Co stojí za vzestupem prodejních cen nemovitostí?

V roce 2008 byl realitní trh na svém maximu. Následně však v dalších letech docházelo k postupnému snižování prodejních cen, jelikož na trhu nebyla tak velká poptávka. Dnes jsme v podobné situaci jako v roce 2008, jen s tím rozdílem, že je zde více aspektů, které situaci na trhu ovlivňují.

Skupiny kupujících na straně poptávky

Společnost můžeme rozdělit do několika skupin. Existuje skupina investorů, kteří nechtějí mít své úspory na účtech a investují převážně do investičních bytů, které následně pronajímají. Tento model zde byl i v roce 2008.
Díky finanční krizi, však mnoho lidí šetřilo a aktuálně se o své naspořené prostředky bojí. Tím vznikla další skupina obyvatel na trhu, kteří se bojí hrozeb finančních a teroristických. Proto převážně díky možnostem, které trh nabízí, kupují a následně pronajímají své nemovitosti. Vzhledem k tomu, že např. Praha umožňuje bezpečný nákup investičních nemovitostí s dvojnásobným zhodnocením u krátkodobého pronájmu, než tomu je u dlouhodobého pronájmu, mnoho investorů postupuje tímto směrem.
Druhou nemalou skupinou tvoří zahraniční klienti, kteří zde po studiích již pracují a nebo zde po mnoha letech trvale žijí. Tato skupina obyvatel je rozhodnuta zde setrvat a řeší již variantu koupě a nikoliv pronájmu. Chtějí mít své jistoty.
Třetí skupinou je demografický prvek občanů, tedy Čechů, u kterých došlo k nákupu nemovitostí v letech 2015 a 2016. Stručně řečeno ta část obyvatel, která dorostla do věku, kdy již poptává koupi nemovitosti, a která bydlela dlouhodobě v nájmu a nastřádala si mezitím část prostředků na nákup nemovitostí.
S tím je spojena další skupina. Tato skupina nastřádané prostředky neměla, pouze využila aktuální situace na trhu, kdy docházelo k udělování 100% úvěrů. Tato zájmová skupina sice oživila zájem a poptávku na trhu s nemovitostmi, ale pouze dočasně. S nástupem ČNB, musí tato zájmová skupina zůstat v pronájmu, jelikož 100% hypotéky jim už nikdo neposkytne, alespoň prozatím.

Skupiny „prodávajících“ ovlivňují prodejní ceny

Pokud se podíváte na nabídku nemovitostí větších inzertních serverech jako je např. Sreality nebo Bezrealitky, uvidíte poměrně dost nabídek od prodávajících, kterými mohou být zprostředkovatelé, tedy makléři z realitních kanceláří, majitelé nemovitostí, kteří si prodávají nemovitosti bez zprostředkovatele, nebo developerské skupiny.
Každá skupina přistupuje k prodeji trochu jinak. Vzhledem k tomu, že dnes mají realitní kanceláře úplně stejné nástroje pro inzerci, dost často se jejich nabídka neliší a je v 90 % cenově jednotná. Takže pokud si příkladově řekneme, že se zajímáme o byt v cihlové či panelové zástavbě, cena za metr čtvereční bude dost často podobná. Realitní makléř obchod směřuje k tomu, aby došlo k co nejrychlejšímu prodeji, jelikož je na prodeji závislá jeho další existence.
U majitelů nemovitostí je situace trochu jiná. Majitel nemovitosti může být ve finanční tísni – potom potřebuje prodat nemovitost co nejrychleji, v tomto případě však levněji než makléř. Tyto situace se však na trhu příliš často nevyskytují a pokud se tak stane, skupina těchto majitelů často prodává nemovitost zprostředkovaně přes realitní či finanční skupinu, jelikož takovému majiteli často hrozí exekuce. Naopak bonitní skupina majitelů nemovitostí si prodávají a pronajímají své nemovitosti bez výpomoci makléřů. Mají dostatečné finanční krytí a nespěchají s prodejem či pronájmem.
Poslední skupinou jsou developerské společnosti, které mají své vlastní obchodní oddělení a mají nastavené ceny tržně, tak aby bylo možné nemovitosti prodat. Některé developerské skupiny si financují své projekty z vlastních prostředků, proto též není z jejich strany tlak na rychlý prodej nemovitostí. V takovém případě mohou být jejich ceny i vyšší než tržní. Všechny tyto skupiny prodávajících však mají stejný požadavek, a to prodat nemovitost za co nejvyšší cenu.
Dění na realitním trhu však zásadně ovlivňují skupiny kupujících.Pokud není na trhu poptávajícího kupující, prodávající mají problém s odbytem nemovitostí a začnou ceny snižovat. Vzhledem k tomu, jaká je k dispozici zájmová skupina na trhu poptávajících v roce 2017, ceny se prozatím drží na vyšší úrovni. Historie realitního trhu však ukazuje, že dochází ke změnám na straně poptávky po koupi a tím pádem ke změnám cen.

Jak si tedy v této situaci poradit?

Řiďte se vlastním úsudkem a řekněte si do které zájmové skupiny patříte. Pokud jste kupující, dávejte vždy velký důraz na to co, kde, a za kolik nakupujete. Pokud jste prodávající, počítejte s tím, že vaše nemovitost bude mít v průběhu 20 let různou hodnotu.