Variabilní sazby: Potopí vás hypotéka?

Zdroj: sxc.hu

Petr Zámečník

Variabilní sazby hypotečních úvěrů bývaly terno. Žádná fixace a vazba na mezibankovní sazby umožňuje bankám nabídnout nižší úroky. Ovšem nyní již variabilní sazby tolik netáhnou a některé banky je i zdražují. A jak jsou nebezpečné pro dlužníky?

Variabilní sazby hypoték navázané na měsíční mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR přinášely možnost čerpání úvěrů s nižšími úroky než při fixované sazbě. Logika byla nasnadě: „Kratší“ peníze jsou pro banku levnější než „delší“, a tak je může i levněji půjčit. Tato logika je ale nyní postavena na hlavu a některé banky variabilní úrokové sazby za poslední rok a půl dokonce zvýšily – a to přesto, že průměrné sazby hypoték klesly přibližně o 0,5 procentního bodu.

Důvody pro růst variabilních sazeb jsou dva: Prvním je vyšší riziko budoucích nesplácených půjček, jakmile se úrokové sazby odrazí ode dna a začnou růst. Klientům to sice nepomůže (banka si sjednanou marži ponechá a klient bude platit víc), banka ale bude mít vyšší (rizikovou) marží pokryto vyšší riziko. Druhým je nový zákon o úvěru.

Zejména nová budoucí pravidla při poskytování úvěrů jsou důvodem, proč banky preferují delší fixace. Do úrokové obrátky totiž budou platit pravidla stávající a klient nebude moci kdykoli od banky odejít. A čím déle bude úroková sazba fixována, tím déle bude muset klient u banky zůstat.

Tabulka 1: Minimální variabilní úrokové sazby hypoték

Banka

Variabilní úroková sazba

Změna od 1. 10. 2014

Marže banky

Česká spořitelna

1,80%

–0,17%

1,60%

Fio banka

1,49%

–0,32%

1,29%

Expobank

2,74%

0,45%

2,54%

mBank

2,74%

0,25%

2,54%

Raiffeisenbank

2,30%

–0,27%

2,10%

UniCredit Bank

1,49%

–0,60%

1,29%

  • Poznámka: Jedná se o minimální sazby při započítání maximálních slev.
  • Upozornění: Sleva není nikdy zadarmo a ne vždy se vyplatí na ni přistoupit. 

Zdroj: Internetové stránky bank k 28. 6. 2016

Variabilní úrokové sazby nabízí též Moneta Money Bank. Její přístup je ale specifický. Kromě variabilní složky obsahuje pevnou část, která je ale fixována na 1 až 5 let. Jedná se tedy o jakousi kombinaci variabilní a pevné úrokové sazby.

Pohyblivé sazby jsou navázány na měsíční mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR. Ty se nyní pohybují na úrovni 0,2 %. Tak tomu nebylo vždy. Kupříkladu v roce 2000 se roční průměr měsíční úrokové sazby pohyboval na úrovni 5,31 %. A v období bankovní krize v roce 1997 se vyšplhal dokonce na 17,22 % s tím, že na vrcholu krize v květnu dosáhl na 30 % a v červnu 31,54 %. Jistě, toto jsou extrémy, navíc za jiných ekonomických podmínek, než jaké panují dnes. Ale jaké podmínky budou při současném tištění peněz panovat zítra?

Graf 1: Roční průměry mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR

pribor-01

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Častou námitkou lidí, kteří čerpají hypoteční úvěr s variabilní sazbou, je, že v případě růstu sazeb jsou připraveni úroky fixovat. Jenže… budou dostatečně rychlí? Před květnovým růstem na 30 % v roce 1997 činila měsíční mezibankovní sazba v dubnu 12,38 % a byla nejnižší za celý rok. Z měsíce na měsíc sazby vzrostly na 2,5násobek.

Tabulka 2: Výše měsíční splátky hypotéky 1 mil. Kč na 30 let

Rok

PRIBOR

Úroková sazba s marží 1,89 %

Splátka hypotéky 1 mil. Kč na 30 let

2016

0,20%

2,09%

3 741 Kč

2015

0,22%

2,11%

3 751 Kč

2014

0,27%

2,16%

3 777 Kč

2013

0,31%

2,20%

3 797 Kč

2012

0,75%

2,64%

4 024 Kč

2011

0,97%

2,86%

4 141 Kč

2010

1,09%

2,98%

4 205 Kč

2009

1,93%

3,82%

4 671 Kč

2008

3,81%

5,70%

5 804 Kč

2007

2,96%

4,85%

5 277 Kč

2006

2,22%

4,11%

4 838 Kč

2005

1,98%

3,87%

4 700 Kč

2004

2,26%

4,15%

4 861 Kč

2003

2,30%

4,19%

4 884 Kč

2002

3,59%

5,48%

5 665 Kč

2001

5,16%

7,05%

6 687 Kč

2000

5,31%

7,20%

6 788 Kč

1999

6,83%

8,72%

7 846 Kč

1998

14,29%

16,18%

13 593 Kč

1997

17,22%

19,11%

15 979 Kč

1996

12,04%

13,93%

11 793 Kč

1995

10,94%

12,83%

10 929 Kč

1994

8,87%

10,76%

9 342 Kč

1993

12,11%

14,00%

11 849 Kč

1992

11,64%

13,53%

11 478 Kč

Poznámka: Zvolená marže je prostým průměrem marží bank při minimální výši variabilní úrokové sazby.

Zdroj: Vlastní výpočty na základě mezibankovní sazby 1M PRIBOR

Můžeme vést disputace o tom, zda se dvouciferné úrokové sazby mohou vrátit a za jakých okolností, či nikoli. Ovšem i jen sazba z let 2000 a 2001, která není neopakovatelná, znamená téměř zdvojnásobení měsíční splátky. A kdyby vystoupal 1M PRIBOR na 30% úroveň, jak tomu bylo v květnu 1997, kolik dlužníků by utáhlo splátku přes 26,5 tis. Kč měsíčně za každý půjčený milion? Byť i v té době takové sazby držely jen dva měsíce, zřejmě bychom zaznamenali poměrně masivní rodinné bankroty.

Jak čerpat bezpečně hypotéku?

  1. Nekupovat předraženou nemovitost. Pokud se dostanete do potíží se splácením hypotéky, můžete nemovitost prodat. Koupili-li jste ji ale v době vysokých cen, mohou se vyskytnout problémy s jejím prodejem.
  2. Nekupujte dražší nemovitost, než jakou si opravdu můžete dovolit. Je lepší se uskrovnit a mít nižší splátky, než čerpat hypotéku „na krev“. A pokud si nemovitost bezpečně dovolit nemůžete, vězte, že není nic špatného na bydlení v nájmu. Naopak, i to má své výhody.
  3. Ponechte si dostatečnou finanční rezervu. Ta by měla dosahovat alespoň 6násobku měsíčních výdajů domácnosti. I v případě růstu úrokové sazby či výpadku příjmu tak na splátky ještě bude. A hlavně, budete mít čas na řešení vzniklé situace.
  4. Pečlivě važte, zda využít fixovanou či plovoucí úrokovou sazbu. Zejména dnes se vyplatí spíše volit pevnou, která je mnohdy i nižší než plovoucí – ale na druhou stranu vám znesnadní prodej nemovitosti mimo období fixace po přijetí nového zákona o úvěru.
  5. Před rozhodnutím o pořízení nemovitosti si vytvořte rodinný rozpočet a finanční plán.

Anketa: Jakou fixaci úrokové sazby byste aktuálně zvolili?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *