Virtuální realita bytové výstavby

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Bukač

Jsou ceny nových bytů v Česku příliš vysoké nebo nízké? Záleží na úhlu pohledu. Problém je zjistit už jen to, kolik vlastně tyto byty stojí. Věrohodné souhrnné údaje totiž nejsou k dispozici. Nejasnosti přetrvávají i v počtech rozestavěných a prodaných bytů.

Kolik se v Česku staví nových bytů?

Jednoduchá otázka bez jednoznačné odpovědi. Ne, že by nebyly žádné údaje o nové bytové výstavbě dostupné, spíše naopak. Souhrnné údaje jsou k dispozici hned z několika různých zdrojů. Vzájemně se ale liší, což poněkud zpochybňuje jejich relevanci a věrohodnost. Jednotliví zpracovatelé statistik a analýz, totiž používají různé zdroje dat i metodiky, aniž by bylo vždy zřejmé jaké. Není proto divu, že výsledky se pak různí o desítky procent. Dopátrat se, které z nich se více blíží skutečnosti, je prakticky nemožné.

Oficiální statistiky o počtu bytů, jejichž výstavba byla zahájena, resp. dokončena, pravidelně zveřejňuje Český statistický úřad. V případě údajů o počtu zahájených bytů uvádí počty bytů, jejichž výstavba byla ve sledovaném období (čtvrtletí nebo rok) zahájena podle zápisu ve stavebním deníku. V případě údajů o počtu dokončených bytů uvádí počty bytů s pravomocným kolaudačním rozhodnutím vydaným ve sledovaném období. Údaje jsou k dispozici v členění podle krajů i typu budov, v nichž se byty nacházejí.

Tabulka 1: Výstavba bytů v bytových domech a nástavbách k bytovým domům

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Zahájené v ČR

16 550

17 141

15 406

12 774

7 300

6 454

– z toho v Praze

6 359

6 455

6 070

4 602

2 026

2 003 )

Dokončené v ČR

11 840

20 018

14 285

15 463

12 357

8 140

– z toho v Praze

5 122

8 333

5 170

6 402

5 260

2 766 *)

) předběžný údaj

Zdroj: Český statistický úřad

Zvláštní je nesoulad mezi počtem bytů zahájených a dokončených. V letech 2009 – 2011 bylo dokončeno o 9 432 bytů v bytových domech a jejich nástavbách více, než jich ve stejném období bylo zahájeno. Dobrá, může být. Při uvažování delšího období let 1998 – 2010 se ovšem tento rozdíl zcela otočí na 10 445 bytů, které byly zahájeny, ale nebyly dokončeny. Průměrná doba výstavby bytů v bytových domech přitom v posledních letech nepřekročila 31 měsíců. V čem je zádrhel? Těžko říct.

Že by se v předchozích letech zahajovala výstavba bytů, které se nedaří včas kolaudovat? Je to možné, ne každý bytový projekt se bez problémů dokončí tak rychle, jak by si developer přál. Dosti vysoká rozestavěnost při silně klesajícím počtu nově zahajovaných projektů je ale určitě překvapující. Své pochybnosti zřejmě má i Český statistický úřad, protože od roku 2009 údaje o počtu rozestavěných bytů nezpracovává a nepublikuje s lakonickým vysvětlením: „Data počítaná jako každoroční bilance nejsou dostatečně spolehlivá.“

Zavírají se nůžky mezi nabídkou a poptávkou?

Ještě větší pochybnosti vyvolávají publikované údaje o počtech prodaných a neprodaných bytů a jejich cenách. Na rozdíl od údajů o počtu zahajovaných a dokončených bytů, za jejichž disproporcí nejspíše budou důvody technicko-administrativního charakteru, mají údaje o prodeji bytů a jejich cenách strategický marketingový význam. Vypovídají totiž o stavu velmi důležitého segmentu realitního trhu, který zajímá developery, zájemce o bydlení, banky i veřejnost. „Blbá nálada“ s váznoucími prodeji, poklesem cen a narůstajícím počtem neprodaných „ležáků“ nikomu neprospívá.

Údaje o prodejích samozřejmě není možné falšovat nebo hrubě zkreslovat. Stačí ale tu a tam něco přikrášlit, o něčem taktně pomlčet atd. Kouzlit se dá třeba s rezervacemi. Ověřit, zda za vykázaným zadaným bytem stojí skutečný zájemce, jde jen těžko. Ještě kreativněji se dá pracovat s údaji o cenách – do průměrné ceny za m2 bytu lze zahrnout či nezahrnout kde co. Pokud některé údaje nevypadají dobře, stačí je skrýt pod roušku obchodního tajemství anebo prohlásit, že přesná čísla momentálně nejsou dostupná.

Nezávislé analýzy vývoje pražského trhu s byty zveřejňují tři velcí developeři. Jejich údaje se však příliš neshodují. Podle Ekospolu se v Praze v roce 2011 prodalo celkem 3 455 nově postavených bytů. Podle Trigemy to ale bylo 3 791 bytů. Rozdíl zřejmě plyne z odlišné metodiky, neboť Ekospol na rozdíl od Trigemy sleduje jen velké developerské projekty s více než 50 budovanými byty. Další developer, Skanska, uvádí, že vloni bylo v Praze prodáno dokonce 4 562 nových bytů, tedy o 771 bytů více, než podle Trigemy.

Z porovnání těchto údajů o prodaných bytech s údaji Českého statistického úřadu o bytech dokončených vyplývá, že bylo prodáno minimálně o třetinu víc bytů, než bylo dokončeno. Buď se tedy developerům muselo konečně začít dařit vyprodávat staré zásoby, nebo vzrostl zájem o byty z připravovaných a nedokončených projektů, anebo obojí. Při nedostupnosti delší časové řady údajů a nemožnosti ověřit jejich spolehlivost lze o jejich správnosti a významu jenom spekulovat.

Kolik stojí nové byty?

Další jednoduchá otázka bez jednoznačné odpovědi. Hodně záleží na tom, o jakých cenách se hovoří. O nákladových, nabídkových nebo skutečných prodejních? A co všechno má být v těchto cenách započteno?

Podle údajů Českého statistického úřadu o dokončených bytech investiční náklady na výstavbu 1 m2 obytné plochy nového bytu v bytovém domě (bez hodnoty pozemku) dosáhly v roce 2010 částky 46 812 Kč, což je téměř o 20 % víc oproti roku 2009. Údaje za rok 2011 zatím bohužel zveřejněny nebyly.

Tabulka 2: Základní údaje o dokončených bytech v bytových domech v České republice (bez bytů v nástavbách)

 

2006

2007

2008

2009

2010

Počet bytových domů

492

744

613

556

430

Průměrný počet bytů na dům

20,5

24,4

20,4

24,8

25,4

Průměrná obytná plocha bytu (m2)

50,2

50,7

54,0

52,1

55,0

Průměrné investiční náklady na 1 m2 obytné plochy bytu (Kč)

33 133

32 441

34 995

39 111

46 812

Průměrná doba výstavby (měsíců)

31,2

28,9

26,8

29,4

30,9

Zdroj: Český statistický úřad

Český statistický úřad při zpracování pořizovacích cen bytů vychází z podkladů pro žádosti o stavební povolení předložených stavebníkem. Tyto ceny představují náklady na provedení stavby včetně technologie. Údaje jsou to sice jenom orientační, ale každopádně překvapivě vysoké. Pořizovací cena průměrného bytu s obytnou plochou 55 m2 (a užitkovou plochou 73,2 m2) v roce 2010 vycházela na bezmála 2,6 miliónu Kč, a to bez ceny pozemku a zřejmě i bez DPH a prodejní marže developera.

Navíc se jedná o celorepublikový průměr. Cenové rozdíly mezi jednotlivými kraji jsou neméně překvapující. Náklady na stavební práce i materiály se v jednotlivých regionech až tak moc neliší, ale rozdíly mezi vykazovanými pořizovacími cenami bytů jsou propastné.  V Praze se stavělo více než dvakrát dráž, než v Ústeckém kraji. V Praze by stavba zmíněného průměrného bytu s obytnou plochou 55 m2 v roce 2010 stála téměř 3,2 miliónu Kč, ale v Ústeckém kraji jen necelých 1,4 miliónu Kč. Podivuhodné.

Tabulka 3: Průměrné pořizovací ceny dokončených bytů v bytových domech v roce 2010

Kraj

Pořizovací cena – užitková plocha (Kč/m2)

Meziroční změna (%)

Praha

43 268

+ 29,1

Karlovarský

41 365

+ 77,1

Moravskoslezský

33 472

+ 9,1

Liberecký

32 147

+17,6

Plzeňský

30 864

+ 39,0

Středočeský

30 431

+ 6,6

Vysočina

28 720

– 7,4

Jihočeský

28 262

+ 21,4

Zlínský

27 368

+ 1,7

Olomoucký

26 807

+ 16,1

Královéhradecký

26 289

+ 9,6

Jihomoravský

22 414

– 12,4

Pardubický

19 859

– 4,3

Ústecký

18 508

–2,8

Zdroj: Český statistický úřad

Přehled o nabídkových a skutečných cenách nových bytů se dohledává hůře. Český statistický úřad zveřejňuje spíše cenové indexy vyjadřující meziroční změny cen, samostatné údaje za nové byty v bytových domech nikoliv. Zmínění developeři ve svých tiskových zprávách uvádějí i absolutní čísla, ale ani v nich se příliš neshodnou. Podle Ekospolu přišel „metr úplně nového bytu“ v Praze v roce 2011 na „přesně 48 433 Kč“ bez DPH (52 214 Kč vč. DPH), v Praze 9 dokonce jen 42 843 Kč bez DPH (48 841 Kč vč. DPH). Informace, co přesně je myšleno 1 m2 bytu, se ale v tiskové zprávě nenachází.

Skanska uvádí nejen vyšší počet prodaných bytů, než Ekospol, ale i jejich mírně vyšší průměrné ceny. Podle jejich analytiků průměrná cena bytů v Praze „v závěru roku 2011“ dosahovala 57 403 Kč / m2 včetně DPH. Na konci prvního letošního čtvrtletí to bylo 57 347 Kč / m2 včetně DPH. Vyšší cenu Skanska vysvětluje jejím zkreslením započtením „luxusních projektů v centru“. Zda se jedná o cenu za obytnou či užitkovou plochu bytu, ale rovněž neuvádí. Trigema se ve svých analýzách zabývá počty prodaných bytů, ale mapováním jejich průměrných cen se raději příliš nezabývá.

Anketa: Jsou byty a domy v Česku drahé?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *