Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Zdroj: www.sxc.hu

Zbyněk Prim

Stavební spořitelny přicházejí s „výhodnými“ nabídkami překlenovacích úvěrů. Klienty lákají na nízké sazby. Výsledek ale není tak pozitivní. Jak obstojí stavební spoření ve srovnání s hypotékou?

Zastavil se u mne klient s tím, že chce investovat do nemovitosti a přinesl mne nabídku od stavební spořitelny s překlenovacím úvěrem. Upřímně, aby se v tom … vyznalo (že by záměr stavebních spořitelen?). Chudák klient – X stránek s miliony čísel, a které je vlastně to správné? Transparentnost nulová – spíše blížící se k absolutnímu bodu mrazu.

Hlavní argument zástupce/zástupkyně dané spořitelny byl: „Platíte úroky a ještě si spoříte, a ty naspořené úroky vykompenzují ty zaplacené, a tak vlastně nula od nuly pojde.“ A naše tradiční: „A úvěr můžete splatit kdykoliv.“ Ufff…

Sazba u překlenovacího úvěru je 3,4 %. A z řádného úvěru? Tu jsem v nabídce zaslané klientovi stavební spořitelnou nenalezl, ale pokud vezmu v potaz cca 1,4 mil. Kč zůstatek úvěru v době přidělení cílové částky a modelový propočet je správný, tedy splátka úroků a jistiny je 16 818 Kč, vychází mi „krásných“ 6 % p.a.

Klient argumentoval, že ví, jaký bude mít přeplatek. No jasně, je krásné vědět, na čem člověk je. O přeplatcích na hypotečním úvěru opět psal p. Zámečník ve svém článku: Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité.

Nicméně přeplatek by tedy rozhodně neměl být tím hlavním motivujícím prvkem. Jde také o flexibilitu, možnosti mimořádného doplácení/splácení/refinancování úvěru. A to ve fázi překlenovacího úvěru v zásadě (u některých) stavebních spořitelen není možné (u dané modelace dané stavební spořitelny naprosto vyloučeno).

Tabulky: Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření dle nabídky stavební spořitelny

Překlenovací úvěr

Výše překlenovacího úvěru

2 400 000 Kč

Splátka úroků

6 800 Kč

Dospořování ve fázi překl. úvěru

7 200 Kč

Jiné náklady měsíčně

50 Kč

Měsíční platba (úroky + dospořování)

14 050 Kč

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Měsíc přidělení řádného úvěru

126

Procento naspoření pro přidělení úvěru

40%

Výše řádného úvěru

1 440 000 Kč

Sazba řádného úvěru

6,00%

Měs. splátka řádného úvěru

16 818 Kč

Jiné náklady měsíčně

25 Kč

Splatnost ŘÚ měsících

112

Hypotéka – refinancování k danému měsíci

Měsíc porovnání

0

Naspořená částka v měsíci porovnání

0 Kč

Poplatky spojené s refinancováním (vč. sankcí)

0 Kč

Splatnost (v letech)

20

Stadard úročení použitý bankou

365/360

Měsíční poplatky u hypotéky

100 Kč

Sazba hypotéky

4,40%

Výše hypotéky

2 400 000 Kč

Přibližná výše splátky

15 136 Kč

Platby na hypotéce celkem

3 656 701 Kč

 

Varianta úvěru

Budoucí platby

Splatnost

RPSN

Překlenovací / ze stavebního spoření

3 656 716 Kč

při splatnosti 237 měsíců

4,4%

Refinancování hypotékou

3 656 701 Kč

při splatnosti 240 měsíců

4,6%

V tabulách naleznete srovnání, když si klient založí stavební spoření s překlenovacím úvěrem dle nabídky stavební spořitelny, a nebo si na stejnou výši vezme hypoteční úvěr. Podíváme-li se na Fincentrum Hypoindex (průměrných sazeb u hypotečních úvěrů), zjistíme, že za cca 10 let zpětně se průměrná sazba pohybuje kolem 4,4 % p.a. Měli jsme doby, kdy sazby byly na 4 %, 5,5 % a nyní na 3 % p.a. Vzal jsem tedy jakýsi průměr. I proto v nabídce na hypoteční úvěr není nabízená sazba 3 % p.a. (dnešní), protože tu nemůžeme garantovat po celou dobu, ale jen po dobu fixačního období. Ale průměr 4,4 % p.a. po celou dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru je číslo reálné. Zjistíme tedy, že i když stavební spořitelna nabízí úrok 3,4 % a hypoteční úvěr 4,4 %, celkový přeplatek je v zásadě stejný i na stejný počet let (pro spořitelnu hraje o 3 měsíce kratší úvěr). Jak je to možné? V konstrukci splácení překlenovacího úvěru.

Je dobré říci, že ve fázi překlenovacího úvěru platíte sice nižší úroky než např. u hypotečního úvěru, ale stále ze stejného základu – z celé cílové částky. U hypotečního úvěru se podíl úroků na splátce každý měsíc mění. (Blíže viz např. Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?)

A v tomto propočtu je klíč k tomu, proč stavební spořitelny zajímá překlenovací úvěr a nikoliv řádný. V překlenovací fázi klient zaplatí 850 680 Kč úroků a v řádném úvěru „jen“ 267 756 Kč. Proč by vás stavební spořitelna měla nechat refinancovat ve fázi překlenovacího úvěru, když tato fáze je pro ni nejvýnosnější? Úvěr od stavební spořitelny lze splatit kdykoliv, ale pouze ŘÁDNÝ! Tedy ten, kdy jste spořitelně zaplatili již cca 80 % úroků.

A závěr? Pozor na překlenovací úvěry a pozor na lákavá čísla úroků u stavebních spořitelen. Dívejte se na hypoteční sazby s dlouhodobým horizontem. Pokud možno, vyhněte se překlenovacímu úvěru, seč to půjde. Spořte si do stavebního spoření za účelem využít ŘÁDNÉHO úvěru v pozdější fázi na drobnější rekonstrukce.

Stavební spoření není špatný produkt, jen se musí umět používat

Stavební spoření není a priori špatný produkt. Jen musíte vědět, proč a za jakým účelem si jej chcete uzavřít. Ale to v zásadě u jakékoliv smlouvy, nejen finanční.

Přikládám tedy několik rad pro uzavírání stavebního spoření:

  • Stavební spoření používejte ke spoření na 6letých cyklech.
  • Vždy s nižší cílovou částkou – např. do 200 000 Kč cílové částky.
  • Snažte se platit co nejefektivnější měsíční částku – 1 700 Kč/měsíc.
  • Počítejte s tím, že zákonné podmínky se mohou měnit, jako se v minulosti stalo několikrát.
  • Např. snížení státní podpory,
  • změna účelovosti státní podpory – tedy státní podpora bude vázána pouze na účely k bydlení, k úhradě studia nebo k přesunutí do produktů III. důchodového pilíře.
  • Máte-li starou smlouvu, ve většině případů ji neupravujte, neměňte. Můžete tak přijít o výhodné úročení. Zeptejte se na změnu úroků, poplatky za změnu smlouvy, poplatky za navýšení cílové částky.
  • Zkuste se vyhnout, seč to půjde, překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření.
  • Přečtěte si řádně všeobecné obchodní podmínky a sazebníky poplatků a sankcí.
  • Zeptejte se sami sebe – proč bych si měl uzavřít tento produkt? Zhodnoťte veškerá jeho pozitiva i negativa. Vezměte si čas na rozmyšlenou.

Anketa: Máte hypotéku?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!”

  1. Petr Kolomazník napsal:

    Děkuji za srovnání. Něco takového jsem už dlouho hledal, neboť již několik mých známých zvolilo (či zvažuje) stavební spoření s překlenovacím úvěrem namísto hypotéky a dost obtížně se potom bez reálného modelu argumentuje. Několik poznámek:

    • Nechci polemizovat s uvažovaným průměrným úrokem hypotéky 4,4%, ale přijde mi velmi zvláštní, že celkové náklady se v obou případech liší o pouhých 15,– Kč. Nebylo záměrem autora spíš najít průměrný úrok hypotečního úvěru ekvivalentní produktu stavebního spoření s překlenovacím úvěrem?
    • Velkým hendikepem stavebního spoření proti hypotéce je v mých očích kromě komplikovanosti problematika refinancování (z důvodů částečného či úplného doplacení úvěru, změny úrokové sazby, změny doby splácení a výše splátky, změny poskytovatele úvěru, převodu úvěru na třetí osobu apod.) Vím, že prodejci stavebního spoření budou tvrdit, že refinancování je zcela bez problému, ale zkušenosti ukazují, že opak je často je pravdou a je také otázka jaké jsou skutečné náklady spojené s refinancováním stavebního spoření s překlenovacím úvěrem.

    Za sebe mohu říct, že jednoznačně preferuji hypotéku, již kvůli jednoduchým a jasným pravidlům.

    1. Zbyněk Prim napsal:

      Re:

      Vážený pane Kolomazníku. Děkuji Vám za Vaší reakci. Samozřejmě že do určité míry bylo záměrem ekvivalent produktu oproti překlenovacího úvěru. Spíše šlo o to, aby to lidi trklo do očí a uvědomili si danou problematiku. Nicméně, pokud se juknete na průměrnou sazbu za např. 10 – 12 let (www.hypoindex.cz) tak zjistíte, že tak daleko od pravdy jsem nebyl. A co se týče problematiky refinancování, komplikovanosti produktu Stavebního spoření s Vámi musím souhlasit. Hypoteční úvěr je prostě jednoduchý a jasný. Děkuji ještě jednou za Vaší zpětnou vazbu.

  2. David napsal:

    Nesmysly v článku

    Zákon o stavebním spoření říká: „Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body.“ Což by se jednalo o skutečně archaickou smlouvu s 3% sazbou z vkladů. Zároveň případ, kdy je vyšší sazba z úvěru ze stavebního spoření než z překlenovacího je hodně neobvyklý, spíše nepravděpodobný.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *