Proč je dobré mít možnost hypotéku předčasně splatit?

Bank nabízejících možnost mimořádných splátek mimo fixační období není mnoho. Které to jsou? A v jakých případech se možnost částečného či úplného předčasného splacení hodí?

Všechny hypoteční banky standardně umožňují mimořádné splátky hypoték v období po skončení fixačního období. Důvody proč zbývající banky mimořádné splátky neumožňují uprostřed doby fixace resp. umožňují, ale za cenu sankčních poplatků, které v některých případech dosahují až 25 % hodnoty splátky, jsou jednoznačné. Banky se tímto opatřením brání ztrátě úvěrového obchodu, ale také případnému odchodu klienta ke konkurenci.

Na druhou stranu vlivem přituhujícího konkurenčního boje na trhu hypoték přichází hypoteční banky se stále variabilnějšími parametry jednotlivých hypotečních produktů a volnost v oblasti mimořádných splátek je jednou z možností, jak nové klienty zaujmout. Službu částečných či úplných předčasných splátek v průběhu doby fixace však stále nabízí jen hrstka z nich.

Proč je dobré mít možnost předčasného splacení?

Důvodů je hned několik. Jedním z nich, který člověka napadne zpravidla jako první, je neočekávaný příliv peněz plynoucích například z dědictví, výhry v loterii, kartách anebo sázkové kanceláři. Tedy situace, kdy dlužník přijde k větší sumě peněz a dlužnou částku se rozhodne před splatností úvěru či době fixace uhradit. Ovšem ruku na srdce, kolika procentům dlužníků se toto poštěstí.

Daleko přínosnější a ve skutečnosti využívanější vlastností této variability hypotéky je možnost zafixovat si na delší dobu dopředu výši úrokové sazby hypotéky a tedy výši pravidelné měsíční splátky (klidně si klient může zvolit i desetiletou fixaci, pokud to banka umožňuje). Pokud sazby v následujících obdobích porostou, klient má zafixovánu stále relativně výhodnou úrokovou sazbu a nemá důvod nic zásadně měnit. A na druhou stranu pokud by se vývoj otočil a úrokové sazby začaly klesat nebo se na trhu objevil nový výhodnější úvěrový produkt (například s nižšími poplatky), může svoji v tu dobu "nevýhodnou" hypotéku refinancovat jiným hypotečním úvěrem s výhodnějšími podmínkami či úrokovou sazbou. V současné době, kdy nelze přesně odhadnout další vývoj úrokových sazeb, klienti tuto službu ocení dvojnásob.

Přeúvěrování/refinancování bez nutnosti znovu platit poplatek za vyřízení, odhad nemovitosti a se sníženými nároky na dokládání všech možných dokumentů (potvrzení o příjmu apod.) nabízí dnes drtivá většina bank, neboť v tomto obchodu vidí velký prostor pro další růst prodejních výsledků. Využití předčasných splátek je zcela zbytečné u hypotečních úvěrou s krátkou dobou fixace.    

Za jakých podmínek jednotlivé banky mimořádné splátky umožňují?

Hypoteční banka

Předčasné splacení hypotéky Hypoteční banka neumožňuje. U standardních hypotečních produktů (vyjma například hypotéky kombinované s investičním životním pojištěním či investicemi do podílových fondů) nabízí Hypoteční banka pouze mimořádnou splátky hypotéky, jejíchž celková výše nesmí přesáhnout 50 % sjednané částky úvěru, přičemž mimořádnou splátku je potřeba plánovat dopředu a datum uskutečnění mimořádných splátek uvést do úvěrové smlouvy ještě před jejím podpisem. Hypoteční banka tento úkon zpoplatňuje 1 % z celkové částky mimořádných splátek.

Komerční banka

Komerční banka ve svém sazebníku konkrétní výši poplatku za předčasné splacení neuvádí resp. odkazuje na individuálně sjednané podmínky v úvěrové smlouvě. Nicméně v minulosti uváděla za předčasné úplné či částečné splacení hypotéky sankci ve výši 25 % ze zbývající výše jistiny úvěru. Určitou alternativu nabízí Komerční banka v rámci Flexibilní hypotéky, kdy si klient může navýšit pravidelné měsíční splátky hypotéky, čímž si zkrátí dobu splatnosti úvěru. Nicméně navýšení lze provést maximálně na 200 % původní splátky

Česká spořitelna

Mimořádné splacení hypotéky nabízí v rámci své Ideální hypotéky, kde si klient při sepsání smlouvy anebo v mezidobí fixace zvolí, že bude chtít hypotéku v budoucnosti předčasně částečně či úplně splatit. Za tuto službu si účtuje Česká spořitelna jednorázový poplatek ve výši 1999 Kč (poplatek banka účtuje za každé období fixace, pro které si klient službu zvolí) a poté pravidelně 149 Kč za každý měsíc (opět po celou dobu fixace, pro kterou si klient službu zaktivoval).

Raiffeisenbank

Předčasné splacení hypotéky je součástí nabídky všech standardních hypotečních produktů. Jedná se o tzv. turbosplátky. Bez sankce Raiffeisenbank umožňuje předčasně splatit až 25 % z výše nesplacené jistiny po každých 12 řádně uhrazených splátkách. V případě, že by klient zvažoval vyšší jednorázovou úhradu je nutné počítat s poplatkem ve výši 10 % z objemu mimořádně splacené částky. U hypotečních úvěrů bez dokládání příjmu je mimořádná splátka bez sankce povolena až po uplynutí 3 let od podpisu úvěrové smlouvy. 

Za sjednání možnosti využití turbosplátek Raiffeisenbank klientům navýší úrokovou sazbu hypotečního úvěru o 0,1 % p.a.

GE Money Bank

Dílčí ani úplné mimořádné splátky opět GE Money umožňuje opět pouze za cenu sankčních poplatků. Za provedení mimořádné předčasné splátky v průběhu úrokového období klient zaplatí 5 % ročně z předčasně splacené jistiny, a to až do konce sjednaného úrokového období (fixace). Provedení mimořádné splátky na konci úrokového období nebo dílčí mimořádné splátky v průběhu úrokového období zpoplatňuje GE Money Bank 5000 Kč. 

UniCredit Bank

Ani UniCredit Bank předčasné splacení neumožňuje a tzv. kompenzační poplatek za mimořádnou částečnou či úplnou předčasnou splátku úvěru si stanovila ve výši minimálně jednoho procenta z výše mimořádné splátky, přičemž poplatek se počítá za každý započatý rok do dne ukončení fixačního období.

mBank 

Předčasné splacení umožňuje kdykoliv a neúčtuje za tento úkon žádný poplatek.

Ostatní

Mimořádné splátky zpoplatňují také zbývající banky působící na českém hypotečním trhu. Volksbank za předčasné splacení účtuje sankční poplatek ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby. Wüstenrot hypoteční banka pro změnu 10 % ze splacené části úvěru. Bawag Bank si stanovila procentní sazbu z předčasně splacené částky o něco nižší, a to 2%, na druhou stranu od klientů bude vyžadovat minimálně 5 000 Kč. Banky zprostředkovávající hypoteční úvěry Hypoteční banky uplatňují pro mimořádné splátky stejná pravidla jako HB.

Následující tabulka (1) je souhrnem sankčních podmínek při předčasném splacení hypotéky. Ve sloupci číslo tři je uvedena výše poplatku, kterou by klient zaplatil, pokud by se rozhodl realizovat mimořádnou splátku ve výši 1 milion korun. Klient má hypotéku s pětiletou fixací a mimořádnou splátku provede přesně v polovině doby fixace (tedy po 30 měsících, kdy mu do konce fixace zbývá rovněž 30 měsíců).

Tabulka 1: Výše sankčních poplatků za mimořádné splátky hypoték

Banka	Podmínky předčasného splacení
Hypoteční banka	1 % z celkové částky mimořádných splátek	10 000 Kč
Komerční banka	nemá přesně stanoveno
Česká spořitelna	1999 Kč + 149 Kč/měsíc	10 939 Kč
Raiffeisenbank	0 Kč, ale předchází navýšení úrokové sazby o 0,1 % p.a.	0 Kč
GE Money Bank	5% z částky mimořádné splátky/rok	100 000 Kč
UniCredit Bank	minimálně 1 % z částky mimořádné splátky/rok	20 000 Kč
mBank	umožňuje bez sankčních poplatků	0 Kč
Volksbank	0,25% z částky mimořádné splátky/měsíc	75 000 Kč
Wüstenrot hypoteční banka	10 % z částky mimořádné splátky	100 000 Kč
Bawag Bank	2% z částky mimořádné splátky, min. 5000 Kč	20 000 Kč
Česká pojišťovna	viz. Hypoteční banka a Raiffeisenbank	10000 Kč/0 Kč
Poštovní spořitelna	viz. Hypoteční banka	10 000 Kč
ČSOB	viz. Hypoteční banka	10 000 Kč
Citi Bank	viz. Hypoteční banka	10 000 Kč

Pokud má klient k dispozici nějaké prostředky "navíc", kterými by chtěl hypotéku umořit, a přitom hypoteční banka si účtuje sankční poplatek za předčasnou úhradu, zcela jistě se klientovi vyplatí počkat si buď na konec fixace a teprve potom provést mimořádnou splátku (a do té doby si peníze uložit alespoň na spořící účet). Anebo část si uložit jako rezervu a zbývající částku investovat a hypotéku splatit ještě o něco později i z výnosu z investice.