Souhlas tří čtvrtin vlastníků: moc nebo bezmoc?

Souhlas tří čtvrtin vlastníků: moc nebo bezmoc?

Vladimír Zdražil

Bydlení v bytovém domě může přinést paradoxy nejtěžšího kalibru. Nepřímo vystěhovat vás totiž mohou vaši sousedé. Jak a za jakých podmínek? Třeba z důvodu, že se jim nechce opravovat bytový dům vyžadující bezpodmínečně rekonstrukci nebo revitalizaci.

Koupíte-li si byt v bytovém domě, tak se automaticky nabytím vlastnictví k tomuto bytu stanete i členem společenství vlastníků bytových jednotek. Není na tom nic vzrušujícího, avšak existence společenství vlastníků, jakožto subjektu spravujícího dům jako celek a společné části domu, má svoje opodstatnění.

Ve společenství se rozhoduje podobně jako na valné hromadě ve firmách

S trochou nadsázky se dá hlasování a rozhodování o krocích ohledně bytového domu přirovnat k rozhodování na valné hromadě společníků nebo akcionářů. Tam hlasují společníci nebo akcionáři o zásadních otázkách ve firmě a dle podílu na základním jmění má jejich hlas váhu. Podobně je tomu na shromáždění vlastníků bytových jednotek, kteří svými hlasy rozhodují o tom, co se bude dít s domem (způsob oprav, modernizace atd.).

Z vlastní zkušenosti vím, že běžné provozní výdaje, osoba správce či výše příspěvku do fondu oprav se většinou nějakým způsobem protlačí. Byť s odporem, tak se lépe či hůře běžný chod domu a s ním spojené výdaje na shromáždění odsouhlasí.

Rekonstrukce, modernizace – bezpodmínečně tři čtvrtiny všech vlastníků

Mnohé panelové domy (někdy i činžovní) se již během devadesátých let nebo prvního desetiletí po roce 2000 již dostaly do stavu, kdy stav a charakter domu jako celku neodpovídal současným požadavkům. Nebylo tudíž jiné volby než se pustit do nějaké rekonstrukce či revitalizace (nejčastěji nová střecha, zateplení pláště domu, výměna balkónů atd.). Z pohledu úřadů jde jednoznačně o nutnost požádat o stavební povolení na příslušném stavebním úřadě.

Proč ne? Předpis je předpis a úředník zpravidla při splnění administrativních náležitostí souhlas vydá. Pak se ovšem řeší mnohem obtížnější problém – získat souhlas tří čtvrtin vlastníků bytových jednotek dle jejich vlastnických podílů.

Postřehy z praxe – proti jsou pronajímatelé a starší vlastníci. Logiku to má, odpovědnost nikoli

Získat souhlas k revitalizaci domu (často navzdory otřesnému stavu objektu – například zatékání střechou nebo balkóny) je mnohem těžší, než jsem si myslel. Není žádným překvapením, že revitalizace stojí peníze, které musí dát vlastníci bytů. Nikdo jiný to za ně samozřejmě nezaplatí. Peníze teoreticky mohou být ve fondu oprav, avšak to nebývá zvykem a společenství tam většinou mívají prostředky jen na běžnou údržbu.

Pak tedy není jiné cesty než vložit jednorázový vklad za každý byt do fondu oprav nebo si vzít úvěr.  První variantu lze víceméně škrtnout, neboť požadovat po všech vlastnících jednorázově složit částku sto či více tisíc korun, tak to je v našich podmínkách vyloučeno. Druhou možností je úvěr. Ten ovšem naráží na podobný odpor, zejména u starších lidí. Námitky ohledně nízkého důchodu, dědictví dluhem zatíženého bytu na dědice a s tím spojené problémy atd.

Na základě vlastních zkušeností mohu shrnout, že penzisté revitalizaci a s ní spojené finanční náklady odmítají. Paradoxně další skupinou „proti“ jsou pronajímatelé bytů. Jde ve většině případů o lidi s vysokými příjmy, kteří vlastní více nemovitostí. Jejich zájem o investici do domu je ovšem minimální. Ti na rozdíl od penzistů spíše volí pasivní formu odporu – nejsou dostupní, na schůzi nepřijdou a jejich souhlas nelze získat.

Výsledkem je pat. Získání mandátu je v podstatě nemožné.

Není-li k dispozici 75 procent hlasů, pak takovým společenstvím vlastníků nezbývá než pokračovat v jakémsi zalepování děr ve střeše, přilepováním padajících obkladů balkónů apod. Jinými slovy jít cestou jakési postupné degradace celého domu a čekání na to, až někdo z úřadu označí objekt za nebezpečný k bydlení a nebezpečný okolí.

Nabízí se otázka: „Není oněch 75 procent hlasů vlastníků příliš moc na současné poměry a náladu v českých domácnostech?“ Jsem přesvědčen, že ano a volám po změkčení tak silného mandátu stanoveného zákonem o vlastnictví bytů. Alespoň na 60 procent.

Ponaučení – Zajímejte se více o stav domu a o budoucí sousedy

V případě rozhodování se o koupi bytu bych po těchto zkušenostech kladl větší důraz na faktický stav společných částí domu – střecha a její stav, plášť domu (případná vlhkost zdiva či existence zateplení) a jeho stav, stav balkónů atd. Pokud evidentně je dům v poměrně špatném stavu, tak jej dříve či později čeká hlasování o jeho revitalizaci. Navzdory vašemu předpokládanému souhlasu nemusí k revitalizaci dojít, neboť se pro ni nenajde 75 procent hlasů vlastníků bytů. A to se dostáváme na začátek článku…

Anketa: Je 75 % souhlasících členů společenství vlastníků jednotek příliš?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

5 komentářů k článku “Souhlas tří čtvrtin vlastníků: moc nebo bezmoc?”

  1. Michal napsal:

    Nařízení oprav
    No ale ono to má dle mého své opodstatnění. Uvědomte si, že pokud bude pro revitalizaci 75% vlastníků, tak 25% je proti a ta většina je nutí utrácet za něco co oni nechtějí.
    Zkuste se vžít do situace někoho, kdo s penězi sotva vyjde a najednou mu „většina“ nařídí že má utrácet tolik a tolik peněz navíc.
    Neříkám, že v této situaci jsem (sám bych pro revitalizaci hlasoval – nejsem ani penzista ani pronajímatel :-), ale snažím se pochopit i druhou stranu.

    Zajímavé mi naopak připadá, že spousta lidí nakonec po bouřlivé debatě třeba odsouhlasí nákladnou revitalizaci za X miliónů, ale mají problém s tím aby schválili pár korun navíc za termosnímek před a po revitalizaci, aby se ukázalo jak kvalitní práci firma odvedla. To mi přijde opravdu hodně uhozený.

    Michal

    1. tom napsal:

      RE: Nařízení oprav
      Mno uznavam, ze to je tezky. V idealnim pripade by totiz nad timhle vsim mel clovek popremejslet, nez si byt koupi. Clovek by mel chapat, ze nekupuje byt ve vakuu, ale ze je to kus vetsiho sdilenyho celku, takze nestaci koupit byt, zabouchnout za sebou dvere a mit po starostech. Uznavam, ze je blby, kdyz vas vetsina nuti utracet za neco co nechcete a urcite je to spatne ve chvili, kdy mate vydat 50tisic, aby se premaloval barak ze svetle ruzovy na tmave ruzovou. Pokud se ale jedna o rozumny upravy (zatepleni, opravy strechy, vytahu…), tak se zase tezko divit vetsine, ze nechce, aby jim barak spadnul na hlavu. Zoufalej stav domu navic snizuje i cenu vsech bytu v nem. Proste je to hloupy z obou stran a nakonec vzdycky dospejete k tomu, ze nejvetsi problem nastava ve chvili, kdy se byty kupujou bez rozmyslu a bez dukladnyho pocitani a zvazovani proste proto, ze je to zrovna moderni a na cloveka v najmu se nahlizi pomalu jak na bezdomovce. Pokud jsem s penezma na stiru, tak je blbost kupovat byt a pak se chovat totalne destruktivne, protoze si nic jinyho proste nemuzu dovolit.

      1. autor článku napsal:

        RE: RE: Nařízení oprav
        souhlas – bohužel nesouhlas některých lidí s revitalizací domu není věc finanční. Mnoho z nich jsou movití lidé. Řekli si, že si to tam dožijou tak jak to je a dědicové ať si z barákem dělají co potřebujou. Současní vlastníci penzisté se nechtějí z důchodu uskrovňovat. Nejhorší na tom je, že celá akce je finančně naplánovaná tak, že splátka revitalizace na jeden byt včetně úroku je vyjde na stejné peníze jako současné příspěvky do fondu oprav, které jsou vysoké – bodejť by ne, když nám pořád teče střechou do baráku…

    2. autor článku napsal:

      RE: Nařízení oprav
      S vaším příspěvkem v podstatě souhlasím, nicméne… v našem případě jde hned vedle ta samá bytovka v tom samém špatném stavu a shromáždění vlastníků si to odsouhlasilo. Když jsme si s jejich výborem společenství vlastníků sedli, abychom viděli, kde děláme chybu, tak … na rozdíl od nich máme dvakrát tolik vlastníků jednotek – penzistů a dvakrát tolik bytů je pronajímáno. Každý normální bydlící vlastník chce bydlet v pěkném, udržovaném domě než v ruině …

      1. Michal napsal:

        RE: RE: Nařízení oprav
        No vždyť právě o tom to je. Prostě zrovna u vás většina lidí o opravy zájem nemá. Nezbývá než je respektovat. Ale to se přece podle některých náznaků dá předvídat už předem.

        Souhlasím naprosto s Tomem – když kupuji byt, tak si musím uvědomit, že není ve vzduchoprázdnu a je součástí většího celku. Ono to totiž neplatí jen ve směru:
        nastěhuji se do domu, kde bydlí lidé co evidentně mají zájem o to, aby dům dobře vypadal => musím počítat s tím, že budou chtít abych i já s nimi investoval do oprav a pokud já nebudu chtít, tak mne nejspíš přehlasují a „donutí“
        ale i ve směru opačném:
        nastěhuji se do domu, kde evidentně zájem o stav domu není (oprýskané omítky, rozmlácené schránky, zvonky…) => tady mne asi nikdo nebude nutit abych se podílel vyššími odvody na rekonstrukci, ale ani nemůžete počítat s nějakou extra ochotou v tomto směru od ostatních

        Když jsme kupovali s partnerkou byt – na plzeňskych Vinicich, které nemají úplně nejlepší pověst – tak jsem si prošel celý dům odshora dolů, koukl na to jak to vypadá na chodbách, jak vypadají zvonky a domovní dveře jednotlivých lidí a jak vypadá dům zvenku. Pak jsem si zašel popovídat s předsedou samosprávy. Tohle všechno nás přesvědčilo a byt jsme koupili – vůbec nelitujeme. Na druhou stranu úplně stejný postup nás v jiných „lepších“ čtvrtích od koupě rychle odradil.

        Michal

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *