Regulaci nájemného? Zrušit!

Stát reguluje výši nájemného v některých bytech. V jiných je nájem zcela volný. Poškozeni jsou tím nejen majitelé regulovaných bytů, ale i zájemci o nájemní bydlení. K čemu vede regulace nájmů a proč by ji měl stát zrušit?

Regulace nájmů: Nespravedlivá spravedlnost

Stát reguluje nájemné ze sociálních pohnutek. Nechce, aby lidé, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájemným, zašili tvrdý finanční šok, kdyby došlo k jednorázovému uvolnění nájemného. Toto „sociální“ opatření je ale zcela asociální.

V bytech s regulovaným nájemným bydlí historicky lidé, kteří byty získali buď v dobách Československé socialistické republiky, nebo získali dekret na byt od nájemníka, který ho s regulovaným nájmem užíval - nikoli od majitele domu. Tato situace vytvořila dlouho fungující černý trh s byty, kdy se nájemní smlouvy s regulovaným nájmem prodávaly zejména v Praze za statisíce i za miliony korun. Peníze šly ale do kapes nájemníků, nikoli majitelům domů, kterým stát ukládá povinnost řádně se o svůj majetek starat a na jeho údržbu vynakládat nemalé prostředky.

Při odůvodňování regulace nájemného se politici ohánějí tzv. „sociálním aspektem“. Lidé si přeci nemohou dovolit ze dne na den platit několikanásobné nájemné! Okamžitá deregulace by podle zastánců regulace vedla k nutnosti vystěhování statisíců domácností... na ulici. Má to ale jeden velký háček: Zda rodina bydlí v bytě s regulovaným nebo s tržním nájemným vůbec nesouvisí s její majetkovou a finanční situací.

Zatímco v některých bytech s regulovaným nájemným bydlí rodiny s vysoce nadprůměrnými příjmy, řada rodin s nízkými příjmy je nucena řešit své bydlení tržním nájemným nebo hypotečním úvěrem... a napíná své rodinné rozpočty na maximum. Sociální roli by regulace nájemného mohla plnit pouze v případě, že by zohledňovala příjem domácnosti. I tak by ale byla zbytečná.

Regulace nájemného navíc poškozuje majitele domů. Příjem, který dostávají, je mnohdy pod náklady zanedbaných domů vrácených v restituci. A opravovat je je třeba. Velké byty obývají máločetné rodiny, které si je mohou dovolit pouze díky nízkým nájmům a za běžné tržní situace by si našly přiměřené bydlení své finanční situaci. I ve svém okolí znám nemálo případů, kdy lidé drželi byt s regulovaným nájemným „pro děti, až dorostou“. Mezitím byly vysílány reportáže o rodinách namačkaných v několika generacích v malých bytech marně čekajících na přidělení obecního bytu.

Co způsobuje regulace nájmů

Teorie a praxe se liší. Teorie podává zjednodušené modely, které vysvětlují princip. V praxi působí spousta další vlivů, které mohou výsledek teoretického modelu ovlivnit. Přesto základ důsledků regulace nájemného teorie, konkrétně nabídky a poptávky, ukazuje poměrně přesně.

V tržním prostředí se nabídka a poptávka vyrovná pomocí ceny. Čím je cena vyšší, tím by více nabízejících chtělo prodávat více zboží (včetně bytů). Naopak klesá-li cena, roste zájem ze strany kupujících. Teoreticky existuje jedna rovnovážná úroveň (p*), při níž dojde k vyrovnání nabízeného a poptávaného množství zboží (q*).

Vstoupí-li do trhu stát a řekne-li, že cena nesmí být vyšší než p´, která je nižší než p*, budou nabízející (majitelé bytů) prodávat menší množství, než jaké budou chtít poptávající (potenciální nájemníci) odebrat. Rozdíl mezi nabízeným a poptávaným množstvím bude tvořit nedostatek zboží na trhu.

V praxi se to projevuje již popsaným „držením bytů pro děti“ a „využíváním větších než odpovídajících bytů“ s nedostatkem dostupných bytů pro mladé rodiny.

Jak řešit sociální aspekt bydlení?

Zřejmě se nenajde nikdo, kdo by podporoval zcela tržní řešení i pro nejchudší příjmové skupiny obyvatel. Málokdo by uvítal růst chudinských slamů na okrajích měst. Řešení regulací nájemného je ale neúčinné a navíc asociální - nezaměřuje cílovou skupinu, kterou by měl stát podporovat, navíc poškozuje jiné obyvatele. Nejen majitele domů, ale i všechny, kteří v regulovaných bytech nebydlí.

Řešení lze nalézt pouze v cílené podpoře. Nemusí se jednat jen o příspěvek na bydlení, který stát poskytuje chudým rodinám na úhradu nájemného, ale pomoci může i výstavba sociálních bytů. Sociální byty přitom nemusí být pouze obecní či státní, ale lze do jejich budování a financování zapojit i soukromý sektor.