Refinancování hypoték: Stát otočil ve prospěch občanů

V minulém týdnu došlo k průlomu. Ministerstvo financí vydalo pokyn, podle něhož mají finanční úřady uznávat odpočet úroků z úvěrů na vlastní bydlení bez ohledu na počet refinancování. Na počátku stál server Hypoindex.cz. Na konci zdravý rozum.

Mezera v zákoně...

Začalo to nevinně. Tématem ke zpracování před termínem podání daňového přiznání byl odpočet úroků od základu daně. Mnohokrát probíraná tématika, na níž bylo možné nalézt nespočet článků od různých autorů. Téma poměrně jednoduché a nekonfliktní. Jenže...

... bližší pohled do zákona o daních z příjmů odhalil mezeru či nejasnost v zákoně. Poslední bod definující „účel bydlení“ zní: „h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

Z tohoto bodu logickou dedukcí vyplývá, že pokud klient bude refinancovat hypotéku podruhé, již se nebude jednat o „účel bydlení“ podle definice zákona. S tímto výkladem se ztotožnilo i ministerstvo financí: „Úroky z úvěru použité na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou.“

Problematika se ukázala ještě komplikovanější. Stejný výklad zákona, který potvrdilo i ministerstvo financí, znemožňoval kupříkladu v případě refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem odečíst úroky od základu daně v okamžiku přidělení řádného úvěru.

Uznat, či neuznat... to je, oč tu běželo

Rozpoutala se široká diskuse. Zapojily se do ní banky, stavební spořitelny, hypoteční makléři, média... Ukázalo se, že některé finanční úřady i po druhém refinancování úvěru odpočet úroků uznávají, jiné nikoli. Rady, jak postupovat, se lišily.

Banky a stavební spořitelny zasílají klientům potvrzení o zaplacených úrocích pro daňové účely. Jenže... s dodatkem, že klient si dál sám musí ohlídat všechny další zákonné náležitosti pro možnost odpočtu úroků.

„Klient sám rozhoduje o tom, zda tento doklad uplatní ke snížení základu daně z příjmu o zaplacené úroky,“ odpověděla tehdy Hana Trhoňová z Tiskového centra České spořitelny. Obdobný názor zastávala i Raiffeisen stavební spořitelna: „Klient je ze strany RSTS informován, že úroky z úvěru jsou daňově uznatelné za předpokladu, že splňuje další zákonné podmínky.“

Milan Roček, výkonný ředitel společnosti Hyposervis, klientům radil, aby úroky i v případě druhého a dalšího refinancování úvěru od základu daně uplatňovali: „Postupoval bych tak, že pokud by mi finanční úřad zaplacené úroky neuznal, podal bych odvolání k finančnímu ředitelství, pokud by ani toto nepomohlo, pak nezbývá než podat žalobu na finanční ředitelství a domáhat se žalobou toho, že účel zákona je jiný.“

Problematikou se zabývala i Hypoteční banka. „My o tomto výkladu víme. Nechali jsme si udělat nezávislé posouzení předmětného paragrafu zákona a jestliže opravdu dojde  k potvrzení výkladu tak, jak to uvádíte i u vás na serveru Hypoindex.cz, tak budeme naše klienty informovat,“ uvedl Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky. Výsledek právního rozboru Hypoteční banky ale nebyl pro klienty příliš příznivý. „Hypoteční banka si nechala vypracovat výklad nezávislých poradců, který je v souladu s uvedeným názorem Ministerstva financí,“ uvádí se v tiskové zprávě banky z poloviny července.

Na obdobnou definici „účelu bydlení“ v zákoně o stavebním spoření nás upozornil náš čtenář. Pokud by se použil ekvivalentní výklad ministerstva financí i pro zákon o stavebním spoření, stavební spořitelny by kupříkladu nemohly poskytnout úvěr na refinancování již jednou refinancované hypotéky nebo řádný úvěr v případě refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem.

"Podle názoru Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS) existuje řada argumentů, které podporují výklad inkriminovaných ustanovení ve smyslu bezproblémového refinancování úvěrů na bydlení úvěry od stavebních spořitelen,“ uvedl Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen. Ani AČSS si ale nebyla jistá daňovou uznatelností úroků: „Podrobnější právní rozbor, který je třeba také opřít o diskuse s právními experty ministerstva financí, potrvá několik měsíců."

Obrat ve prospěch klientů

8. července 2009 nastal částečný obrat ve prospěch klientů. Ministerstvo financí uvedlo serveru iDnes.cz:

"Ministerstvo financí uznává, že stávající zákonná úprava není ideální, ale podotýkáme, že toto ustanovení nebylo navrženo ministerstvem financí, ale vzešlo z poslanecké iniciativy v roce 1998.

Ministerstvo připraví novelu tohoto ustanovení. Bude připravena k předložení politické reprezentaci, která vzejde z říjnových parlamentních voleb. Vzhledem k blížícímu se konci funkčního období Poslanecké sněmovny předkládat tuto novelu nyní by nebylo z časového hlediska ideální."

Kupodivu se ukázalo, že není třeba čekat na novou zákonnou normu. Ministerstvo financí vydalo 18. srpna 2009 pokyn (Pokyn D - 324), podle kterého mají finanční úřady uznat odpočet úroků od základu daně bez ohledu na množství refinancování.

Na problematické ustanovení zákona upozornil server Hypoindex.cz 30. března 2009. Díky zapojení dalších médií, profesních asociací, bank a hypotečních makléřů se podařilo nejasnosti a různý přístup finančních úřadů ujednotit ve prospěch občanů za pouhých 142 dní.