pro znázornění konstrukce zejména úvěru ze stavebního spoření poslouží příklad muže ve věku 30 let, který se rozhoduje, zda k financování svého bydlení využije úvěru ze stavebního spoření anebo hypotéky (jako porovnávací model použiji hypotéku České spořitelny s jednoletou fixací a úrokovou sazbou 4,89 %). Klient má zájem o koupi nemovitosti v hodnotě 1 750 000 Kč, kterou bude v plné výši financovat úvěrem. Zároveň se rozhodl, že je ochoten měsíčně splácet maximálně 12 000 Kč a dosud nevyužívá žádných spořících ani úvěrových produktů bank ani spořitelen.

Vzhledem k tomu, že klient nemá podle zadání nikde vedenu smlouvu o stavebním spoření a nemůže tím pádem splňovat spořitelnou dané parametry hodnocení (nejčastěji je to doba spoření 24 měsíců a výše naspořené částky 40 % úvěrového rámce), nezíská standardní přidělený úvěr, u kterého klient splácí jistinu a úroky ihned.

Klient má jedinou možnost - využít překlenovacího úvěru, který je klientovi poskytnut na překlenutí doby, než bude mít nárok na přidělený úvěr. Z široké a často až nepřehledné nabídky úvěrů stavebních spořitelen jsem vybral ty, které svou konstrukcí nejvíce odpovídají klientově situaci.

V rámci překlenovacího úvěru je klient povinen si otevřít spořící účet pro shromažďování úspor a úvěrový účet v rámci něhož bude evidován jeho závazek, což nutně znamená další náklady související s úvěrem. Výši úhrad souvisejících s vyřízením úvěru ze stavebního spoření zobrazuje následující tabulka. Zároveň uvádím výši poplatků souvisejících s úvěrováním formou hypotéky České spořitelny (poplatek za nejlevnější běžný účet, úvěrový účet a schválení úvěru).

Tabulka 1: Poplatky spojené s úvěrem

Zdroj: informační materiály stavebních spořitelen a Komerční banky


Při výpočtu vycházím z předpokladu, že klient je rozhodnut každý měsíc vynaložit na splácení úvěru maximálně 12 000 Kč (bez zahrnutí poplatků). Klient po schválení úvěru v obou případech vyčerpá na koupi nemovitosti celou částku úvěru, tedy 1 750 000 Kč. V rámci hypotéky začne celý úvěr ihned měsíčně 12 tisíci korunami splácet. V případě úvěru ze stavebního spoření je povinen platit úrok z poskytnuté částky (který je neměnný) a zbytek si bude pravidelně spořit na smlouvě o stavebním spoření. O výši jednotlivých plateb rozhoduje úroková sazba překlenovacího úvěru, která je u každé spořitelny různá.

Tabulka 2 zobrazuje výši jednotlivých splátek úvěru a náklady související s vedením spořícího a úvěrového účtu (sloupec a) a poplatek za zpracování úvěru a uzavření smlouvy o stavebním spoření (b, c). V dalších sloupcích je uvedena výše pravidelných úložek (e) a plateb úroků z překlenovacího úvěru (d). Ve chvíli, kdy klient naspoří 40 % částky úvěru, stavební spořitelna překlenovací úvěr "překlopí" na přidělený úvěr v objemu 1 050 000 Kč (1 750 000 Kč - 700 000 Kč), který klient začne pravidelně splácet již všemi disponibilními prostředky 12 000 Kč. Doba "obratu" je uvedena ve sloupci f. Celkovou dobu splatnosti úvěru zachycuje sloupec (g) a se smlouvou související výdaje klienta shrnují sloupce h, i, j, k.

Tabulka 2: Splácení úvěrů a související náklady
Zdroj: Stavební spořitelny, www.kb.cz, výpočty autora


Výpočty zahrnují aktuální údaje k překlenovacím úvěrům a přiděleným úvěrům, které uvádí stavební spořitelny v rámci jednotlivých tarifů. Jako srovnávací model jsem použil Hypoteční úvěr 100 České spořitelny s úrokovou sazbou 4,89 %. Sazba odpovídá jednoleté fixaci, tedy možností každoročních mimořádných splátek, obdobně jako je tomu u úvěru ze stavebního spoření, kde klient může mimořádně splácet kdykoliv.

Průběh a výši kumulovaných plateb uvádím pro lepší orientaci v následujícím grafu, který simuluje porovnání úvěru Českomoravské stavební spořitelny a hypotéky České spořitelny. Za povšimnutí stojí zlom po 118. měsíci, kdy se překlenovací úvěr "překlápí" na standardní přidělený úvěr. Důležitý je také bod splatnosti úvěru a jemu odpovídající výše celkových splátek.


Výsledky srovnávací analýzy za stávajících podmínek jednoznačně hovoří ve prospěch hypotečního úvěru s nejnižší částkou celkových prostředků vynaložených na splacení úvěru, kdy klient "přeplatí pouze" 960 845 Kč. Tato hodnota je však podmíněna konstantní úrokovou sazbou ve výši 4,89 %, což jednoletá fixace úvěru nezaručuje. Pokud by klient hypotéku zafixoval na delší dobu s aktuální úrokovou sazbou 5,39 % pro 5ti letou fixaci, náklady by vzrostly o 195 120 Kč.

Pokud tedy klient upřednostňuje stálost úvěrových podmínek, při zachování možnosti mimořádných splátek je určitě vhodnější variantou úvěr ze stavební spoření. Zde jsou úrokové podmínky zpravidla pevně ukotveny v úvěrové smlouvě pro celou dobu splatnosti úvěru. V případě, že se klient rozhodne využít nabídek stavebních spořitelen, potom nejvýhodněji se jeví varianta financování úvěrem HYPO stavební spořitelny.

V souvislosti s úvěrováním formou stavebního spoření s nulovou akontací a tedy využitím překlenovacího úvěru je důležité si uvědomit konstrukci překlenovacího úvěru. V průběhu jeho splácení klient totiž platí stále jen úroky z celé vyčerpané částky, i přesto, že na jeho spořícím účtu se pravidelnými úložkami částka neustále zvyšuje. Dochází zde k zvláštní situaci, kdy klient si vlastně půjčuje peníze sám sobě a platí úroky z vkladů, které si sám naspořil.

Platba úroků z celé částky může být naopak výhodou při uplatnění daňových úlev, kdy jsou úroky z úvěru odčitatelnou položkou od základu daně.

Zdroj: Investujeme.cz

Reklama
   

Komentáře

 
 
 
 

Články z Stavební spoření

Martin Smutný | 30.8.2010 09:01 Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky

Při srovnávání úvěrů si dejte pozor: úrokové sazby nejsou počítány dle stejné metodiky. Sazby, které na první pohled vypadají lákavě, mohou u některých bank být vlivem odlišného způsobu výpočtu nesrovnatelné s konkurenčními. Při výběru úvěru vycházejte raději z efektivního úroku. Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 31.8.2010 10:57

Tomáš Prčík | 23.8.2010 00:00 Státní podpora stavebního spoření: 17 902 Kč

"Kalousek cuknul. Státní podpora stavebního spoření se zvýší na 25%. Bude vyplacena maximálně z vkladu 71 632 Kč. Maximální státní podpora tak bude činit 17 902 Kč! Zvýší se tím zpět na reálnou úroveň roku 1993, kdy stavební spoření začínalo." Takto by měl znít pravdivý úvod článku o stavebním spoření. Ale nezní. A znít nebude. Na dlouho. A mělo by nás zajímat, proč. Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 3.9.2010 17:19

Jaroslav Kokeš | 19.8.2010 00:00 Stavební spoření po novu

Stavební spoření se musí pomalu připravovat na horší časy. Jeho bezkonkurenční výhodnost trochu ztratí na síle a výše státních příspěvků se přiblíží úrovni okolních států. Relativně se sice za 6 let dostane i s úroky pod 5% hranici, ale stále to bude zajímavý a jistě i vyhledávaný produkt. Ovšem chtělo by to nějaké změny. Celý článek »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 19.8.2010 09:16

Petr Zámečník | 13.8.2010 00:04 Milan Švec: Lidé stavební spoření již ruší!

Stát potřebuje šetřit. Na paškál přišlo i stavební spoření. A reakce lidí? "Počet výpovědí v posledních týdnech stoupl," říká Milan Švec, který dlouhá léta vedl část poradenské sítě ČMSS a nyní přešel do společnosti Fincentrum. Jak vidí budoucnost stavebního spoření? Celý článek »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 13.8.2010 09:15

Petr Zámečník | 12.8.2010 00:00 Stavební spoření: Změny jsou na světě

Změny ve stavebním spoření již vyšly na světlo. Za letošek bude státní příspěvek zdaněn 50% daní, od příštího roku klesne na maximální 2 000 Kč. O rok později bude účelově vázáno na bydlení. Zároveň se zruší daňové osvobození úroků z vkladů u stavebních spořitelen. Celý článek »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 12.8.2010 09:23

Další články »

Krátké zprávy z Stavební spoření

| 24.8.2010 11:59 ČMSS snižuje úrokové sazby překlenovacích úvěrů

Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) nabízí až do konce září snížené úrokové sazby překlenovacích úvěrů Kredit Standard, Topkredit, Topkredit plus a Tophypo. Mimořádná. Sleva může dosáhnout až 0,4 p.b. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 16.8.2010 11:56 Stavební spořitelna Modrá pyramida nabízí uzavření dětské smlouvy bez poplatku

Modrá pyramida nově nabízí uzavření smlouvy stavebního spoření pro všechny děti do 10 let bez poplatku a navíc s plyšovým dárkem. Tato nabídka platí do konce září. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 13.8.2010 11:10 Čtenáři Hypoindex.cz: Stavební spoření plní svůj účel!

Z odpovědí na anketní otázku, zda stavební spoření plní svůj účel, vyplývá, že podle názoru hlasujících čtenářů ano. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další zprávy »

Přiřazené texty z Stavební spoření

| 30.3.2008 00:00 Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr je jednou ze dvou variant poskytovaných úvěrů stavebními spořitelnami. Překlenovací úvěr je řešením pro klienty s nedostatečnou bonitou či historií pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 30.3.2008 00:00 Státní podpora stavebního spoření

Stavební spoření jako formu financování bydlení podporuje stát hned několika způsoby. Kromě finančního příspěvku až ve výši 3000 Kč za rok to jsou také úlevy v daňové oblasti. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 30.3.2008 00:00 Bonita klienta stavební spořitelny

Bonita klienta je zjednodušeně schopnost klienta hradit všechny své dosavadní popřípadě budoucí závazky včas. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další přiřazené texty »

Anketa

Má stát zrušit možnost daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení?

Celkem hlasovalo 247 čtenářů

Nejčtenější články za posledních 14 dní

Stavební spoření: Změny jsou na světě Petr Zámečník | 12.8.2010 00:00

Změny ve stavebním spoření již vyšly na světlo. Za letošek bude státní příspěvek zdaněn 50% daní, od příštího roku klesne na maximální 2 000 Kč. O rok později bude účelově vázáno na bydlení. Zároveň se zruší daňové osvobození úroků z vkladů u stavebních spořitelen. Celý článek »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 12.8.2010 09:23

Státní podpora stavebního spoření: 17 902 Kč Tomáš Prčík | 23.8.2010 00:00

"Kalousek cuknul. Státní podpora stavebního spoření se zvýší na 25%. Bude vyplacena maximálně z vkladu 71 632 Kč. Maximální státní podpora tak bude činit 17 902 Kč! Zvýší se tím zpět na reálnou úroveň roku 1993, kdy stavební spoření začínalo." Takto by měl znít pravdivý úvod článku o stavebním spoření. Ale nezní. A znít nebude. Na dlouho. A mělo by nás zajímat, proč. Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 3.9.2010 17:19

Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky Martin Smutný | 30.8.2010 09:01

Při srovnávání úvěrů si dejte pozor: úrokové sazby nejsou počítány dle stejné metodiky. Sazby, které na první pohled vypadají lákavě, mohou u některých bank být vlivem odlišného způsobu výpočtu nesrovnatelné s konkurenčními. Při výběru úvěru vycházejte raději z efektivního úroku. Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 31.8.2010 10:57

Další články »