Realitní fondy na rozcestí

Portfolio manažeři realitních fondů jsou v hodnocení dosavadní výkonnosti i v předpovědích budoucnosti vcelku optimističtí a za pravdu jim dává také poslední vývoj na trhu s realitami. Jednoznačně pozitivní zprávou je pak plánovaný vstup nového hráče ze Slovenska, který si zatím vede velmi dobře.

Situace v sektoru nemovitostních fondů nevypadala před rokem, kdy ukončil svoji činnost fond od společnosti Realtia, nijak růžově. Investoři se do fondů kvůli nepříznivé situaci na realitním trhu nehrnuli tak, jak si to asi manažeři fondů představovali a vyhlídky na zajímavou výkonnost nebyly také příliš optimistické. Nabídka v podobě dvou fondů pro retailové investory nebyla nijak oslnivá a nezdálo se, že by se situace mohla zlepšit.

Naštěstí se v tomto směru pohnuly ledy správným směrem. V květnu přibyl na trhu nový fond od společnosti Finesko, která převzala společnost Realtia i s jejím fondem, který přejmenovala na Bridge nemovitostní fond. A v posledních dnech se objevila zpráva o dalším přírůstku do rodiny retailových nemovitostních fondů o slovenský První realitní fond společnosti IAD Investments.

Fond funguje od listopadu 2006 a řadí se mezi nejvýnosnější otevřené podílové fondy u našich východních sousedů. Povolení od ČNB k veřejné nabídce podílových listů dostal 19.10. a prodej v ČR by měl začít na přelomu letošního a příštího roku.  

Otázku distribučních kanálů a potenciálních klientů pak upřesňuje Vladimír Bencz, člen představenstva a výkonný ředitel společnosti: „Prodej podílových listů PRF budeme realizovat přes individuální licencované zprostředkovatele působící samostatně, anebo sdružené v prodajných sítích. Stejným způsobem realizujeme prodej podílových listů také v SR. Hlavním segmentem, na který se budeme orientovat je retail, ale určitě neplánujeme zůstat pouze v tomto segmentu. Máme zájem na postupném a stabilním nárůstu počtu klientů a jejich dlouhodobé loajalitě.“

Pan Bencz rovněž reagoval na dotaz, proč právě český trh realitních fondů: „Když jsme uvažovali o další zemi, v níž bychom chtěli podílové listy naší správcovské společnosti myslím, že prvním, až by se dalo říct přirozeným rozhodnutím, bylo začít distribuci právě v ČR. ČR je podobný trh bez větší jazykové bariéry a navíc je co do počtu obyvatel dvakrát větší. Vidíme zde potenciál jak v oblasti získávaní nových investorů, tak i v oblasti realizace nových investic.“

Prvnímu realitnímu fondu od IAD se zatím daří nadmíru dobře. Jeho výkonnost od vzniku je vskutku nadprůměrná, více než čtyřiceti pěti procenty za tři roky (13,64 % p.a.) se nemůže pochválit mnoho podílových fondů z jakéhokoli sektoru.

Výhodou slovenského fondu oproti domácím zástupcům je patrně lepší načasování jeho vzniku, jelikož má před českými konkurenty nezanedbatelný náskok. České fondy jsou v tom trochu nevinně, protože mohly začít vznikat až po dotažení legislativy a když začaly konečně nakupovat nemovitosti, měl už slovenský zástupce za sebou nejvýnosnější rok a realitní sektor byl téměř za zenitem. V každém případě je však slovenský fond před českými konkurenty vepředu i v porovnání výkonnosti za poslední rok, kdy dosáhl výnos bezmála pět procent. I když minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích, doufejme, že fond přežije bez větší újmy současný stále nepříznivý vývoj na trzích s realitami.

Dalším pozitivem je skutečnost, že fond má v portfoliu již několik nemovitostí, což zajišťuje určitou diverzifikaci. „V současnosti máme v portfoliu čtyři investice, dvě přímo v Bratislavě (administrativní budova kategorie A, obchodní prostory) a po jedné v Nitranském (multidevelopment) a Banskobystrickém kraji (termální aquapark). Jsme v stadiu vyhodnocování dalších případných investičních příležitostí v různých segmentech,“ upřesňuje pan Bencz.

Nezanedbatelnou nevýhodu mohou čeští korunoví investoři spatřovat v denominaci fondu, který je veden v euru, což zvyšuje jeho potenciální volatilitu. V současnosti je ale hodnota eura prakticky na stejné úrovni, jako byla před rokem, takže výnos i pro české investory by byl vlastně stejný (na druhé straně je nutné připustit, že kurz EUR/CZK udělal za ten rok +- 13 %, což není zanedbatelné).

Jak jsou na tom české fondy?

Bohužel, české realitní fondy se podobnou výkonností zatím chlubit nemohou. Největší fond Reico od České spořitelny, který momentálně obhospodařuje prostředky o objemu více než 1,2 miliardy korun, musel v dubnu přecenit portfolio, což vedlo k propadu výkonnosti o 14 %. Za dvě a půl roku existence tak činí výkonnost fondu -8,4 %, za poslední rok je to -13,05 %.

Fond má ve svém portfoliu momentálně šest nemovitostí, z toho jednu na Slovensku, ale v nejbližší době kvůli situaci na trhu a zmiňovanému propadu nákup dalších neplánuje. Podle vyjádření společnosti je ale situace dobrá, čehož důkazem by měl nárůst kurzu fondu o bezmála procento koncem října. „Chápeme ji jako stabilizaci cen komerčních nemovitostí a konec sestupného trendu, kterého jsme byli v poslední době svědky, “ míní Tomáš Trčka, generální ředitel REICO Investiční společnosti České spořitelny, která fond spravuje.

REICO si hodně slibuje také z očekávaných příjmů z pronájmu nemovitostí, které by měly být základem výkonnosti fondu. Na optimismu přidává rovněž fakt, že většina budov je pronajata z 95 % a klíčoví nájemci v některých budovách prodloužili nájem na několik let.

Conseq stále v plusu

Poněkud menší fond od společnosti Conseq, který má ve svém portfoliu jednu nemovitost - ideální poloviny logistického areálu v Praze 10, sestávající z několika budov a pozemků , své investory v poslední době také moc nepotěšil, ale do minusu zatím nepadl. Možná také kvůli tomu, že více než polovinu portfolia v současnosti tvoří investice do konzervativních nástrojů.

Fond koupil nemovitost podstatně později, kdy již ceny zaznamenaly první vlnu poklesu a tak je ztráta z konce října „pouze“ něco přes čtyři procenta. Celková výkonnost od založení fondu je tak 4,43 % (2,51 % p.a.), což je sice lepší, než u fondu Reico, ale vzhledem ke vstupním a manažerským poplatkům (které jsou vyšší u všech nemovitostních fondů) z něj asi investoři zatím radost nemají.

Společnost navíc očekává výstavbu nové budovy na svém pozemku, kterou chce Conseq pronajímat. To by mělo pozitivní vliv na výkonnost fondu. Další nemovitosti v Praze jsou v hledáčku manažerů fondu, kteří čekají na vhodnou příležitost.

Bridge namísto Realtie

Zatím nejmladším zástupcem ve skupině nemovitostních fondů určených pro retailovou klientelu, je Bridge nemovitostní fond spravovaný společností Finesko. Ta má ve svém portfoliu vícero činností, kromě jiné také realitní činnost a v květnu koupila společnost Relatia i s jejím nemovitostním fondem, kterému se nepodařilo nashromáždit potřebných 50 milionů korun v prvním roku činnosti.

Fond Bridge má zatím majetek méně než čtyři miliony a v portfoliu jednu nemovitost, výrobní halu v Mohelnici, z níž již inkasuje nájemné. Zároveň chystá nákup druhé nemovitosti. Společnost chce rovněž investovat do menších projektů, o to důležitější je jejich diverzifikace. Výnos fondu je zatím bezmála jedno procento, ale majitelé fondu očekávají zlepšení situace po pořízení dalších nemovitostí.

Nemovitostní fondy v poslední době svůj potenciál neukázaly, ale manažeři fondů jsou všeobecně pozitivně naladěni a současnou situaci berou spíše jako dobrou příležitost k investici. A to jak pro samotné fondy, které mohou využít předchozí útlum na realitním trhu, tak i pro samotné investory. Potvrzuje to také názor analytika Robin Koklara ze společnosti Fio, podle něhož je „trh komerčních nemovitostí v současné době předprodaný, neboť investice do komerčních nemovitostí dosáhly v roce 2008 napříč Evropou 112,5 miliard EUR, což je o 54 % méně než v roce 2007, kdy dosáhly 244,1 miliard EUR. Kancelářský trh v regionu střední a východní Evropy poklesnul v prvním čtvrtletí 2009 proti poslednímu čtvrtletí 2008 o 22 %, ovšem v ČR to bylo jen o 7 %. Hlavním trendem roku 2009 bude, že větší portfolia komerčních nemovitostí budou muset být nabídnuta s výraznou slevou.“ Podle posledních údajů navíc realitní trh v Evropě ve třetím čtvrtletí po půl roce zvýšení objemu investic, což může být také pozitivní signál.