Variabilní hypotéky nejsou pro každého. Radíme, na co si dát pozor

Zbyněk Prim

Hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou bývají někdy velice výhodné. Dá se tak získat nižší sazba, než je ta fixní. Jenže nic není tak jednoduché. I variabilní hypotéky mají své nástrahy a záludnusti.

1)    Na změnu PRIBORu

Jak jsem zmiňoval v minulém článku, sazba PRIBOR se může měnit a mění se – jak vidíte v grafu. A vezměme si příklad, že máte marži banky 2,0 % p.a. plus 0,3 (cca aktuální výše PRIBOR 1M) a máme výslednou sazbu 2,30 %. (jen pro ilustraci). A může se také stát, že PRIBOR nebude 0,3 %, ale bude třeba 3 % a vy náhle máte 3 plus 2,0 % (marže). Rozdíl ve splátce je obrovský. Doslova.

Uveďme si to na příkladu 1 000 000,– Kč při 20 leté splatnosti:

2,3 %      =             5 202,– / m

5,0 %      =             6 600,– / m

Některé banky proto mají ve smlouvě takovou „pojistku“. Banka si v úvěrové smlouvě řekne, že pokud např. PRIBOR za období 1 roku vystoupí o více, než o 1 % automaticky se Vám překlopí plovoucí sazba na fixní sazbu. Někdy si klient může zvolit – 1, 3, 5 let. (někdy si ani volit nemůže a má fixní sazbu automaticky v úvěrové smlouvě).  Jenže tento obranný mechanismus je sporný a je otázka, jestli by jej klient měl vůbec chtít. Marketingově to zní výborně: neboj, kliente, když se zvednou sazby, my ti „to zafixujeme, abys neplatil hodně – my, hodná banka tě ochráníme od těch vysokých sazeb“.  Proč by měl v tuto chvíli klient zpozornit? Proč by banka měla nechat klienta si projít úrokovou krizí, myšleno vysokých sazeb a zvyšujícího se PRIBORu a tím pádem i jeho úroků v hypotečním úvěru? A dělá to banka pro sebe či pro klienta? Je to o tom, že klient přejde např. na 5t letý fix, který ale z pravidla stoupá rychleji než PRIBOR. Tedy pokud PRIBOR stoupl například o 1 %, tak se nám mezi tím zvýšil 5 letý fix klidně i o 2 %.

Klient tak vlastně (i nechtěně) přejde na 5 letou fixaci ve špatné době, tedy v době vysokých fixních sazeb. Je to stejné jako v životě. Jednou jste nahoře a jednou dole. Stejně tak je na tom i ekonomika a tím pádem i úrokové sazby. A přeci nikdo nechce fixovat sazby na dlouhou dobu v době vysokých sazeb. Tedy je daleko zajímavější mít stále plovoucí sazbu a doslova proplout období vysokých úrokových sazeb na plovoucí sazbě. Proč? Jednoduše díky průměru.

Tím, že mám fixní období každý měsíc u plovoucí sazby, tak se mne průměruje cena peněz. A proč tedy banka má tuto pojistku? Kvůli sobě … logicky. Ona se prostě bojí, že když klient platil částku X a nyní má splácet částku Y navýšenou někdy i rapidně, že by to neutáhl a úvěr by se stal defaultní. Tedy klient by nebyl schopen splácet. Proto raději klientovi „zafixuje“ sazbu sice vyšší nežli má na plovoucí sazbě, ale dle jejího přesvědčení nikoliv na nejvyšší úrovni, kterou by již klient lidově neutáhnul.

A jsme u toho, co chci tímto článkem říci. Kdy je tedy dobré si vzít plovoucí sazbu? Ano, v dobách vysokých úrokových sazeb! Přeci si nebudu fixovat za draho! Přeci si nechcete zafixovat za draho, např. za 5,5%?  Je prostě daleko lepší si vzít floatovou sazbu v době, kdy cena zdrojů je vysoká. A průměrovat si tak cenu. Ona jednou klesne, nebojte. A navíc, v dobách vysokých úrokových sazeb, jsou marže na plovoucích sazbách daleko nižší, nežli dnes. Dnes je marže cca 2% ale jsou i např. 2,7 %. Prostě jsou moc vysoké. Marže banky u plovoucí sazby by měla být v rozmezí nejlépe 1,2 – 1,6 %. (dle mého osobního názoru by měli být ještě nižší, protože veškeré riziko zvýšení splátek a úroků na sobě nese klient a banka žádné riziko v zásadě nemá). Inu, chtěl jsem říci, že dnes je marže cokoliv pod 1,5 % je dobré. Prosím ale bez jakýchkoliv „ale“ podmínek dalších produktů. Bavíme se o čistém úroku bez dalších produktů podmíněných bankou.

No a to jsme u jádra pudla celého článku. Mám si tedy dnes vzít hypoteční úvěr s variabilní sazbou cca 2 – 2,3 % nebo fixní hypotéku za 2,7 % p.a. která je běžně na trhu? Co myslíte? Ano, správně = FIXNI. Ten rozdíl cca 0,5 % p.a v dobách rekordně nízkých sazeb je tak marginální, že se mi to rozhodně nevyplatí.

Spočítejme si to opět na příkladu 1 000 000,– CZK se splatností na 20let

2,3 %      =                             5 202,–

2,7 %      =                             5 397,–

Opravdu by Vám stálo za to, za těch 195,– Kč / m za nejistotu růstu sazeb u variabilní sazby? Nemyslím. Resp. určitě ne, v žádném případě.

2)    NA FIXACI

Proč bych si měl dávat pozor na fixaci? Když mám u variabilní sazby fixaci každý měsíc? Chyba lávky! I u plovoucí sazby máte fixační období. Ano, opravdu a myslím tím fixační období marže na plovoucí sazbě. Ano… je to tak. Jak jsem psal výše, úroková sazba se skládá z PRIBORU a marže banky. Ale marže banky není většinou po celou dobu úvěrového vztahu. Pozor na to. Marži a její platnost (dobu trvání) si vlastně sjednáváte při podpisu úvěrové smlouvy. Může být např. na rok, 3, 5, 10 ale klidně i po celou dobu trvání obchodu. Logicky, čím delší časové období fixní marže, tím větší marže. Takže si určitě dávejte prosím pozor na to, na jak dlouhou dobu si fixujete marži u plovoucí hypotéky jak je velká.

Nyní se pojďme podívat na 2 případy:

Vzal jsem si hypoteční úvěr, dnes s fixní sazbou na X let.

Co se tedy může stát? Je možné, že za X let mne skončí fixní období a nikdo Vám dnes nedokáže říci, jaké budou sazby v danou dobu při konci Vašeho fixačního období. Je pravdou, že nižší pravděpodobně nebudou (ale nikdy neříkej nikdy). Ale jde o to, v jaké budou cenové hladině. Určitě, budou-li sazby vysoko či výše nad průměrem (průměr sazby od roku 2006 do dneška po měsících je 4,45% p.a.),  zajímal bych se o plovoucí sazbu či spíše kratší fixní období. Octnete-li se v dobách sazeb oscilující kolem 3% p.a. (jako dnes) na např. 5ti leté fixní období, neváhal bych fixovat na dobu delší.

Vzal jsem si hypoteční úvěr s plovoucí sazbou

Pokud jste si jej vzal nyní, zkontroloval bych si určitě marži v úvěrové smlouvě a současnou výši úroků na Vašem hypotečním úvěru. A i délku fixace marže, abych věděl, kdy mne skončí. Obecně, pokud máte na hypotečním úvěru plovoucí sazbu a oscilujete kolem 2,3 – 3 % p.a. určitě bych neváhal, ba naopak doporučoval bych přejít na fixní období. Úroky dosáhnete stejné anebo i nižší a budete klidně spát po dobu (delší) fixace. A marže banky je opravdu obrovská.  

Máte-li hypoteční úvěr s plovoucí sazbou již delší dobu … asi máte nyní i nižší úrok. Vy, jež jste si sjednali plovoucí sazbu s dobách vysokých sazeb, opravdu jste mohli dosáhnout na marže bank oscilujících kolem 1,2 – 1,6% p.a. a tak dnes máte svůj hypoteční úvěr úročen v rozmezí cca 1,5 – 1,9 % p.a. Což je již rozhodně zajímavé. Být Vámi, pro jistotu zkontroluji fixní období marže u Vaší banky. Stejně tak nezapomeňte na to si zkontrolovat, zda banka nemá nějaké „zastropování“ růstu PRIBORu a automatického přechodu na FIX a daných podmínek. Podle toho bych se rozhodoval. Obecně, pokud by Vaše marže měla „fixaci“ ještě na hodně dlouho, určitě bych neváhal si ji nechat. I při růstu sazeb stále budete pod průměrem trhu. Překonáte úrokovou krizi s grácií a budete průměrovat cenu peněz. Pokud se vám fixní období marže krátí (např. již zbývá poslední rok), neváhal bych začít vyjednávat se současnou, či konkurenční bankou. Ovšem dnes, bych raději doporučoval přejit na FIXNí sazbu, nebo na nízkou marži zmiňovanou výše v článku.

Na co si dát tedy pozor u plovoucích sazeb?

–          První co je, si musíte uvědomit, že musíte sledovat trh a dění na něm. Plovoucí sazba určitě není pro toho, kdo se o trhy a ekonomiku nezajímá.

–          Také není vhodná pro toho, kdo to má „jen tak tak“ se splácením. Musíte vzít v potaz to, že dnes splácíte na plovoucí sazbě možná méně než na fixu, ale jak jsem uváděl v příkladech, to platit nemusí. Musíte mít tedy dostatečnou rezervu na případné (i výrazné) navýšení měsíční splátky. Nebojím se říci klidně 30 % nad vaši současnou měsíční splátku na plovoucí sazbě.

–          Sledujte marži banky a její fixaci – tedy období, po jak dlouhou dobu je marže fixována

–          Ostatní nutné produkty, které musíte mít, abyste získali nízkou marži banky. Sledujte různé připojištění, životní pojištění, nemovitosti, účty, kreditní karty, které vám mohou úvěr sakra prodražit. Zde platí, 3× počítej a jednou podepiš.

–          Nedívejte se na váš hypoteční úvěr s optikou daného roku či měsíce kdy jej podepisujete. Ale hypoteční úvěr si sjednáváte kolikrát na desítky let. Přemýšlejte v delších časových horizontech, fixacích a etapách života.

–          Zkuste najít vhodnou dobu přechodu z plovoucí sazby na fixní. Pozor na to, že některé banky mají automatický přechod při určitém nárůstu PRIBORu

–          Fixní sazby rostou obecně rychleji, nežli plovoucí.

–          Plovoucí sazbu si sjednávejte s co nejnižší marží banky

–          Ještě jsem nezmínil, že některé banky mají u plovoucích sazeb degresivní či lineární způsob splácení úroků. Tedy může se dokonce stát, že i s podstatně nižší úrokovou sazbou na plovoucí sazbě budete splácet daleko více na měsíční splátce. Pravda, na úkor rychlejšího umořování úvěru.

–          Pokud jsou fixní sazby na nynějších úrovních, rozhodně si zafixujte sazbu pod 3 % na delší časové období

 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *