Skrytá rizika pronajímání bytů

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

„Bezpracný a jistý“ příjem z pronájmu bytů je iluze. A není třeba natrefit zrovna na chronického neplatiče nájemného. Nesčetná rizika se skrývají i jinde. Třeba ve vodovodech a kanalizaci, nebo v Evropské unii.

Představa lidí, kteří nemovitost k pronájmu nevlastní, je mnohdy naivní. Vidí snadný a bezpracný příjem a neuvědomují si, co všechno pronajímateli hrozí. Proti většině rizik lze pojistit. Pád meteoritu či kroupy tak přestávají být problém a i pád sněhu ze střechy na projíždějící luxusní vůz nemusí být noční můrou. Hrozeb je ale přesto víc než dost.

Základní a nebezpečí tkví z nájemníků samotných. I když se nezařadí mezi statisíce chronických neplatičů, kteří se po českých luzích a městech ubytovávají dlouhodobě zadarmo a využívají nepružnost soudů, ochrany nájemníků a nezkušenosti pronajímatelů, pronajímané byty se opotřebovávají rychleji než byty pro vlastní bydlení. Ale s tím lze počítat a přílišné riziko tím nehrozí. Nebezpečí tkví jinde.

Vodovody a kanalizace

Majitel domu je ze zákona jediným odběratelem vody z vodovodního řadu. Nezáleží na tom, zda má po domě rozmístěné vodoměry, ani jakým způsobem (samozřejmě v zákonných mezích) rozpočítává spotřebu. Když přestane platit dodavateli vody, je jednoduše odpojen…

Pokud ovšem majitel domu jednotlivé byty pronajímá, odpojení vody pro neplacení vodného má pro něj trestněprávní následky. I kdyby v bytovém domě nebyl jediný nájemník, který by hradil majiteli domu spotřebu vody, čímž by zapříčinili jeho druhotnou platební neschopnost a následné odpojení dodávky vody, dopouští se trestného činu, neboť neumožní řádné užívání bytů. Majitel domu je tak v pasti: Ví, že od nájemníků vodu uhrazenou nedostane, odpojit je, byť jednotlivě, nesmí, neboť nad ním visí Damoklův meč trestu.

kanalizací je to obdobné. Zákazník společnosti spravující kanalizace zodpovídá za její řádné užívání a neznečišťování tím, co do kanalizace nepatří. Pokud svou povinnost poruší, naúčtuje mu společnost zvýšené náklady na údržbu kanalizace. Zákazníkem je ale nikoli nájemník, který rozhoduje, zda zvýšené množství podezřelých alkoholických nápojů a přepálený olej z fritovacího hrnce do kanalizace vylije, nýbrž majitel domu.

A tak se stává, že kanalizace zašlou majiteli desetitisícový účet, proti kterému nemá odvolání. Mohl by ho sice přeúčtovat nájemníkům, ovšem nemá technické prostředky na zjištění, který z nich je původcem prohřešku.

Stran kanalizace hrozí další nelogičnost. Majitel domu sice hradí přípojku na kanalizaci, ovšem ta následně přecházela do majetku a správy společnosti, která kanalizaci spravovala. Nastane změna. Kanalizační přípojka zůstane v majetku majitele domu, bez ohledu na to, zda se nachází či nikoli na jeho pozemku, se všemi důsledky, včetně povinnosti ji spravovat a opravovat. Přitom opravy a údržbu bude moci majiteli nařídit společnost, která od něj vybírá stočné.

Evropská unie a legislativa

Čas od času a stále častěji je česká legislativa zaplavována nesčetnými „užitečnými“ normami navazujícími na směrnice a nařízení přicházející z Evropské unie. Ty pak zvyšují v prvé řadě administrativu a v druhém sledu náklady majitelů domů.

Naprosto nesmyslným opatřením, které začne být uplatňováno od začátku příštího roku, jsou „energetické štítky“. Proč nesmyslným? Vždyť jejich základní myšlenka je chvályhodná: Dát informaci nájemníkům a kupujícím, jak energeticky náročný bude byt, který si kupují či pronajímají.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) se ale vztahuje k budově. O konkrétním bytu neřekne vůbec nic. Byt, který je vystavěný z jednoduché cihly nad okolní domy jako přístavek bude mít podle PEN stejnou energetickou náročnost jako byt vytápěný ze všech stran uživateli okolních bytů a domů. Je to jako kdybyste označili baterii ledniček písmenem průměrné energetické náročnosti a jedné z nich by chyběly dveře. V průměru by nedosáhly na A***, ale třeba jen na A, které by se vztahovalo na všechny.

Stavebnictví je v útlumu. Domů a bytů je i v Česku dost, v celé Evropské unii jakbysmet, zároveň státy v rámci úsporných opatření šetří i na infrastrukturních investicích (jinými slovy: nestaví dálnice). Stavební firmy tak zažívají krušné časy, navíc mají díky nedostatku práce spoustu času – na lobbing a vymýšlení nových povinností pro majitele bytových domů, které by je alespoň částečně zaměstnaly. PEN je jedním z nich a hrozí i další.

Legislativa nemusí přijít ani z Evropské unie. V současnosti se připravuje nový zákon o památkové péči. Památkový úřad podle návrhu bude moci pod svou ochranu zahrnout nové nemovitosti, na které se bude vztahovat zvýšená ochrana (spojená se zvýšenými náklady). Nebude ale mít povinnost majiteli chráněného domu tuto skutečnost ani oznámit. Jednat v souladu se zákonem ale majitel bude muset, jinak mu budou hrozit sankce.

Připravovaná novela zákona o památkové péči navíc dává předkupní právo na nemovitost památkovému úřadu. Standardní předkupní právo funguje tak, že majitel se dohodne s kupujícím na ceně a za tuto nabídne nemovitost osobě, která má předkupní právo. Ta ji akceptuje, nebo nikoli. Ovšem ne v tomto případě. Památkový úřad by podle návrhu měl mít předkupní právo za cenu obvyklou – a tu si de facto určí sám…

Daně

S nemovitostí neutečete. Příjmy lze vyvést do daňových rájů, ukrýt, utratit nejrůznějšími náklady… a daňovou povinnost (mnohdy legálně) snížit. U daně z nemovitostí máte smůlu. Nemovitost neschováte. Možná i proto od roku 2008 došlo k jejímu zdvojnásobení ze zákona a mnohé obce dále využily možnosti jejího dalšího navýšení. A tomu nemusí být konec…

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Skrytá rizika pronajímání bytů”

  1. J. Jeniš napsal:

    Odpojení vody bývalému spolumajiteli

    Dobrý den, pane Zámečníku.
    Jak řešit situaci, když dva spolumajitelé, každý měl ideální polovinu domu, provedli reálné rozdělení a domovní přípojka vody zůstala u majitele A. Majitel B je připojený na podružný vodoměr a vodné,stočné majiteli A neplatí-dluží už několik let. Dopustí se majitel A trestného činu, když zavře přívod do domu majitele B?
    Díky za odpověď. J.Jeniš

  2. novinky napsal:

    další rizika

    A jsou i další rizika … http://www.nel­zu.cz/2016/08/­09/jak-zbohatnout-pronajimanim-bytu/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *