Pronájmy bytů: Mýty o bezpracném zisku

Pronájmy bytů: Mýty o bezpracném zisku

Petr Zámečník

Vlastnit nemovitost určenou k pronájmu je mnohdy považováno za zlatý důl. Stačí koupit byt nebo dům a peníze z pronájmu jsou již bezpracným příjmem. Pravda ale bývá jiná. Co byste měli vědět, než se rozhodnete investovat do nemovitosti a jejího pronájmu?

Obecná představa lidí, zejména těch, kteří nemovitost k pronájmu nikdy nevlastnili, je, že stačí koupit nemovitost, pronajmout ji a již jen inkasovat bezpracný příjem. Přestože povinnost úklidu chodníků sousedícím s nemovitostí přešla na majitele chodníků (nejčastěji obec), povinností má majitel nemovitosti i tak dost.

Převod v katastru nemovitostí…

Kupujete-li nemovitost, nestačí uzavřít smlouvu a převést peníze. Celou transakci je třeba završit převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí. A napsat smlouvu tak, aby ji katastr bez výhrad přijal, je bez právní konzultace téměř nemožné.

Daňová přiznání…

Do konce ledna následujícího roku budete muset podat další daňové přiznání – tentokrát k dani z nemovitostí.

Každý rok budete muset podávat daňové přiznání k dani z příjmů.

Prodáte-li nemovitost, jste do tří měsíců od transakce povinni podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. K němu kromě kupní smlouvy budete muset zpravidla doložit též odhad ceny nemovitosti. Daň pak budete platit z vyšší mezi odhadní a kupní cenou.

Pro srovnání: Koupili-li byste místo bytu "dividendové akcie", které byste chtěli jen držet a inkasovat dividendy, tak se o převod při jejich nákupu postará váš obchodník s cennými papíry a daňové přiznání nebudete muset podávat žádné – dividendy (výnos z akcie) budou vypláceny již po stržení daně.

Výběr nájemníků

Základem úspěchu pronájmu bytu je slušný a platící nájemník. Pokud máte štěstí a takového se vám podaří najít, můžete ho vyvážit zlatem. Kdo umí poznat předem spolehlivého nájemníka, má zpola vyhráno.

Nájemník může zaplatit kauci, může i v prvních měsících řádně platit nájemné. Když pak přestane, je na majiteli, aby situaci co nejrychleji a rázně řešil. Po několika výzvách k uhrazení dluhu může následovat snaha o vystěhování neplatiče, což může být samo o sobě nadlidský výkon (např. u rodin s dětmi). Dluh z neplaceného nájemného dále roste, navíc majitel bytu má smlouvu přinejmenším s vodárnami, kterým musí dál platit faktury… a vodu spotřebovává neplatící domácnost.

Nájemník nemusí mít problémy jen s platební morálkou. Mohou se vyskytnout potíže s morálkou obecně (noční hluk, nepořádek v domě a jeho okolí, devastace bytu…).

Kontrola platební morálky nájemníků

Majitel bytu by měl každý měsíc kontrolovat platební morálku svých nájemníků. Jen tak může včas odhalit neplatiče. Vhodné je okamžité zahájení komunikace s nájemníkem, který mohl jen zapomenou, mohl mu skončit trvalý příkaz v bance… nebo může mít finanční potíže.

Čím dříve pronajímatel delikvenci svých nájemníků odhalí a začne řešit, tím nižší ztráty utrpí i v případě, že se mu dlužnou částku nakonec nepodaří vymoci. Navíc dluh do určité hranice nájemník, kterého přesvědčíte k platební morálce, může splatit, kdežto od určité úrovně to již bude při jeho nejlepší vůli nad jeho síly.

Roční vyúčtování služeb

Pronajímatel musí každoročně vyúčtovat služby nájemníkům. Nejčastěji se jedná o osvětlení společných prostor, vodné a stočné či odvoz odpadu.

Řešení stížností nájemníků

Majitel nemovitosti může být v kontaktu s nájemníky poměrně často, zejména je-li mezi nimi takový, který nejedná podle představ ostatních a jakýmkoli způsobem je obtěžuje. Protože majitel nemovitosti je povinen zajistit nájemníkům nerušené užívání bytu, měl by se takovými stížnostmi zabývat.

Drobné opravy v bytech

Pronajímatel musí řešit i opravy v pronajatých bytech. Nájemník je povinen uhradit pouze "drobné opravy" do 500 Kč, vše ostatní musí zaplatit majitel. A především se musí postarat o nápravu špatného stavu.

Opravy a údržba nemovitosti

Drobné opravy nejsou zdaleka jediné, které jsou v nemovitosti nutné. Je potřeba se připravit i na mnohem větší opravy a rekonstrukce. Ty bývají tím naléhavější a tím nákladnější, čím levnější bylo pořízení samotné nemovitosti.

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí  (OSMD) odhaduje, že náklady na opravy a rekonstrukce dosahují přibližně 55 Kč/m2 podlahové plochy bytu. U 70metrového bytu je tak třeba počítat přibližně 3 850 Kč měsíčně, které si údržba vyžádá.

"Domluva" s družstvem/společenstvím vlastníků jednotek

Nejste-li majitelem celého bytového domu (či rodinného domu), ale jen jedné či několika z více bytových jednotek, musíte přidat další komplikaci, jíž se nevyhnete – domluvě s ostatními majiteli/družstevníky.

V rámci družstva či společenství je třeba domlouvat zásadní záležitosti týkající se oprav a rekonstrukcí, ale i provozních záležitostí domu. Jste-li kupříkladu ochotni investovat více do rozvoje okolí bytu, abyste zvýšili atraktivitu a tím výnos z pronájmu, musíte o výhodnosti své myšlenky přesvědčit i ostatní, kterým může současný stav vyhovovat. Naopak pokud vám současný stav vyhovuje a nechcete se podílet na podle vašeho názoru zbytečných investicích, musíte přesvědčit i ostatní o svém názoru…

Komunikace se stavebním a jinými úřady

Chcete-li provést větší zásah do vašeho majetku, neobejde se to bez komunikace s úřady. Nejedná se přitom jen o stavební úřad a žádosti o stavební povolení či ohlášky stavby, komplikace může přinést i památkový úřad, zvolili-li jste pro svou investici historickou lokalitu, a pro některé změny můžete být odkázáni na další úřady (např. životního prostředí).

A i když vše zvládnete, nemáte vyhráno. Může přijít obec a vyhlásit nový územní plán, po jehož schválení může za vaší zahradou vyrůst městský obchvat… a zkuste podobnému rozhodnutí zabránit.

Investice do nájemní nemovitosti: Nebrat?

Nejsem nepřítelem investic do nemovitostí. Jsem nepřítelem zveličování výhod a zamlčování nevýhod jakékoli investice. Tvrdí-li někdo, že pronájem nemovitosti znamená bezpracný a bezstarostný příjem, buď měl při svém podnikání v této oblasti neskutečné štěstí, nebo neví, o čem mluví. A nebo záměrně zatajuje rizika a povinnosti majitele nemovitosti.

U každé investice, investici do nemovitostí nevyjímaje, by měl investor zvážit především rentabilitu (ziskovost), rizika a likviditu (pokud nemovitost bude chtít po čase prodat, teprve pak zjistíte, jakou má skutečně cenu; a čím rychleji budete potřebovat, tím méně peněz získáte). Teprve po zvážení všech pro a proti lze říci, zda se investice vyplatí či nikoli. A nejde tak jednoznačně říci: "Do nemovitostí investujte!" nebo "Nemovitostem se vyhněte!"

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

9 komentářů k článku “Pronájmy bytů: Mýty o bezpracném zisku”

  1. Liboor napsal:

    Přiznání k dani z převodu nemovitosti
    Přiznání k dani z převodu nemovitosti snad podává prodávající a ne kupující.

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Přiznání k dani z převodu nemovitosti
      Máte samozřejmě pravdu. Formulaci v článku jsem upřesnil. Děkuji za připomínku.

    2. Jan napsal:

      RE: Přiznání k dani z převodu nemovitosti
      To je pravda, nicmene kupujici je rucitelem te dane.

      1. Radek napsal:

        RE: RE: Přiznání k dani z převodu nemovitosti
        Přesně tak. Ale aspoň nemusí podávat přiznání :-).

        Ještě bych k článku doplnil další starosti a finanční výdaje: pojištění nemovitosti. Jde to i bez toho… ale…

  2. Stan napsal:

    3.850 za opravy měsíčně?
    Není tahle částka v článku poněkud přemrštěná??? Přijde mi, že rozhodně ano. Vlastním byt, ale že bych do něj vrážel skoro 4.000 v opravách, to tedy rozhodně ne.

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: 3.850 za opravy měsíčně?
      Nezapomeňte, že čas od času je třeba renovovat rozvody, opravit střechu, fasádu, vyměnit okna, opravit podlahy…

      Pochopitelně tuto částku nevydáváte každý měsíc. Ovšem jednou za čas budete mít větší výdaj. I v případě, že vlastníte jen bytovou jednotku v bytovém domě, budete se muset podílet na opravách společných částí domu.

      1. v napsal:

        RE: RE: 3.850 za opravy měsíčně?
        Ta částka 55 Kč/m je spočtená OSMD. Je to jejich argument pro zvýšení regulovaného nájemného, a tak je trochu přehnanná, OSMD tam započítalo nesmyslné položky, jako například soudní výlohy. Nicméně hlavní současný problém je v klesajícím počtu nájemníků a rostoucím počtu volných bytů, tedy rentabilita takovéto investice je velmi nejistá.

        1. Radek napsal:

          RE: RE: RE: 3.850 za opravy měsíčně?
          Jen pro přesnost: Nespočítalo to OSMD, ale nějaký institut, tuším v Brně. Kdo byl zadavatelem, nevím, možná OSMD, ale ruku do ohně bych za to nedal.

    2. Vojtík napsal:

      RE: 3.850 za opravy měsíčně?
      Já jsem se dopočítal sám velmi podobného čísla.Ono samozřejmě člověk neplatí dlouho nic a pak se třeba mění okna.Všechno má svou životnost a i ty dnes úžasné eurookna budou potřeba za 20 let vyměnit,stejně jako se v podobných intervalech mění/opravuje izolace,střecha,kotel,plechové radiátory,stoupačky,modernizuje se koupelna(před 25 lety byl umakart přijatelný standard,dnes ne a za 25 let dopadne vaše nyní nová koupelna stejně),mění se kuchyňská linka atp.

      Když si tohle sečtete třeba ve 30 leté periodě a pak podělíte,kolik vás to stojí ročně v průměru,podivíte se.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *