V roce 2012 budou nemovitosti v USA chybět

V roce 2012 budou nemovitosti v USA chybět

Peter Bo Kiaer

Americký trh s nemovitostmi vytváří dojem, že nabídka výrazně převyšuje poptávku. A že tento stav bude trvat, dokud budou mít banky ve svých rozvahách domy, které zabavily neplatičům. Realita je ale růžovější, než se zdá. Již v roce 2012 mohou nemovitosti v USA chybět. Jak je to možné?

Dynamika

Trh s
nemovitostmi ovlivňuje několik faktorů, z nichž jsou nejdůležitější následující
čtyři:

1. Celková míra vlastnictví nám
ukazuje, kolik domácností opravdu vlastní nemovitost.

2. Počet nemovitostí, které mají
vlastníka, ale nikdo v nich aktuálně nebydlí. Toto číslo zahrnuje i ty
nemovitosti, které mají v majetku banky.

3. Úbytek dostupného počtu
nemovitostí. V Americe je zhruba 79 milionů
domů, z čehož některé z nich budou během příštích let zbourány, protože již
nejsou vhodné k užívání. To způsobí přirozený poptávku po
nových nemovitostech.

4. Posledním faktorem je, zda je
výstavba nových nemovitostí v souladu s poptávkou po nich.

Vlastnictví

Míra
vlastnictví představuje tu část domácností, která si koupila nemovitost. V Americe žije přibližně 117
milionů domácností v nájmu. Kdyby si jedno procento místo
pronájmu koupilo nemovitost, vytvořilo by to poptávku po 1,17 milionech nemovitostí.
Jak si můžete všimnout, v
celkovém měřítku to má obrovský dopad. Co se stalo s touto mírou během
nedávné realitní bubliny?

Graf
1:
Podíl vlastnictví domů v USA

null

V období
1994 – 2005 vzrostlo procento domácností, které vlastnily nemovitost ze 64 na
69. Tato změna v chování zvýšila
poptávku o 5 – 6 mil. nemovitostí na vrcholu jinak normální tržní dynamiky. To byla také jedna z příčin
realitního boomu v tomto období. Od vrcholu této bubliny pak
vlastnictví pokleslo o dva procentní body a podle našich propočtů můžeme
očekávat plný propad až na 65 % (graf 1). Tato změna vytvoří přebytek
nemovitostí ve výši přibližně 4 miliony, což způsobí významný tlak na celý trh
s realitami.

Prázdné domy

Počet
prázdných nemovitostí v čase roste a občas se od trendu vzdálí, viz graf 2. V souvislosti s krachem akciového
trhu v roce 1987
počet opuštěných domů markantně vzrostl a po pár
letech se vrátil zpět na úroveň dlouhodobého trendu. Momentálně se nacházíme v
podobné situaci. Očekáváme podobný pokles směrem
k trendu, jaký nastal v roce 1987.

Graf 2:
Prázdné nemovitosti v USA

null

Znehodnocení

Předpokládáme,
že nemovitosti ubývají 2% tempem za rok. Co to znamená? Při počtu 80 milionů nemovitostí
představuje 2procentní úbytek přibližně 1,6 milionů nemovitostí, které jsou
ročně nutné k tomu, aby se celkový počet nemovitostí neměnil.

Novostavby

V současné
době se "novobuduje"
cca 550 tisíc domů / bytů ročně. Při tomto tempu vznikne, při
započtení úbytku, deficit 1,1 milionu nemovitostí, což je pro celý trh s
nemovitostmi pozitivní zpráva. Předpokládáme, že dojde k
postupnému zotavení prodejů během následujících tří let, což způsobí, že
novostavby dosáhnou spodní úroveň "normální" zóny během roku 2014,
viz. graf č. 3. Nepředpovídají masivní změny,
ale návrat do normálu.

Graf 3:
Nová výstavba domů v USA

null

Návrat
do svého původního pásma, jak je zobrazeno v grafu 3, naznačuje dobré tempo
růstu převážně proto, že aktuálně přibývají novostavby pomalým tempem.

Závěr

Na grafu
č. 4 je zobrazena kombinace čtyř faktorů, které zobrazují dynamiku trhu s
nemovitostmi. Když vzájemně započítáme pokles
počtu novostaveb, úbytek počtu nemovitostí a změny vlastnictví, vyjde přebytek
pouze 500 nemovitostí v druhém čtvrtletí roku 2011 (světle modrá křivka). Tato křivka pokračuje během
druhé poloviny roku 2011 do záporného pásma. Všimněte si, že přebytek
nemovitostí zmizí, i když zahrneme vzrůst počtu novostaveb (zobrazeno na grafu
č. 3).

Graf 4:
Dynamika amerického nemovitostního trhu

null

S aktuální dynamikou trhu s
nemovitostmi očekáváme zlepšení v roce 2012. Aktuální názor, že trh je přesycen,
rychle zmizí a vydláždí tak cestu k lepším dnům pro stavební
společnosti
.

Můžete namítnout – "ti, co chtějí
nakupovat, nedostanou finanční prostředky", "nechtějí nakupovat"
nebo "je stále mnoho nových nemovitostí, které ještě nejsou prodány"
atd.. Na tyto námitky vám odpovím v
další epizodě tohoto seriálu.

Anketa: Vlastníte nemovitost v zahraničí?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

15 komentářů k článku “V roce 2012 budou nemovitosti v USA chybět”

  1. franta napsal:

    no coment
    tento článek byl v pondělí na IHNED.CZ …je pod nim pár zajímavých příspěvků….
    http://vyhledavani.ihned.cz/analyzy-a-komentare/c1-52390550-pristi-rok-budou-nemovitosti-v-usa-chybet

  2. franta napsal:

    výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
    Omlouvám se, že to není až tak k tématu článku, ale v posledních dnech se na internetu zase objevili oslavné články na téma senzační růst množství hypoték za 1. pololetí 2011. Samozřejmě nikde v článcích (kromě diskuzí) není zmínka o tom, kolik z těchto hypoték tvoří refinancování !!!!!!!
    V této oblasti mám i připomínku k „hypoindexu“, který za refinancování považuje „ostatní“ a, u kterých uvádí počty do 20% z celkového počtu (i v 1. pol. 2011)!!!!!!
    K tomu mám dvě připomínky, na základě, kterých mi vychází, že hypoindex je jen reklamní nástroj:
    a) nedávno (měsíc či dva) se na e15.cz objevil článek, kde psali až o 50% z celkového počtu
    b) selské počty
    -v 1. pol. 2006 bylo 31.362 hyp. úvěrů, z toho fixace na pět let cca 40%, tj. nutnost refinancování v 1. pol. 2011 = 12,5 tisíc
    – v 1. pol. 2008 bylo 33.887 hyp. úvěrů, z toho fixace na tři roky 40%, tj. nutnost refinancování v 1. pol. 2011 = 13,5 tisíc

    Suma sumárum, jen u tohoto výpočtu (který nezahrnuje jiné fixace, které končily v 1. pol. 2011), který jsem sestavil na základě dat z hypoindexu a od MMR….my vychází, že se muselo refinancovat 26 tisíc hyp. úvěrů v 1. pol. 2011……to je z uváděných 34 tisíc za 1. pololetí 76%!!!!!!!!
    Může mě prosím na tyto mé argumenty někdo reagovat?????

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
      Dobrý den,

      začnu od Vašich počtů: To, že hypotéce končí fixace, vůbec neznamená, že má \“nutnost refinancování\“. Znamená to pouze, že má \“možnost\“ refinancování. Banky již přišly na to, že je snazší klienta udržet než získat nového, a tak spousta klientů s končící fixací buď nemá potřebu refinancovat, a nebo (vzhledem k obecně nízké finanční gramotnosti v Česku) o této možnosti ani neví.

      K podílu refinancování:
      např. WHB 16. 11. 2010 uvádí 30% podíl
      http://www.hypoindex.cz/clanky/wustenrot-mezirocne-zvysil-produkci-o-ctvrtinu.-30-tvori-refinancovani/

      4. 5. 2011 tatáž banka uvádí 47% podíl
      http://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/wustenrot-hypotecni-banka-schvalila-v-dubnu-hypoteky-za-1-miliardu-korun/
      (odtud článek v E15)

      Pak jsou tu další údaje: „Podíl hypoték s účelem refinancování ve 2. čtvrtletí 2010 vzrostl z cca 3% na téměř 6% a ve 3. čtvrtletí zase poklesl na 4%,“ komentuje trendy v účelovosti poskytnutých hypoték Tomáš Pavlík, tiskový mluvčí UniCredit Bank.
      http://www.hypoindex.cz/clanky/refinancovani-ztraci-diky-poklesu-urokovych-sazeb-na-atraktivite/

      Raiffeisenbank, která patří do velké 4 a u níž podíl refinančních hypoték v porovnání s loňským rokem vzrostl o bezmála 14 % a v současnosti tvoří zhruba čtvrtinu produkce. (2. 11. 2010)
      http://www.hypoindex.cz/clanky/refinancovani-ztraci-diky-poklesu-urokovych-sazeb-na-atraktivite/

      Nicméně zdaleka nejaktivnější v oblasti refinancování je LBBW Bank, u níž refinanční hypotéky představují dlouhodobě zhruba polovinu produkce nově sjednaných hypoték. „Žádnou změnu co do účelovosti nových HU, jsme během posledních měsíců nezaznamenali. Refinancování u nás tvoří dlouhodobě cca 50 %, 40 % připadá na bydlení, 6 % na konsolidaci úvěrů a zbývající 4 % představují americké hypotéky a úvěry na pořízení nemovitosti sloužící k dalšímu pronájmu,“ vypočítává Martina Lambert, tisková mluvčí LBBW Bank.
      http://www.hypoindex.cz/clanky/refinancovani-ztraci-diky-poklesu-urokovych-sazeb-na-atraktivite/

      A doplnit můžu několik otázek a odpovědí z rozhovoru s Janem Sadilem, generálním ředitelem Hypoteční banky:

      Horkým tématem, které se rozvířilo i na našem serveru, je podíl refinancovaných hypoték . Jaký podíl hypoték získáváte při refinancování klientů jiných bank?

      Je jich skutečně velmi málo. Diskusi, která běží, bych nechtěl úplně zjednodušovat, protože je zajímavé sledovat, jaké různé spekulace se kolem tohoto \“tajemna\“ objevují. Naposledy jsem četl, že až 50 % nové produkce jsou refinancované úvěry. Nepovažuji to za reálné, takto vysoká produkce do stávajícího portoflia nemůže být.

      Jaký podíl tvoří u Hypoteční banky?

      Jednotky přecházející do desítky procent.

      Na druhou stranu Wüstenrot hypoteční banka podíl refinancovaných hypoték na nové produkci zveřejnila a bylo to 47 % …

      Produkce malých bank je zanedbatelná, a jestliže by byla produkce nových úvěrů u malých bank z 50 % refinancování, tak to na celkový trh nemá žádný významný dopad. Důležité je, jak se chovají tři hlavní hráči: skupina ČSOB s Hypoteční bankou v čele, Komerční banka a Česká spořitelna. A jak to vnímám já, ani jeden z těchto tří hráčů není proaktivní v akvírování stávajících klientů konkurentů. To je parketa menších bank, které v tom vidí snadný úlovek.
      http://www.hypoindex.cz/clanky/jan-sadil-podil-refinancovani-je-zanedbatelny/

      Shrnuto a podtrženo:
      – refinancují především meší banky (je to pochopitelné)
      – z větších bank má zřejmě největší podíl RB (cca 24 %)
      – velké banky (KB, ČS, HB) mají příliv spíše nových klientů a v průměru ostatní jednoduše převáží.

      Takže ano, 50% podíl je možný, ale jen u menších bank, nikoli u celého trhu.

      Stačí takto?

      1. franta napsal:

        RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
        Mockrát děkuji za Vaši odpověď…i když z ní opět žádné konkrétní číslo o počtu refinancování nedostanu. Zkusím to tedy ještě jinak a to přes výši nesplacených jistin, které jsou uvedeny na serveru MMR.
        K 31. 12. 2010 činily nesplacené jistiny na bydlení u občanů………………….. 426.399.009 tis. Kč
        Nové jistiny činily za 1. pol. 2011 částku 56.389.551 tis. Kč. Pokud, by tvořilo refinancování jen „cca“ 20% z této částky, pak by výše nesplacené jistiny na bydlení u občanů narostla k 30. 6. 2011 (426.399.009 + 80% z 56.389.551) na…………….471.510.650 tis. Kč

        Samozřejmě, že občané v 1. pol. 2011 své hypotéky spláceli a tak se celkové jistina snížila:
        Toto snížení přestavuje rozdíl mezi vypočítanou částkou 471.510.650 tis. Kč a stavem ke dni 30. 6. 2011 uváděným MMR ……… 445.888.464 tis. Kč.
        Občané tedy za 1. pol. 2011 splatili………….25.622.185 tis. Kč na jistině!!!

        Teď, když vezmu v úvahu, že počet hypoték k 30. 6. 2011 je 356.453 (údaj opět MMR) a pokud podělím částku, která měla být splacena s počtem nesplacených hypoték, pak mě vychází, že průměrně každý hypotéčník snížil jistinu o 12 tis. Kč/měsíc, což asi není reálné:-). (Mě vychází, že splátka jistiny je při průměru –úvěr 1,67 mil. Kč, doba 20 let, sazba 4,27……….cca 7 tis. Kč)………
        Opět mě z toho bude vycházet, že podíl refinancování je vyšší než 20% (a to rapidně)…..proto budu stále spekulovat……
        PS. Rozhovor s panem Sadilem jsem četl již dříve…..pokud ho uvidíte, tak mu vyřiďte, že až začnou banky tyto čísla zveřejňovat, tak pak nebude muset tyto spekulace sledovat. Jeho vyjádření k debatovanému tématu – poměru refinancování k celkovému počtu úvěrů ve smyslu, že jednotky přecházejí do desítky procent je celkem výmluvné:-))

        A čo si vy prestavujete pod takým slovom, „desítky procent“? pane Zámečník…

        Ještě jednou děkuji a nezlobte se..

        jen mám touhu se zorientovat v mysli českého národa….. mě totiž pořád nepřipadá, že by se při debatách mezi lidmi v ČR vedlo téma o pořizování nových hypoték….

        1. TVK napsal:

          RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
          Do výpočtu bych ale ještě zohlednil 3 věci.

          1) Počítáte s průměrnou výší hypotéky, ale Vámi zmiňovaných (modelových) 20 let – odpovídá reálu? Já osobně se domnívám, že bude o něco nižší, ale podklad bohužel nemám. Pokud je tato doba kratší, tak také se zvyšuje částka splátky jistiny.

          2) Podobně ten, který má hypo třeba už 5 let dnes splácí měsíčně vyšší jistinu než ten, který má srovnatelnou hypo, ale \“mladší\“.

          3) Kolik miliard splatili lidé mimořádnými splátkami při refixu, refinancování nebo využitím výhod variabilních hypoték?

          1. franta napsal:

            RE: RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
            Vaše námitky jsou možné….podklady také nemám….

            ale mohl bych namítnout:
            ad 1) já osobně zase znám většinu lidí co má hypotéku na třicet let (je to asi tím, že jsem třicátník a tedy znám jen případy mých vrstevníků)…dvacet let jsem do výpočtů zahrnul z toho důvodu, že tato doba je v posledních letech (kdy taky přibyl největší počet hypoték) uváděna jako průměrnou v ČR (v Německu je tato průměrná doba třeba kolem 30 let)
            ad 2) opět pokud jsou ti co splácí proti průměru vyšší jistinu, tak jsou zase asi ti, co ji spláci nižší…třeba asi ti, co mají třicetiletou hypotéku a jsou teprve na začátku se splácením
            ad 3) pokud říkáte kolik lidí zaplatilo mimořádné splátky, pak já se Vás zase můžu zeptat, kolik lidí je v prokluzu se splácením ……

          2. TVK napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
            Takže to můžem uzavřít – relevantní podklady nejsou veřejně k dispozici. A související faktory, které hypotéky ovlivňují, mají takový potencionální vliv, že ze zveřejňovaných údajů prostě nelze podíl refincu určit.

          3. franta napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
            ANO….

            TAKŽE JAK BY URČITĚ ŘEKL PAN SADIL, TAK PROSTĚ JEN SPEKULUJI.

            ALE ŘÍKÁM SI, ŽE ČÍM VÍC BUDE PODOBNÝCH DISKUZÍ,TAK TÍM SPÍŠ POSKYTOVATELÉ HYPOTÉK ZAČNOU ZVEŘEJŇOVAT DATA JAKO JSOU NAPŘ. POČTY REFINANC….

          4. TVK napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
            Bohužel, vliv takových diskuzí a na této odborné úrovni je tak zanedbatelný, že podrobnějších údajů se jen tak nedočkáme. Pro manipulaci s veřejností jsou tato data naprosto zbytečná, spíše škodlivá.

            Poskytování hypoték je bohužel služba jako každá jiná a z žadatelů tak možná jeden z pěti ví, do čeho skutečně (obvykle na hraně svého současného příjmu) jde …

          5. franta napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
            To, že se ty současně zveřejňovaná data používají k manipulaci s veřejností mě vadí. Rovněž mě vadí, že je do toho zataženo MMR, a navíc tam MMR nemá ani dostupnou metodiku zběru dat, nebo třeba upřesnění co jednotlivá data přesně znamenají….. Data od ČNB se samozřejmě od těch Z MMR liší….asi aby to nebylo tak jednoduché:-))

            Takhle zas (v současné době) všichni poskytovatelé hypoték vykřikují, jak to báječně frčí, bez toho aniž by představili přesná data. To, že poměr hypoték na refinancování byl tam takový a tam makový mi je k h. ničemu.

    2. Vojtík napsal:

      RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
      Co se refiancí týče,pokud někdo refinancuje,jeho jistina zmizí z bilance jedné banky,ale přibude v bilanci druhé.Na celkový součet to nemá vliv.
      Odpíchněme se radši od snad vcelku korektního odhadu,že průměrný hypotečkář umoří měsíčně 7000Kč.Za půl roku to je to na splátkách 356 453*7 000*6=14,9mld.

      Já bych ty počty viděl takto:
      Počáteční jistina P=426,4mld.
      Skutečně nová jistina N=? (neznámá,skutečné nové úvěry bez refinancí)
      Stávající jistina S=445,9mld
      Splátky SP=14,9mld.

      Musí platit následující rovnice:
      P+N-SP=S
      Dosadíme-li:
      426,4+N-14,9=445,9
      Z této rovnice vychází N=34,4mld

      Takže skutečně nových peněz je v systému 34,4 mld.Pokud hypobanky vydaly na „nové“ úvěry (tj.včetně refinancí) 56,4mld,pak to znamená,že na refinace bylo použito 56,4-34,4=22mld.To je 39%.

      Pokud budu věřit,že čísla MMR jsou správná,jediná nejistota ve výpočtu je množství splacených peněz,které jsme si vycucali z prstu.IMHO zde vstupují dvě okolnosti,které stojí vzít za úvahu:
      1)Hypotéka je v ČR poměrně mladá,asi nadpoloviční většina z objemu byla uzavřena po roce 2000,což znamená,že jsou v počáteční fázi splácení-což znamená,že co se snížení jistiny týče,lze předpokládat,že momentálně splácí méně než průměr.
      2)Vámi uvažovaných 20 let není průměrná,ale spíše minimální délka hypotéky.Běžně existují i 25,30leté.To rovněž tlačí výši splátek dolů.

      V praxi oba dva faktory snižují reálně splacenou jistinu,což vede na zvýšení procenta refinancování.39% je tedy spodní hranice,reálně můžeme uvažovat 39-50%.

      Pokud jste z Prahy,zašel bych s vámi na Pivo.:-)

      1. franta napsal:

        RE: RE: výzva pro redaktory a ostátní myslící tvory
        V Praze se momentálně nezdržuji, ale pivo si můžem dát i každý zvlášť.:-)
        Podobné výpočty, který vychází z dostupných statistik (dat) to prostě ukazují, že těch refinanc…je víc jak udávaných 20 procent….

  3. franta napsal:

    sepicnu
    ricpic do palice ….tak jen jsem dopsal příspěvek výše a kouknu do nivin E15 a tam na přední straně „Hypoteční trh stoupl o polovinu“……….

  4. wili napsal:

    Chybná data
    Nevím jaký je zdroj, ale v článku jsou chybná data, z čehož nejděsivější je údaj o výstavbě 550 tis. domů/bytů ročně. Toto číslo je v USA odpovídající spíše jednomu měsíci a to pro období naprosté stavební krize.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *