Realitní bublina splaskává?

Realitní bublina splaskává?

Petr Zámečník

Ceny nemovitostí jsou ostře sledovanou veličinou. Je pokles cen bytů opravdu tak malý, jak uvádí některé statistiky? Jaká je „skutečná“ cena nemovitostí? „Meziročně ceny nemovitostí klesly v průměru o 10 až 15 %,“ říká Jakub Havrlant, ředitel Bezrealitky.cz, na základě svého průzkumu.

Jaké jsou skutečné ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí jsou v České republice jednou velkou neznámou. Přestože existuje celá řada zdrojů dat, které říkají, jakým způsobem se ceny bytů či jiných nemovitostí pohybují, vesměs je lze napadnout pro špatnou metodiku či uvádění nabídkových cen místo skutečných prodejních. Když už vyjdou poměrně spolehlivá data ČSÚ, je pozdě. Trh se posunul zase někam jinam.

Žádná statistika ale neřekne majiteli domu, za kolik ho má nebo může prodat. Ani tak kupující nemá žádnou jistotu, že za statisticky uváděnou cenu v určité lokalitě byt sežene. Průměrná cena bytů je tak stejně abstraktní veličina, jako průměrné mzdy nebo míra inflace. Co je majiteli bytu platné, že ceny nemovitostí rostou, když tu svou z jakéhokoli důvodu nemůže prodat ani za výrazně nižší? A co je platné kupujícímu pokles cen domů, když majitel optimálního domku chce zaplatit naopak o několik set tisíc víc?

Přesto mají statistiky cen domů a bytů svůj význam. Jsou-li dostatečně dlouhodobé, zachycují trend – vývoj. Možná někdy se zpožděním, možná i podhodnocují hloubku propadu v případě sledování nabídkových cen. Trend ale udávají tak jako tak. A vývoj na abstraktním celém realitním trhu může být dostatečný argument pro vyjednávání o konečné ceně konkrétní nemovitosti.

Ceny nemovitostí klesají… splaskává realitní bublina?

Začne-li se hovořit či psát o realitní bublině, obratem se ozvou především lidé z oblasti realit, že žádná „bublina“ na českém trhu není a nebyla. Dost možná mají i pravdu. Přesto nyní dochází k poklesu cen na realitním trhu.

Podle průzkumu serveru Bezrealitky.cz došlo meziročně k poklesu cen bytů o 10 – 15 %. Ceny přitom vycházejí jednak ze skutečně zrealizovaných cen prostřednictvím serveru (kdy dochází přibližně k 350 obchodům měsíčně) a jednak z dalších, především nabídkových veřejně dostupných cen. Nabídkové ceny jsou ale upravovány a přepočítávány předpokládaným (odhadnutým na základě realizačních cen prostřednictvím serveru) koeficientem, jak se sníží výsledná cena.

Průměrný meziroční pokles o 10 – 15 % je o něco hlubší, než jaký vychází ze statistik Institutu regionálních informací. V panelákových bytech dochází k poklesu ještě hlubšímu – byt 3+1, který stál před rokem 3,5 mil. Kč, se letos prodává za 2,7 mil. Kč. I podle výsledků Bezrealitky.cz dochází v některých případech k růstu cen v řádu desítek procent. Kupříkladu v Plzni a Ostravě o 30 %, v Ústí nad Labem o 20 %.

Zajímavé je, že ceny realit podle serveru Bezrealitky.cz klesají až od třetího čtvrtletí loňského roku – tedy s výrazným zpožděním proti poklesu realitního trhu v zahraničí.

Co stojí za poklesem realitního trhu?

Důvodů k poklesu realitního trhu je více než dost. Nejvýznamnější z nich je očekávání. Očekávají-li kupující, že ceny nemovitostí klesnou, nebudou nakupovat. Počkají si. Prodávající budou muset jít s cenou dolů… nebo počkat. Tak také vypadá aktuálně i český realitní trh – nekupuje se, pokud rodinná situace nevynucuje opak, neprodává se, pokud rodinná situace nevynucuje opak. Trh stojí.

Dalším důvodem je zejména podle realitních makléřů a developerů nižší dostupnost hypoték. S tím ovšem nesouhlasí banky. Bohdan Suchánek, ředitel marketingu a PR Hypoteční banky, se vyjádřil v tom smyslu, že klient, který má na splácení hypotéky, ji dostane i v této době. Jediné, co bylo omezeno, byly rizikovější typy hypoték (např. 100% hypotéka, hypotéka bez doložení příjmů apod.) a vzhledem k situaci na trhu vzrostly úrokové sazby. Zda to lze považovat za snížení dostupnosti hypoték či nikoli… v každém případě pokles zájmu o nemovitosti vidí jinde – v demografickém vývoji.

Demografický vývoj patří vedle očekávání k nejvýznamnějším faktorům ovlivňujícím vývoj na trhu nemovitostí. Generace „Husákových dětí“, tedy silných ročníků 70. let 20. století, odrostla věku, kdy si pořizuje bydlení – ti, kdo o vlastní byt či dům měli zájem, ho buď už mají, nebo na něj nemají.

O co je zájem?

Stále více kupujících dbá na kvalitu pořizovaného bydlení. Rozhoduje stále více lokalita, výhled, dopravní obslužnost, dispozice bytu či domu… a každý nedostatek bude čím dál více trestán snížením ceny.

Podle serveru Bezrealitky.cz je největší poptávka po dvou a třípokojových bytech. Mladé rodiny navíc preferují spíše starší byty před rekonstrukcí – jsou levnější a rekonstrukci lze odložit, až se zlepší finanční situace. Zájem je o starší domky v okolí krajských měst a obce především s železniční tratí s dojezdem do Prahy do 30 minut. O byty 1+kk jako startovací bydlení zájem je, ale není nabídka – jejich majitelé je raději pronajímají než prodávají. Hůře prodejné jsou družstevní byty, u nichž je náročnější financování.

Tip:
Jaké byty lidé hledají?

Cenové mapy

Zjistit si alespoň přibližnou cenu bytu v lokalitě, kde se chcete usadit, případně kde již vlastníte byt, není nikdy na škodu. Nástrojů v tomto směru není mnoho a vesměs se jedná o statické informace formou tabulek nebo výpočetních nástrojů. Novinkou jsou cenové mapy serveru Bezrealitky.cz, které nabízejí přibližnou orientaci prostřednictvím barevného označení průměrných cen.



Anketa: Za jak dlouho očekáváte konec "hypoteční krize"?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

7 komentářů k článku “Realitní bublina splaskává?”

  1. Opitz napsal:

    aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
    za poklesem cen totiž může „očekávání“ a „zájem“… a může pán autor trošku rozebrat, co tím myslí? jaká je definice? jak se dá měřit? Není lepší, pravdivě a bez vytáček a rádoby moudrého filozofování, říct jednodduše a prostě – že ceny klesají, protože už byly příliš vysoké? Co je to cena? Proč klesá cena nějaké komodity?Jsou tu fakt všichni idioti anebo tu pár lidi ještě rozumí ekonomii, matematice a nedejbože zdravému lidskému rozumu?
    Co mluvit o cenách, o poptávce o zásobě? Jo, to by už pán autor musel dodat nějaké čísla, nějaké grafy, trendy… Ale stačí říct, že za to může očekávání a zájem a je vyřešeno… Se pak bohajeho nedivte, že žijeme v tam hrozné době…

    1. Opitz napsal:

      RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
      Jen čekám, kdy se i u nás začne používat termín „toxic asset“, tj. nějaký majetek, který má vyšší cenu, než mu přisuzuje blbý trh… Já to říkám pořád, že ten socialismus by byl v pohodě a nejlepší systém, ale že to kazí ti blbí lidi, kteří to ještě nepochopili…

    2. Jiří Havelka napsal:

      RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
      Co je to „očekávání“ a „zájem“? To je jednoduché. Když budete očekávat, že ceny bytů klesnou, tak si počkáte, pokud můžete, a nebudete ho kupovat nyní, když je (podle vás) drahý. A protože se všude píše o hypoteční, realitní a dalších krizích, tak většina lidí bude stejného názoru jako vy (v tomto hypotetickém případě) – a všichni budou čekat, až dojde k poklesu, nebo dokud jim nedojde trpělivost.

      Na druhé straně stojí prodávající. Ti nechtějí prodávat za nízké ceny, stejně jako kupující nechtějí kupovat. Proto v současné době realitní trh zaznamenává snížení počtu transakcí, byť ceny příliš neklesají (tedy ne tak hluboko, jaké bylo očekávání kupujících) – ten, kdo potřebuje koupit byt, si ho koupí i za současné ceny.

      Mohl bych vám nakreslit graf :-). Byl by to základní graf nabídky a poptávky. Za ním by se dala postavit i spousta čísel – např. o regulovaném nájemném, které deformuje trh, o počtu nových neprodaných bytů atd. Možná se na to téma i vydám a zpracuji ho.

      1. Opitz napsal:

        RE: RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
        Pane Zámečníku, já chápu, co chcete napsat, ale vy pořád utíkáte od té nejdůležitější informace, kterou trh poskytuje a která se dá dokonce velice jasně a srozumitelně změřit a tou je CENA. Cena je dle teorie určována poměrem poptávky a nabídky. To jsou dvě nejdůležitější proměnné v této teoretické rovnici. Potom lze sledovat poptávku(např. pomocí žádostí o hypo) a nabídku(na základě statistických údajů z katastrů apod.). Dnes víme, že na straně poptávky je pokles a to hlavně díky tomu, že poklesly prodané hypotéky, které mají své jasné určení. Poklesem hypoték se na realitní trh nedostává tolik peněz jako v minulosti a na trhu ubývá i jednotlivých kupců. Na straně nabídky ale pořád přibývají nemovitosti, které jsou stavěny nebo dávno postaveny(i díky těm astronomickým hypo úvěrům z minulosti…). Výsledkem je pak nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou a jediný způsob jak se takový trh dá srovnat, je změna ceny. Jak dnes vidíme, cena skutečně, přes očekávání všech expertů, klesá a dokonce více, než si údajně představovali v nejhorších snech.
        Další váš článek kde píšete o nezaměstnanosti, kupní síle, HDP, snatečnosti apod. už je trošku lepší, ale primární je to, že u nás máme relativně malý trh, který je deformován tvrdou regulací na jedné straně a na straně druhé spekulanty. Účel nemovitostí je o tom, aby na nich někdo hospodařil, resp. bydlel. Realitní trh musí být především o NÁJMU. V okamžiku, kdy se takový trh i díky lehce přístupným úvěrům dostane z úrovně nájmu do úrovně kšeftování a obchodu, tak je konec a vše se do pár let pozná na cenách, které ještě včera všichni akceptovali a očekávali jejich růst klidně i o 200% za 5 let… Dům byl postaven přece proto, aby se v něm bydlelo… Jenomže dnes(spíš minulé roky) se domy stavěly proto, aby se prodávali a kupovali a zase prodávali a zase kupovali, protože jen tento proces nákupu a prodeje dokázal uživit spoustu lidí úplně bez nákladů a bez práce… a to je špatně.

        1. Opitz napsal:

          RE: RE: RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
          http://mises.org/story/3493
          Why the Meltdown Should Have Surprised No One (Peter Schiff)

          jasně a srozumitelně vysvětleno, kde je chyba. Především je také nutné zdůraznit, že lidé už nejsou tak zaslepení jako před pár lety a uvědomují si dnes nejen výhody vlastního bydlení, ale také rizika s tím spojené… A ne ani tak samotného bydlení, jako spíš zadlužení. Protože x let tady mediální kampaň vymývala mozky, jak je to super mít hypo, jak je to chytrá investice do budoucna atd. nikdo neměl strach jít do rizika a klidně kupovat i to, co ještě ani nebylo postaveno!! Toto je de facto normální hazard. Lidi uvěřili, že když koupí dům, který stojí 5 mega protože je 20km za Prahou, tak sice budou platit vysokou hypo, ale za pět, deset, dvacet let, tenhle barák naprosto v pohodě proadají za 10 klidně i 20 mega… Jenomže to je prostě blbost, tohle se nikdy nestane a pokud ano, bude to jen díky hyperinflaci a těch 20mega bude mít nižší kupní sílu než těch dnešních 5 mega. Všichni žili v naivní představě, že se stanou „bez velké práce a nákladů“ bohatými a to jen tím, že si včas koupí nemovitost na správném místě. Lidé uvěřili, opět naivně, že nájem je vyhazování peněz z okna. Ale to potom lidé vyhazují peníze z okna i za jídlo, protože lidé potřebují žít… to je taková maličkost… k žití potřebuje člověk, jídlo, šaty, někde bydlet. To jsou životní náklady, kterým se nevyhne. Ano, bydlení znamená náklady. Ale jsou životními náklady také hypotéční úroky? Jsou jimi třeba pojištění domácnosti? Jsou jimi fond oprav? Jsou jimi daně z nemovitosti? Kdo vyhazuje prachy oknem?
          To co tu probíhá je jednoduše řečeno návrat zdravého rozumu a selského hospodaření.
          Přečtěte si celý ten článek.. Je tam všechno, původ, průběh i následky i návrhy, co se musí změnit, aby se toto zase neopakovalo.

          1. Jiří Havelka napsal:

            RE: RE: RE: RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
            Děkuji za tip, rád si přečtu. Na pondělí již je připravený článek, který se vám možná bude líbit ;-).

      2. josé napsal:

        RE: RE: aha... takže teď je to jasné a může to růst nahoru...
        Pane Zamecnik, díky za Vase rozbory a uvahy, jsou inspirativni :)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *