Refinancování hypoték: Kam s ní?

Refinancování hypoték bude hitem letošního roku. O klienty zvažující přeúvěrování stávajících hypoték budou banky svádět lité boje. Čím vším se na svou konkurenci banky vytasí?

Podle Ministerstva pro místní rozvoj v loňském roce poskytly české banky téměř 84 000 hypoték v celkové hodnotě 142,3 miliardy Kč, přičemž průměrná částka úvěru dosáhla 1,707 milionu korun. Pro představu téměř 143 miliard Kč znamená zhruba jednu třetinu všech doposud poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 1995.

To jsou čísla, o kterých se v letech předcházejících mohlo bankám jenom zdát. Na těchto rekordních výsledcích se podespalo hned několik faktorů, ať už to byly nízké úroky hypotečních úvěrů, zvýšená životní úroveň občanů České republiky anebo na druhé straně strašák v podobě novoročního zvýšení daně z přidané hodnoty na stavební práce. Zkrátka na trhu se loňský rok sešlo tolik příznivých okolností, že v konečném hodnocení nelze minulý rok nazvat jinak než mediálně oblíbeným souslovím - boom hypoték.

Nicméně zveřejněná čísla by se také dala interpretovat tak, že kdo chtěl v loňském roce bydlet, tak bydlí. Většina odborníků se ve výhledu do příštích let shoduje na tom, že podobná souhra okolností se již jen tak opakovat nebude a počet nově uzavřených hypoték horko těžko překoná loňské výsledky.
 
„Jak jsme již několikrát uvedli, silnou poptávku po hypotékách očekáváme i v roce 2008. Pravděpodobně však poklesne dynamika růstu, a to i vzhledem k loňské obrovské základně,“ říká ke zveřejněným výsledkům generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.

Banky však určitě nemusí halit svá hypoteční centra do černého. V letošním roce bude podle některých odhadů končit fixační období u čtyřiceti až sto tisíc dříve uzavřených hypoték, což opět představuje obrovský potenciál pro jednotlivé finanční domy. Jedná se především o hypotéky s pětiletou a hlavně potom tříletou fixací, to znamená hypotéky uzavírané v roce 2005, kdy byly obecně úrokové sazby na nejnižší historické úrovni, jak je patrno z následujícího grafu.

 

Tito klienti budou letos pravděpodobně nepříjemně překvapeni při sjednávání podmínek úvěru pro další fixační období. Aktuální úrokové sazby mohou být v některých případech až o procento a půl vyšší než v době uzavírání smlouvy před třemi lety, a pokud klienti budou chtít zachovat původní dobu splatnosti, bude pro ně tento nárůst znamenat razantní zvýšení pravidelné měsíční splátky hypotéky. To může výrazně nabourat jejich rodinný rozpočet, jak varuje v tiskové zprávě společnosti Fincentrum Petr Stuchlík.

Lze tedy předpokládat, že čím dál více klientů se bude aktivně zajímat o nabídky konkurenčních bank s cílem najít si výhodnější podmínky pro přeúvěrování stávající, z jejich pohledu nevýhodnou smlouvu. Bankéři samozřejmě o těchto tendencích vědí a dlouhodobě se snaží svou nabídku co nejvíce zatraktivnit. V letošním roce to budou právě tito nespokojení klienti, o které hypoteční banky svedou další a určitě ne poslední bitvu.Proto bude určitě zajímavé podívat se, jaké zbraně pro nadcházející konkurenční boj si jednotlivé banky připravily.

Banky a jejich refinanční hypotéky

Zveřejněná data v následujících odstavcích vychází z našeho průzkumu, v rámci něhož jsme oslovili všechny banky na našem trhu poskytující hypoteční úvěry. Předem je třeba upozornit, že některé banky v podstatě zprostředkovávají hypoteční úvěry jiných bank (ING, Citibank, ČSOB) a jejich úvěrové podmínky jsou téměř identické, proto nejsou v seznamu zařazeny vůbec anebo je u nich poznámka odkazující na nabídku příslušné banky. Na náš anketní email jsme nedostali odpověď od Raiffeisenbank/eBanky, která však disponuje také zajímavou nabídkou pro refinancování hypoték, proto jsme údaje doplnili alespoň z veřejně dostupných zdrojů (internet, brožury).

Jedním z nejdůležitějších parametrů úvěru je bez pochyb úroková míra, resp. od ní se odvíjející měsíční splátka úvěru. V následující tabulce uvádím přehled úrokových sazeb, které jsme získali od jednotlivých bank. Srovnání úrokových sazeb je vždy velice ošidné. Banky většinou uvádí ve svých materiálech sazby "od", na které má však nárok klient až po splnění specifických podmínek (zasílání výplaty na běžný účet vedený v bance poskytující úvěr, uzavření životního pojištění, pojištění domácnosti, nemovitosti apod.). Proto, pokud to bylo možné, jsou v tabulce zahrnuty garantované úrokové sazby, které jsou transparentní a u kterých má klient jistotu, že tuto sazbu obdrží bez nutnosti plnit další podmínky banky, případně může být příjemně překvapen.
 
GE Money Bank a mBank počítají výši úrokové sazby v závislosti na poměru ceny zastavené nemovitosti a zůstatkové ceny úvěru a také samotné výše úvěru. Z tohoto důvodu jsou v tabulce udána rozmezí, v kterých se sazba pohybuje, přičemž u mBank jsou uvedeny "fixované" sazby (mBank také nabízí variabilní sazby vázané na sazbu PRIBOR).

Za povšimnutí stojí určitě trend posledních dní, kterým je znatelné přibližování úrokových sazeb pro všechny doby fixací nebo dokonce jejich splynutí (GE Money Bank, Raiffeisenbank/eBanka a aktuálně Česká spořitelna), či dokonce znevýhodňování jednoletých fixací, jak je tomu u BAWAG Bank. Tyto kroky si lze vysvětlit třemi způsoby:

1) banky se snaží omezit náklady na administraci smluv (každoroční dodatkování smlouvy banku znatelně zatěžuje) nebo
2) chtějí navázat s klientem dlouhodobější vztah anebo
3) může se jednat o náznak kulminace růstu úrokových sazeb a banky signalizují nastolení klesajícího trendu.

Otázkou do následujících dní zůstává, jak se do úrokových sazeb promítne všobecně očekávané navýšení základních úrokových sazeb ČNB, která o nich bude rozhodovat 7. února.

Další položkou tabulky je výše zpracovatelského poplatku, který si banka účtuje za vyřízení převodu hypotéky, což je položka, která může cenu refinancování také výrazně ovlivnit a případně prodražit. Součástí tabulky nejsou poplatky za vedení úvěrového účtu, který si zpravidla banky účtují shodně ve výši 150 Kč, takže celkovou cenu refinancování hypotéky v podstatě neovlivní.

Tabulka 1: Úrokové sazby, poplatky, administrativa související s přechodem 

Banka	Úroková sazba v %			Garantované sazby	Poplatek za zpracování hypotéky
	1 letá fixace	3 letá fixace	5 letá fixace	Ano/Ne
BAWAG Bank	5,10	4,72	4,77	Ano	zdarma
Česká spořitelna	4,99	4,99	4,99	Ne	4 500 Kč
GE Money Bank	5,19 - 6,09	5,19 - 6,09	5,19 - 6,09	Ano *)	zdarma
Hypoteční banka	4,99	5,24	5,24	Ne	0,8 % z částky úvěru, min. 8000 Kč max. 25 000 Kč
Volksbank	není	4,80	5,19	Ano	0,35 % z objemu úvěru, min. 3000 Kč, max. 17 500 Kč
UniCredit Bank	4,92	4,93	5,02	Ne	0,8 % z objemu úvěru, min. 8 000 Kč, max. 30 000 Kč
Wüstenrot	4,99	5,14	5,24	Ano	zdarma pro hypotéky zažádané do 31. 3. 2008
Komerční banka	4,81	4,99	5,05	Ne	zdarma
mBank	4,97-5,61	5,19-5,61	5,29-5,93	Ano *)	zdarma
Raiffeisenbank, eBanka	5,39	5,39	5,39	Ano	zdarma pro hypotéky podepsané do 30.6.2008
Citibank	5,04	5,29	5,29	Ne	0,8 % z částky úvěru, min. 8000 Kč max. 25 000 Kč
Poštovní spořitelna	4,99	5,24	5,24	Ne	0,8 % z částky úvěru, min. 8000 Kč max. 25 000 Kč

Zdroj: Tisková oddělení bank

Klienti zvažující refinancování stávající hypotéky by měli kromě výše úrokových sazeb a poplatku za poskytnutí zvážit časovou náročnost celé operace refinancování a náklady na administrativu související s převodem. Ve druhé tabulce proto uvádím další důležité podmínky převodu. Pokud banka požaduje například nové zpracování odhadu nemovitosti, může si klient v závislosti na typu nemovitosti připravit dalších dvě až pět tisícikorun. Další stokoruny stojí zapsání změny zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Tabulka 2: Průměrná doba vyřízení a náklady na administrativu

Banka	Průměrná doba vyřízení  (od dodání všech podkladů)	Je potřeba nechat si zpracovat nový odhad nemovitosti nebo stačí původní?
BAWAG Bank	10 pracovních dnů	Banka akceptuje původní odhad, pokud v něm nejsou zásadní nesrovnalosti
Česká spořitelna	standardně do 3 dnů	Banka akceptuje původní odhad + je potřeba doložit dvě aktuální fotografie
GE Money Bank	během jedné schůzky	Žadatel může předložit původní odhad nemovitosti, který banka aktualizuje.
Hypoteční banka	v řádech několika dní	Expresní ocenění zdarma
Volksbank	5 pracovních dnů	Banka vyžaduje původní dokumentaci, tržní odhad ne starší než 6 let a 6 fotografií nemovitosti
UniCredit Bank	10 pracovních dnů	Banka požaduje nový odhad, cena odhadu bytu cca 3500 Kč, u rodinného domu je to 5000 Kč
Wüstenrot	5 pracovních dnů	Banka akceptuje původní odhad.
Komerční banka	dva týdny	Banka si provede přecenění na vlastní náklady
mBank	Od 24hod.	Banka pouze doplní původní odhad, pokud klient splácí více než 128 měsíců, pokud je to méně než 18 měsíců klient si odhad platí sám a to odhadci, kterého si sám vybere
Raiffeisenbank, eBanka		V případě refinancování úvěru či půjčky klient může využít interního oceňování nemovitostí v rámci celé ČR
Citibank	odkazuje na podmínky uváděné Hypoteční bankou
Poštovní spořitelna	1 - 2 měsíce	klient potřebuje nový odhad nemovitosti, který si zaplatí

Zdroj: Tisková oddělení bank

Nejen finanční náklady a časová náročnost celé operace refinancování nakonec mohou rozhodnout o tom, která banka bude v celé bitvě vítězem. Důležitým parametrem hypotéky je také samotná stabilita finanční instituce, jednání hypotečních specialistů s klienty, dostupnost pobočkové sítě apod. Proto byla součástí naší ankety také otázka: Proč by si klienti měli vybrat zrovna vaši banku? Jaké nabízíte konkurenční výhody? Zde jsou jednotlivé odpovědi, které byly sice redakčně zkráceny, ale zároveň vystihující nejdůležitější zmíněné přednosti.

Tabulka 3: "Sebehodnocení" bank

BAWAG Bank

BAWAG Bank smluvně klientovi garantuje způsob výpočtu úrokové sazby pro příští období fixace, který je naprosto transparentní. BAWAG Bank sice negarantuje konkrétní výši sazby, ale garantuje způsob, jakým bude nová sazba při změně fixace vypočítána. To v důsledku znamená, že klient dopředu ví, jak velká přirážka bude připočítána k tržní sazbě vyhlašované Českou národní bankou. Banka také disponuje zajímavou nabídkou dalších produktů, jakým je například spořící účet s úrokovou sazbou 3,33 % p.a.

Česká spořitelna

Česká spořitelna těží zejména ze své pozice retailového lídra nejen na hypotečním trhu v České republice. Její nezpochybnitelnou konkurenční výhodou je zkušenost z oboru financování bydlení a široká pobočková síť. Zájemcům o refinancování hypotečního úvěru umožňuje financování i dalších potřeb nad rámec původního úvěru, a to jak účelové (spojené s nemovitostí) tak i neúčelové povahy. Zároveň Česká spořitelna na tento rok připravuje několik novinek, které však prozatím tají.

GE Money Bank

Jako svou největší konkurenční výhodu uvádí v případě refinancování hypotéky možnost získání nižší úrokové sazby, která se odvíjí od poměru ceny zastavované nemovitosti k zůstatkové výši úvěru. V souvislosti s růstem cen nemovitostí v posledních letech a při zohlednění již částečně splacené části úvěru z předchozího fixačního období se klient může dostat na výhodnější úroveň úrokových sazeb. GE nabízí při konci fixace stávajícím klientům stejné sazby jako novým klientům.

Hypoteční banka

Hypoteční banka je stabilní banka, která se specializuje na poskytování hypotečních úvěrů a spolupracující z několika bankovními ústavy na českém bankovním trhu. Její předností je široká nabídka hypotečních úvěrů, která často přichází s inovovanými produkty, z nichž k některým je k vyřízení potřeba pouze dva doklady totožnosti, zbytek zařídí banka.

Volksbank

Volksbank nabízí klientům od května 2007 refinancování úvěrů na bydlení prostřednictvím produktu „Refinancování hypoték od Volksbank“. Přednostmi tohoto produktu jsou především zvýhodněný poplatek za zpracování žádosti o úvěr 0,35 % z výše úvěru, akceptace původního tržního ocenění nemovitosti (původní odhad nemovitosti banka akceptuje, není-li starší 6 let) a zvýhodněná úroková sazba s fixací až na 10 let.

Poštovní spořitelna

Hlavní konkurenční výhodou Poštovní spořitelny je osobní přístup, kdy specialisté na Finančních centrech. Další motivací pro klienty mohou být postžirové účty, které klientům umožní obsluhu na každé poště nebo finančním centru, což představuje více než 3 400 obchodních míst.

UniCredit Bank

Klienti UniCredit Bank si mohou vybrat některou z hypoték, která bude vyhovovat jejich potřebám  s jedním specifickým parametrem, kterým, je například odklad počátku splácení jistiny o jeden rok, žádné vstupní a měsíční poplatky v případě, kdy si klient zvolí minimálně pětileté fixační období a zároveň uzavře smluvní vztah s bankou alespoň na pět let, možnost kdykoliv splatit hypotéku bez sankčního poplatku anebo možnost získat 20 % z objemu hypotečního úvěru (max. 500 tisíc Kč) bez dokládání účelu použití.

Wüstenrot hypoteční banka

Wüstenrot hypoteční banka se jako jediná banka smluvně zavazuje, že po uplynutí doby fixace úrokové sazby bude klientovi úročit úvěr garantovanou úrokovou sazbou platnou v příslušné době pro nové klienty (tzv. prime rate), krom toho klienti mohou získat při změně fixace úrokové sazby slevu ze splátky úvěru na základě věrnostních bodů Klubu Wüstenrot. Wüstenrot také umožňuje splatit z úvěru případné sankční poplatky předepsané klientovi jeho původní bankou.

mBank

mBank nabízí v ČR transparentní podmínky. Jednou z konkurenčních výhod je také možnost předčasného splacení úvěru a možnost mimořádných splátek úvěru. Dále nabízí nastavení doby splatnosti až na 45 let. Inovativním produktem na českém trhu je tzv. bilanční mechanismus, což v krátkosti znamená, že klient platí úroky z rozdílu částky úvěru a prostředků alokovaných na depozitním účtu. mBank také nabízí možnost volby mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou.

Komerční banka

Zájemce o refinancování své hypotéky může v případě Komerční banky využít nabídky Flexibilní hypotéky, která umožňuje klientům KB reagovat na změny finanční situace v průběhu doby splácení. Například si může odložit zahájení splácení až o 12 měsíců nebo zvýšit měsíční splátky a hypotéku tak rychleji splatit anebo naopak požádat o snížení splátky na základě momentálních možností.

 
Tento článek si nečiní ambice rozhodnout, která nabídka je nejvýhodnější. Nakonec klientům zvažujícím refinancování stejně nezbude nic jiného než se vypravit do samotných bank či k finančnímu poradci a nechat si připravit konkrétní nabídku odpovídající individuální/rodinné situaci, nicméně tento článek může posloužit jako zdroj informací před samotným nazutím tenisek a cestou do terénu.

Aktualizace: 6. 2. 2008 byly upraveny v Tabulce 1 úrokové sazby UniCredit Bank platné od 1. 2. 2008, tedy před vydáním článku.

Zdroj: Investujeme.cz