Propad výkonnosti fondu Reico: Pohroma, nebo příležitost?

Ještě před několika měsíci to vypadalo velmi optimisticky. Realitní fondy, na rozdíl od propadajících se akciových, si připsaly vcelku zajímavou roční výkonnost a příjemně překvapily investory. Dnes, když se situace na akciových trzích poněkud změnila, se však situace obrátila.

Na rozdíl od akciových fondů, včetně těch, které jsou zaměřeny na investice do realitního sektoru, se nemovitostním fondům za rok 2008 podařilo dosáhnout několikaprocentní zisk. A i když zisky nebyly nijako závratné, v porovnání s ostatními aktivami byly realitní fondy na vrcholu výkonnostního řebříčku. Zejména v situaci, když nemovitosti po relativně dlouhé době zajímavých růstů přestaly být pro investory až tak zajímavé a málokdo v úspěch realitních fondů věřil (a navíc jeden z fondů dokonce kvůli špatné situaci a nezájmu investorů musel ukončit svou činnost) to bylo pro oba fondy, které dnes na trhu existují, zadostiučiněním.

V každém případě, situace na začátku roku vypadala vcelku zajímavě. Nakonec ale přeci jen došlo k tomu, čeho se někteří odborníci trochu obávali a možná i očekávali. Krize, která obchází zahraniční trhy už nějakou dobu, dorazila poněkud se zpožděním i k nám a nakonec se musela projevit. Došlo tak k tomu, že REICO investiční společnost České spořitelny, přecenila portfolio svého ČS nemovitostního fondu o pětinu z jedné miliardy na 800 milionů korun. Investoři tak v průběhu jednoho dne zaznamenali ztrátu 14 %. Jediný konkurent ČS nemovitostního fondu, menší Realitní fond od společnosti Conseq, zatím k podobnému kroku nepřistoupil a udržuje si výkonnost kolem čtyři a půl procenta za poslední rok.

Odůvodnění generálního ředitele REICO investiční společnosti ČS Tomáše Trčky v deníku E15 je vcelku logické. „Od února byly na trhu signály, že dochází k poklesu trhu nemovitostí. Od nezávislých poradců přišel pokyn k přecenění alespoň části portfolia. Vzhledem k tomu, že nyní trh v podstatě neexistuje a obtížné stanovit hodnotu nemovitostí, rozhodli jsme se přecenit portfolio celé.“

Od České spořitelny to byl dosti odvážný krok, v dnešní situaci je ale logický. V prvním čtvrtletí totiž investice do kancelářských budov, hotelů, obchodních center nebo skladů v Čechách propadly meziročně o více než 70 % a byly uskutečněny pouze dvě transakce. Problémy se objevují také v oblasti nájmů, z nichž nemovitostní fondy prakticky žijí. Po stavebním boomu z minulých let je nabídka na trhu skutečně bohatá. Na druhé straně pak klesá poptávka, takže vlastníci nemovitostí se musí v první řadě orientovat na udržení nájemníků. A jelikož ti velmi dobře současnou situaci na trhu vnímají, očekávají snižování nájmů.

V takové situaci je bohužel manažer fondu poněkud bezmocný, což potvrzuje také pan Trčka. „Současná situace je velice výjimečná svým rozsahem a hloubkou dopadu na téměř všechna ekonomická odvětví. Od bankovního sektoru přes nemovitosti až k automobilovému průmyslu. To je něco co naše generace nepamatuje a co se nedalo předvídat. Je to externí faktor, který ovlivnit nelze. Naše nemovitosti jsou v podstatně lepším stavu než v době nákupu, a to jak technicky tak finančně, přesto jejich hodnota krátkodobě poklesla.“ 

V případě ČS nemovitostního fondu tak alespoň mají investoři jasno, protože společnost se neuchýlila ke zbytečnému oddalování přecenění a dalších možných nepříjemných překvapení. Možné spekulace o dalším možném přeceňování pak důrazně odmítá také Tomáš Trčka. „Přesně podobným spekulacím jsme chtěli zabránit! To byl důvod k tomu, že jsme přecenili celé portfolio najednou a ne pouze některé vybrané nemovitosti . Při nákupu nemovitostí musíme pracovat s delším časovým úsekem- mezi 5 a 7 lety. Potom pro Vás propad v jednom roce nehraje podstatnou roli, pokud zrovna nejste nuceni investici ukončit. Podle mě je cena nemovitostí na takovéto úrovni udržitelná pouze krátkodobě.“

Tomáš Trčka také odmítá spekulace ohledem možného omezení, nebo pozastavení výběru prostředků investorů z fondu. Tuto možnost zvyknou využívat některé nemovitostní fondy v dobách krize z důvodu nedostatku likvidity a tím i ochrany investorů před dalšími propady hodnoty jejich investice. Nedávno k tomuto kroku například přistoupila Bank Austria u svých nemovitostních fondů. „ Bank Austria omezila možnost odkupů před přeceněním nemovitostí. My omezení odkupů neplánujeme, fond má dostatek likvidních prostředků k pokrytí odkupů. Navíc není rozumné pro investory vystupovat z fondu v době jeho propadu. Naopak se domnívám, že podílové listy budou více atraktivní k nákupu za diskontovanou cenu. “

Jak už zaznělo v předchozí odpovědi, mohou investoři současnou situaci využít také jako vhodnou dobu pro investici. Na druhé straně je ale dobré možná ještě nějakou dobu počkat, dokud se trh neuklidní a nebude hrozit další propad. Současná situace má totiž dost daleko k normálním podmínkám a prakticky nikdo nedokáže určit, kdy se mohou nemovitosti stát opět zajímavou investicí, resp. doplňkem investičního portfolia. „Ve chvíli, kdy se obnoví trh a banky začnou opět financovat standardním způsobem, dojde opět k růstu. Na druhou stranu i tak nepříznivá situace jako je dnes, skrývá velký potenciál k nákupu dalších nemovitostí a vyšším výnosům,“ potvrzuje Pan Trčka.

Také samotný fond by mohl současnou situaci využít k tomu, aby nakoupil do portfolia další nemovitosti za zajímavé ceny, které by skýtaly zajímavý výnosový potenciál. Na druhé straně je ovšem u tak specifického instrumentu, jakým jsou nemovitostní fondy, poněkud problém s likviditou a nabídkou na trhu. „Trh mapujeme prakticky nepřetržitě. Jsme připraveni nakupovat, ale máme dnes přísnější měřítka. Nicméně určitě využijeme situace k výhodnému nákupu nemovitostí, je to ovšem také otázka přílivu nových peněz do fondu, za které bude možné nakupovat.“