Proč si nekupovat byt pro vlastní bydlení

Zdroj: sxc.hu

Petr Zámečník

Bydlet ve vlastním chce skoro každý. Má to řadu výhod. Ovšem na nevýhody lidé raději zapomínají. Proč si nekupovat byt pro vlastní bydlení?

Důvodů pro vlastní bydlení je celá řada. To zvyšuje i jeho preference a zájem lidí o vlastnické bydlení. Proto také v Česku dle posledního sčítání lidu z roku 2011 žije ve vlastním domě 36 % domácností, dalších 20 % má byt v osobním vlastnictví a dalších 9 % užívá družstevní byt. Pouhých 22 % domácností si bydlení pronajímá.

Graf 1: Právní důvod užívání bytu

pravni-duvod-uzivani-bytu

Zdroj: Vlastní zpracování z dat Sčítání lidu 2011

Mladí lidé se mohou div ne přetrhnout, aby naspořili alespoň pár set tisíc korun a dosáhli na hypoteční úvěr u banky, který budou splácet přinejmenším větší část svého produktivního věku, jen aby mohli přestat platit nájemné. Vidinou jim je „levné bydlení ve stáří“. Vždyť až hypotéku splatí, budou moci dožít v bytě jen za režijní náklady. Chyba lávky.

Byt není jen hypotéka

Hypoteční úvěr je čerpán nejčastěji na 20 až 30 let. Čím delší splatnost, tím menší měsíční splátka. Zejména v současnosti extrémně nízkých úrokových sazeb se vyplatí hypotéku pokud možno nesplácet. Levnější peníze k dispozici domácnost mít nebude. A to ani vlastní naspořené prostředky – i ty jsou dražší než hypotéka, přestože si to mnoho lidí neuvědomuje.

Splátka hypotéky je pak porovnávána s výší nájemného. S překvapením pak novopečený majitel v současnosti často zjistí, že jeho splátka je vyšší, než kolik by zaplatil za nájem. A to včetně alespoň části služeb. Naopak nad splátku hypotéky musí majitel bytu platit ještě nemalé prostředky do fondu oprav – a jakákoli oprava uvnitř bytu jde na jeho náklady.

Kolik činí náklady na údržbu bytu? Nejčastěji se odhadují na cca 50 až 55 Kč/m2 za měsíc. Byt o velikosti 80 m2 tak v průměru vyjde na 4 000 Kč až 4 800 Kč měsíčně, které odplují do fondu oprav či se nastřádají na vnitřní opravy a rekonstrukce bytu. Jiný pohled může vycházet z odpisů. Většina nemovitostí je účetně i daňově odpisováno 30 let. To znamená, že pokud není do bytu investována jeho (stavební) hodnota, je za 30 let „odepsaný“. A to často doslova. Byt v ceně 3 mil. Kč tak podle tohoto výpočtu stojí 100 tis. Kč ročně, tedy přibližně 8 300 Kč měsíčně.

A pochopitelně se vyskytnou i další náklady – pojištění nemovitosti (pojištění domácnosti je vhodné jak pro majitele, tak pro nájemníka), daň z nemovitosti (a připravte se na její zvýšení v okamžiku, kdy Sociální demokracie zahájí svou verzi penzijní reformy; touto daní ji chtějí dle svého programu financovat) a nepochybně přijdete i na další. I pronajímatel pociťuje tyto náklady, ovšem ten je zahrnuje do nájemného.

Vlastní bydlení je dražší

Pronajímáte-li si byt, máte nějaké představy o tom, jak vaše bydlení má aktuálně vypadat. Nemusíte přemýšlet do budoucnosti, neboť není nic snazšího, než se přestěhovat dle aktuální situace. Zato vlastní bydlení je plánováno zpravidla na celý život. Musí tedy počítat i s dětmi a dostatkem prostoru pro rodinu, nejen pro mladý pár. V nájemním bydlení lze potřeby prostoru řešit průběžně.

rekonstrukce se prodraží. Zatímco pronajímatel rekonstruuje byt k pronájmu maximálně efektivně, aby neplýtval penězi a byt byl přitažlivý pro většinu potenciálních nájemníků, vlastník si ho chce „vyšperkovat“. Sice získá bydlení více na míru, ale za vyšší cenu.

Více dětí, méně dětí, rozvod…

Vlastní bydlení je méně prostorově flexibilní. Narodí-li se místo druhého plánovaného dítěte rovnou trojčata, rázem je na světě i prostorový problém. Již jsme si odvykli bydlení osmičlenné rodiny v jedné světnici, a tak nastává otázka, co s malým bytem a jak získat větší. Obdobný problém, byť nikoli tak významný, neboť neznamená nedostatek, ale nadbytek prostoru, vzniká v případě nemožnosti mít plánované děti.

Statistiky rozvodovosti také hovoří jasným jazykem. Přibližně každé druhé manželství se rozpadá a končí rozvodem. A to tyto statistiky nezahrnují páry žijící „na hromádce“ či „na psí knížku“. A co s bytem ve vlastnictví v takovém případě? Jistě, řešení se nalezne… ale je třeba to řešit. Navíc, hypotéka bývá často z finančních důvodů psaná na oba partnery (v manželství to jinak ani nejde) a banka nemusí souhlasit se snížením počtu dlužníků.

Nemovitost lze v krajním případě prodat. Bude ale zrovna vhodný čas pro prodej, nebo budou ceny klesat? Ani ceny bytů nejsou tak stabilní, jak se snaží kupující přesvědčit realitní makléři. Prodej se navíc může protáhnout, nebo je třeba s cenou jít ještě níž. A i každý prodej má své náklady – daň z nabytí nemovitého majetku sice platí od letošního roku pouze nabyvatel, ten ale o to méně bude ochoten za byt či dům zaplatit. A realitní kancelář zaplatí přímo prodávající, pokud nechce prodávat svépomocí.

Největší riziko: Okolí bytu či rodinného domu

Největší rizika vlastnického bydlení neplynou přímo z vlastněného bytu či rodinného domu, ale z jeho okolí – od sousedů po okruh nejbližších ulic.

Sousedé kupříkladu mohou blokovat nezbytné opravy bytového domu. Stejně tak společenství vlastníků jednotek nemusí pracovat efektivně a místo údržby domu se fond oprav může rozplynout na ne zcela fotbalové přihrávky „malá domů“. Stejně tak některý z vlastníků bytu může svůj majetek pronajímat – a nemusí se zrovna zajímat o to, jak jeho nájemník soužije s ostatními lidmi v domě. Hlavně když jemu platí.

Změnit se může i okolí domu. Nedaleká školka opuštěná po odrostlých dětech se změní v doupě pochybných živlů aplikujících ještě pochybnější chemické substance do svého krevního oběhu, sousední dům ve vlastnictví obce se může proměnit v ubytovnu pro neplatící spoluobčany odlišných životních hodnot nebo změnou územního plánu se původně plánovaný obchvat obtočí hned za zahradou. Co pak?

Nájemníci mají v takovém případě výhodu. Jednoduše se přestěhují. Vlastník to má těžší. Může byt prodat, ale na tom nepochybně tratí. Kupující již o neduzích místního bydlení nepochybně vědět budou. Může byt pronajmout, ale opět – když bude někdo ochoten v takovém prostředí bydlet, zřejmě nebude ochoten příliš platit. To znovu znamená ztrátu.

Vlastní bydlení si klidně pořiďte, ale nezapomínejte na neduhy

Pořízení vlastního bydlení může mít smysl. Zejména patří-li v rámci finančního plánu rodiny mezi vytčené a vysněné cíle. Nejde vždy jen o finanční efektivitu, vždyť každý finanční plán domácnosti se odvíjí (nebo by se měl odvíjet) od cílů a tužeb rodiny.

Nevýhody vlastního bydlení jsou zde jen naznačeny. Dalších by mohlo být ještě celá řada. Namátkou: K hypotéce jsou vloženy vlastní prostředky, které mají také svou cenu. Stěhování může být vhodné i za prací, vlastnické bydlení často připoutá rodinu v místech s vysokou nezaměstnaností. Vlastnické bydlení může vyčerpat zdroje domácnosti natolik, že nenaplní žádné jiné plány – např. několik let neví, co je to dovolená, protože je třeba splácet hypotéku. A to také dokáže omrzet.

Vlastní bydlení si pořiďte – ale až po zvážení a započtení všech nevýhod, které z něj mohou plynout. Vždyť pro většinu lidí se jedná o největší transakci v životě. Zjistíte třeba, že se vám vyplatí si trochu připlatit za lepší, a především bezpečnější, lokalitu, nebo naopak, že chcete raději cestovat a nevázat své uspořené peníze k něčemu, co se s vámi nepohne.

Anketa: Bydlíte v ...

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

15 komentářů k článku “Proč si nekupovat byt pro vlastní bydlení”

  1. Pavel napsal:

    Rád bych autorovi sdělil,

    že 9+22 je 31% nájemných bytů. Družstevní bydlení totiž není nic jiného než nájemní bydlení. Porovnávat splátku hypotéky s nájmem pak může jen ekonomický negramot, který nepochopil, že po splacení vlaastní nemoviztost jisté hodnoty na rozdíl od hrazení nájmu.

    1. Petr Zámečník napsal:

      Re: Rád bych autorovi sdělil,

      Družstevní bydlení je na pomezí mezi nájemním a vlastnickým bydlení. Jedná se o bydlení na základě práva nájmu bytové jednotky vyplývajícího z členství v družstvu. A abyste byl členem družstva, musíte se podílet na nákladech výstavby či odkoupení domu/bytu. Proto také „koupit družstevní byt“ stojí přibližně o 20 % méně než byt v osobním vlastnictví (i když také ne všude). Nesouhlasím tedy, že by se družstevní byty měly počítat mezi nájemní.

      Splátku hypotéky s nájmem porovnává naprostá většina lidí, když se rozhoduje o pořízení vlastního bydlení. Neuvědomují si přitom, že nad splátku hypotéky budou hradit další náklady, které jsou již zahrnuty v nájmu.

      Ano, část splátky hypotéky jde na umožení jistiny úvěru, čímž se zvyšuje čisté jmění domácnosti. Otázka ale je, o kolik a zda víc nebudou činit ostatní náklady. Proto také neříkám, aby lidé vlastní bydlení nekupovali, ale aby u toho přemýšleli i o dalších souvislostech a aby počítali.

  2. Petr napsal:

    Rád bych oponoval ohledně nákladů na údržbu bytu – pokud někdo byt pronajímá, náklady na údržbu si určitým způsobem zakalkuluje do nájmu (nepředpokládám, že by je chtěl hradit ze svého), takže tyto náklady zaplatím jak ve vlastním bytu, tak svým způsobem i v pronajatém bytu. Stejně tak nesouhlasím s odpisy, které jsou uvedeny – i když bude byt účetně odepsaný stále bude mít nějakou tržní hodnotu – ač bude starý a nerekonstruovaný, jeho tržní hodnota nebude nulová

    1. Petr Zámečník napsal:

      Re:

      Naprosto souhlasím, a také to v článku píši, že pronajímatel veškeré náklady zahrnuje do nájmu. Nájemníka narozdíl od nového vlastníka nemovitosti další náklady spojené s bytem nemohou překvapit – kromě běžné údržby žádné nemá.

      Účetní odpisy používám jako jeden z ukazatelů, druhý jsou odhadované náklady dle výměry, které mohou být (a často jsou) nižší. Nějaká hodnota samozřemě zbýt může (a často zbyde), i automobil je účetně a daňově odepsaný po 4 letech a přibližně dalších 10 let ještě jezdí. Ovšem pozor, ta tržní hodnota může být ale i záporná, když je údržba zcela zanedbaná a náklady na rekonstrukci přesáhnou cenu novostaveb.

      1. Petr napsal:

        Re: Re:

        Děkuji za vysvětlení. Teď už je mi jasné, jak to bylo myšleno.

    2. Michal Juřek napsal:

      Re:

      Co se týče oprav započítaných v nájmu – to je jistě Pravda. Nicméně autor chtěl právě ukázat že nemůžete slepě porovnávat jen výši hypotéky s výší nájmu. Právě proto že v jednom opravy započítané jsou a v druhém ne. Stejně tak jako další náklady, které nese vlastník bytu (daň z nemovitosti, náklady ztracené příležitosti, amortizace atd.). Tohle v nájmu musí být všechno započítané, ale jako vlastník to budete platit vedle hypotéky navíc.

    3. Econom napsal:

      Re:

      Přesně tak !!

  3. Michal Juřek napsal:

    Konecne

    Konečně někdo něco takového napsal. A rovnou pan Zámečník. Já jsem podobně formulovaný názor psal do diskuze pod článkem: http://www.hy­poindex.cz/co-je-vyhodnejsi-bydlet-v-najmu-nebo-ve-vlastnim/nazory/
    ale můj příspěvek zmizel. Doufám že ho nějaký dobrák nesmazal a nedodal pak panu Zámečníkovi tip o čem napsat :-)

    1. Michal Juřek napsal:

      Re: Konecne

      Jinak s některými věcmi se dá souhlasit bezvýhradně, některé jsou na další diskuzi. Například ze splátky hypotéky by se proti nájmu měla porovnávat jen část zaplacená na úrocích a splátka jistiny by se dala počítat jako jakási forma spoření (to je právě to, že po splacení budu mít k dispozici byt o nějaké hodnotě) – a následně se dá aplikovat „odpis“ hodnoty. Asi ne tak agresivní jako je prezentováno (0 hodnota za 30 let), ale je opravdu otázka zda se v paneláku, který je dneska 30 let starý bude dát za 50 let opravdu bydlet a jakou bude mít v něm byt hodnotu.

  4. Honza napsal:

    nesmysly

    Tohle je prostě absurdně spekulativní nesmysly viz ona školka. Ano, jasně, pokud si koupím byt v Chánově, tak mohu tento scénář očekávat, pokud použiji stejnou demagogii jako autor. Jinak podívejte se, jak za poslední roky šly ceny nahoru a byly to právě nemovitosti. Já jsem koupil byt ve 2008 za 1850000Kč v Praze po rekonstrukci a nyní byt prodávám za skoro 3M a kupuji větší právě proto, že se mi rodina rozrostla. Kdybych se řídil radou pana „odborníka“ z článku, tak prodělám milión, protože být v nájmu tak nemám v ruce nic a jen platím.
    Ještě k tomu nájmu. Autor zapomíná, že náklady na bydlení jsou v cene nájmu již započtené + je tam započtený i určitý zisk pro majitele, což je v pořádku. Ale to je navýšení, které já nikdy nemám u svého bydlení. Takže dlouhodobá rovnice s ohledem na vlastnictví nemovitosti vs. nájem je dlouhodobý růst ceny nemovitostí v čase (a to i přes katastrofy alá subrime mortage ve 2007–8), tak statisticky dlouhodobě je to nejjistější investice s ohledem na zhodnocení peněz (ty naopak každou sekundu ztrácejí na ceně + při současných nízkých hypotékách jsem po odečtení 1% inflace fakticky na 1.89% úroku bance. Pokud mi to banka zvedne, mám podle smlouvy právo na vypořádání a na to mám v záloze disponibilní finanční prostředy z prodeje. Když porovnám cenu hypoték a růst cen pronájmu vidím, že hypo klesá a pronájmy rostou (viz. http://reality­mix.centrum.cz/sta­tistika-nemovitosti-graf.php?mesto=19&pra­ha=0&s=byty-pronajem-prumerna-cena-pronajmu-1m2-mesic). Takže pokud bych se opět řídil dle autora tohoto cancu, budu v čase víc a víc prodělávat, pokud bych byl v pronájmu vs. hypotéka. Takže v součtu u pronájmu přicházím o dlouhobé zhodnocení u nemovitosti a také v době ekonomické konjunktury ceny nájmů rostou a rostou tak, že i přes propady v době krize jako 2007 jsou dlouhodobě stále vyšší. Výhoda nájmu? Ano, pokud nemám rodinu, pracuji pořád někde jinde a cestuji, nemusím mít nemovitost, i když tak přicházím o zhodnocení v čase, ale budiž. Ale pokud chci bydlet, je to nejúspornější a nejvýhodnější forma uložení peněz při dlouhodobějším horizontu (pokud to má být jako rodinný majetek, je to určitě nejvýhodnější pojistka vs. peníze, které nejsou kryté).

    1. Econom napsal:

      Re: nesmysly

      Co dodat…, plně souhlasím!!

    2. orfeus napsal:

      Re: nesmysly

      značně zjednodušené, pokud zároveň neuvedete, jak jste nákup financoval.
      Pokud jste měl hypotéku řekněme na 1,5m na 20 let, tak jste jen za za úroky za 7 let dal 426tis, což je cca 5tis měsíčně. Ano, v nájmu byste „prodělal“ více. Navíc, pokud byste byl nucen prodat dříve (a na to článek upozorňuje), tak byste na tom nevydělal nic.

  5. Econom napsal:

    Ocenění článku

    http://www.na­sepenize.cz/proc-si-nekupovat-byt-pro-vlastni-bydleni-272192

    a více zde: http://www.hy­poindex.cz/proc-si-nekupovat-byt-pro-vlastni-bydleni/

    Tak přátelé…, větší krávovinu jsem nikde a nikdy nečetl. To mi věřte!!! Ten dotyčný člověk, který splodil tento článek musí být přinejmenším přímo na palici a nebo musí díky svýmu papínkovi vlastnit a pronajímat vícero bytů, protože takovej názor může vypustit do oběhu úplnej BLB!!!!!! Nevěřte kecům typu 55kč za m2/měsíc jako odvod do fondu oprav a jaký to má extra výhody být v pronájmu. větší přímo debilitu jsem nikdy nečetl!! A to doslova!!!! tomu kdo takovej článek napsal musí pořádně klepat na hlavu…, prostě extra ekonomickej expert!!! A klidně se mi ty ekonomickej experte ozvi!! Rád si tě z ekonomiky vyzkouším, když si pomatenej na smyslech!!! S tebou bych chtěl spořit na stáří a na zadní kolečka!! Jsem tak pobouřenej z toho převelice chytrýho článku, že píšu, jak píšu!! Omluva proto naší české inteligenci s pravopisama. Za článek bych nedal za pět, ale rovnou za sto – ale někam jinam!!! U mě je ten, kdo napsal ten článek úúúplnej vůůůůl!!!!

    1. orfeus napsal:

      Re: Ocenění článku

      A nějaké konkrétní výhrady? Článek je sice napsaný trochu zvláštně, ale autor má v mnoha bodech pravdu.
      Vaše rozzuřenost spíš ukazuje na to, že sám si nejste ochoten připustit, že nákup nemovitosti nese i rizika.
      Spořit na stáří se například dá i pokud bydlíte v nájmu.

  6. Iveta napsal:

    Hotovo..

    Větší blbost jsem už dlooouho nečetla… na stránky, kde pořád dokola píšete o tom, jak klesají úroky a rostou ceny nemovitostí se toto opravdu nehodí…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *