Specifická otázka bydlení

Specifická otázka bydlení

Luboš Smrčka

Rodinné finance přinášejí mnoho specifických případů, kdy je třeba pečlivě posoudit, zda je některá investice vhodná nebo nevhodná pro danou rodinu, její konkrétní finanční situaci a pro určitý čas. Tyto případy je vhodné posuzovat zvláště pečlivě, a pokud si na to rodina samotná netroufá, pak si najít vhodnou odbornou pomoc.

Jako nejlepší příklad takového rozhodnutí je možné si vzít úvahu, zda má rodina nadále bydlet v pronajatém bytě nebo se snažit o získání vlastního bydlení.



Koupě nemovitosti či bytu do osobního vlastnictví
má vždy řadu aspektů, které nekončí ani zdaleka u otázky, nakolik je daná příležitost finančně výhodná, schůdná či naopak nevýhodná. Zde se setkáme s problematikou ceny peněz v čase, s tím, nakolik jsme schopni odhadnout vlastní budoucí příjmy a mnoho dalších neznámých.

Je navíc nutné posuzovat i řadu jiných aspektů spojených se změnou místa bydliště – jsou to třeba i dopravní náklady nebo energetická náročnost či naopak úspornost nového bydlení. V každém případě se v takové situaci setkáme s řadou neznámých, jež je nutné odhadovat, což je obvyklá situace při všech složitějších ekonomických rozhodnutích. Právě kvalita odhadu budoucího vývoje je limitem kvality všech propočtů spojených s rozhodovacím procesem.

Při posuzování všech specifických rozhodnutí je potřebné především postupovat metodicky a

pokusit se do svých úvah zapojit maximum možných okolností vývoje. Pokud jde o bydlení, pak hlavními aspekty jsou hlavně cena kupované nemovitosti a poměr toho, jak tuto cenu uhradíme, tedy poměr použitých vlastních zdrojů a získaných zdrojů cizích (pravděpodobně hypotéky). Z toho pak vyplývá jak závazek hrazení dluhu a úroků, tak i podstupované riziko, které však nesmíme redukovat pouze na riziko plynoucí z případného snížení příjmů rodiny.

Jestliže snaha uhradit maximum sumy vede k tomu, že rodina zůstane v podstatě bez jakékoliv rezervy, pak samozřejmě vzroste rizikovost takového jednání, protože v případě neočekávané nouze výrazně porostou náklady takového stavu a to potenciálně až k situaci, kdy bude nutné celou investici „skrečovat“ a snažit se pak pouze o eliminaci ztráty.

Vzhledem k tomu, že takovéto klíčové rozhodnutí značí velkou psychickou zátěž pro rodinu a přináší neustálé (někdy větší a jindy menší) napětí, právě v případech obdobných velmi silně platí, že je nutné soustředit se na dohodu uvnitř rodiny tak, aby nikdo ze zúčastněných neměl pocit, že se děje rozhodnutí, se kterým nesouhlasí.

Dalším aspektem, který je nutné brát v úvahu, jsou náklady „setrvání současného stavu“. Klademe si pak otázku, kolik bude rodinu stát další život v případě, že se pro nákup nemovitosti nerozhodne a bude pokračovat v praxi najímání bytu. Tady stojí za pozornost fakt, že nájemní bydlení umožňuje relativně pružně reagovat na stav zhoršené příjmové situace a najmout si menší, levnější bydlení, které ulehčí rodinnému rozpočtu a umožní „přežít“ obtížné období. Vidíme tedy, že z tohoto pohledu je nájemní bydlení „svobodnější“.

Na straně druhé je investice do vlastního bydlení z určitého pohledu „akumulací“, neboť postupně kupujeme značný nemovitý majetek. To znamená, že po uplynutí splátek má rodina v nemovitosti uložené jmění, které sice není příliš likvidní, avšak jeho hodnota je nesporná, a to i při ohledu na fakt, že oproti obecně přijímané teorii v žádném případě neplatí, že by ceny nemovitostí musely soustavně růst.

Neměli bychom zapomínat ani na další rizika – totiž na fakt, že může dojít ke znehodnocení nemovitosti vlivem třetí strany. Takových situací může nastat mnoho – například se většina sousedů odstěhuje za „lepším“ a místo nich přijdou méně movití majitelé se zvyklostmi, které nepomohou ceně při případném budoucím prodeji, sousedící sídliště může ztratit na zajímavosti a změní se jeho sociální struktura, v blízkosti nemovitosti bude vybudována infrastrukturální a obtížná stavba… To všechno se pouze velmi obtížně odhaduje a znamená to, že je třeba pečlivě posuzovat i potenciál kupované nemovitosti nebo bytu.

Nelze zapomenout ani na situaci, kdy jsou současné i potenciální budoucí platby za nájemní bydlení nižší než platby za úvěr a související výdaje s novým bydlením (příspěvky do fondu oprav, spoluúčast při péči o okolní prostory, náklady na správcovskou společnost a tak dále). V takovém případě vzniká v rodinném variantním rozpočtu rozdíl, který je nutné kalkulovat i z hlediska možnosti jeho soustavného ukládání a budoucích výnosů z těchto uložených částek.

Řešení obdobných specifických úloh (nejde jenom obydlení, takovou úlohou může být i například odhad cílového majetku, který rodina potřebuje naspořit a shromáždit k tomu, aby její současní výdělečně činní členové mohli s klidným svědomím pomýšlet na svůj postproduktivní věk) je náročné jak z hlediska použití ekonomické matematiky, tak i z hlediska ostatních vědomostí. Je nutné znát mnoho okolností takové situace a velmi pečlivě je posuzovat, nepropadat přílišnému optimismu a především přistupovat ke všem souvislostem velmi konzervativně, tedy pracovat spíše s pesimističtějšími variantami vývoje.

Luboš Smrčka je autorem knihy Rodinné finance: Ekonomika krize a krach optimismu, v níž téma dále rozvíjí.

Anketa: Jaký způsob financování bydlení upřednostňujete?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *