Vlastimil Nigrin: Zlevnění hypoték jen přes akce

Hypotéky budou letos levnější jen v akcích. Pro nižší sazby budou muset klienti využívat cenové kampaně jednotlivých bank. „Některé banky o tom ani nevěděly,“ říká o nemožnosti uplatnění úroků od základu daně po druhém refinancování hypotéky Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky.

Hypoteční trh v loňském roce zpomalil oproti předloňskému. Jaký je výhled pro letošní rok?

Už máme čísla za první čtvrtletí. V prvním čtvrtletí došlo u nás k meziročnímu poklesu zhruba o 25 % a trh klesl ještě více. Samotná březnová produkce už vypadá pozitivněji.

Změnila se významněji struktura hypotečních úvěrů?

Máme o trochu méně 100% hypoték, než jsme měli v loňském roce, ale to není záležitost jen letošního roku, ale trend snižování počtu těchto hypoték pokračuje od podzimu loňského roku, kdy poskytování 100% hypotéky mírně zpřísnilo. Ostatní typy úvěrů ve změnách struktury nesehrály tak velkou roli.

Hypoteční banky již v minulém roce začaly omezovat poskytování některých typů úvěrů, například již zmíněnou 100% hypotéku nebo hypotéky bez doložení příjmů. Sáhla k podobnému omezení i Hypoteční banka?

Ne. My jsme 100% hypotéku měli v nabídce a necháváme ji i nadále. Trochu jsme zvýšili rozdíl v úrokové sazbě oproti 70% hypotékám z důvodu vyššího nároku na kapitál.

Zpřísnili jste v této oblasti posuzování bonity žadatelů, nebo posuzování bonity zůstává stejné a jedinou změnou je cena úvěru?

Posuzování bonity se nezměnilo.

Některé banky „nabádaly“ své smluvní odhadce, aby zvyšovali rizikové přirážky při odhadu nemovitostí a tím snižovali odhadní ceny nemovitostí. Postupovala podobným způsobem i Hypoteční banka?

Ne. Naši odhadci jsou nezávislí a mají své postupy. Do jejich posuzování jsme vůbec nevstupovali. Ale samozřejmě vnímáme a sledujeme, co se na trhu nemovitostí a s cenami nemovitostí děje, a začínáme rozlišovat, jaké pohyby jsou u jakého typu nemovitostí či v jakém regionu.

Developerské společnosti si stěžují, že odhadci bank dávají nižší ceny jejich nemovitostí. Banky na druhou stranu říkají, že pokud developer v rámci promoakce nabídne klientovi „garáž plnou auta“, tak ten automobil přeci nemohou zahrnout do ceny nemovitosti. Setkali jste se s tímto i u vaší banky?

My tuhle kritiku od developerů známe a argument, že cena bytu i s autem je cena obvyklá, tedy ta, kterou by měla banka akceptovat, skutečně u nás neobstojí.

Podmínky v letech 2006 a 2007 byly hodně ve prospěch developerů a v roce 2008 se to otočilo. Dochází k mnohem přísnějšímu posuzování projektů, vyšším požadavkům na zapojení vlastních zdrojů developerů do projektů a vyšším požadovaným procentům předprodejů, než tomu bylo v předchozích letech. Developeři nyní hledají způsob, jak si udržet obraty, na které byli zvyklí v minulých letech.

V loňském roce se odhadoval trh refinancovaných hypoték v objemu v řádu 70 až 140 mld. Kč. Naplnily se tyto odhady?

V první řadě rozlišujme refixace a refinancování. Refinancování se v těchto objemech zcela jistě vloni nepohybovalo. Nyní se nejčastěji mluví o 70 mld. Kč refixací pro tento rok.

Číslo je vypočteno teoreticky podle toho, kolik úvěrů má tzv. „refixační maturitu“. To ale ještě neznamená, že budou refinancovat. Je pravdou, že pro letošní rok připouštíme, že více klientů bude v refixačním období řešit, co dál se svojí hypotékou.

S refinancováním hypoték je spojen jeden daňový problém, kdy pokud klient refinancuje úvěr na bydlení podruhé, nemůže uplatnit úroky od základu daně z příjmů. Máte již nějaký takový případ hypotéky?

Nevím o žádném takovém případu ani o žádném klientovi, který by toto potřeboval s námi řešit.

My o tomto výkladu víme. Nechali jsme si udělat nezávislé posouzení předmětného paragrafu zákona a jestliže opravdu dojde  k potvrzení výkladu tak, jak to uvádíte i u vás na serveru Hypoindex.cz, tak budeme naše klienty informovat.

Tento výklad potvrdil i tiskový mluvčí ministerstva financí. Nepředpokládám tedy, že by daňová správa jednala podle jiného výkladu.

Přesto existuje jistá nezávislost finančních úřadů.

Vyhovuje bance nemožnost daňových odpočtů úroků po druhém refinancování?

Banka je v tomto neutrální. Jde ale spíše o zájem klientů a jim to pochopitelně částečně svazuje ruce při svobodném rozhodování, kde bude úvěrován.

My stávající právní úpravu respektujeme. Nelobbujeme ani pro ani proti a sledujeme diskusi a necháváme si dělat nezávislý výklad pro své potřeby.

Banky rozesílají potvrzení o zaplacených úrocích, která by měla sloužit jako podklad pro finanční úřad. Přesto se i Hypoteční banka vyjádřila v tom smyslu, že klienty upozorňuje, že si musí sami ohlídat, zda jsou úroky daňově uznatelné či nikoli.

To platí. Jestliže nezávislý výklad zákona potvrdí variantu, o které se bavíme, tak na to klienty upozorníme i v oznámení.

Je pravda, že největší problém této „daňové nuance“ je, že o ní klienti nevědí...

Ani některé banky o tom nevěděly. Je to překvapivá novinka v zákoně.

Očekáváte v letošním roce další pokles hypotečního trhu, nebo je pokles u konce a dojde opět k růstu?

Náš odhad celkového objemu nových hypoték na trhu pro letošní rok je kolem 100 mld. Kč. To je pokles proti loňskému roku i proti rekordnímu roku 2007. Vracíme se na objemy roku 2006, což je z dlouhodobého hlediska pořád zajímavé číslo.

Některé banky omezily spolupráci s hypotečními zprostředkovateli. Půjde v tomto roce podobnou cestou i Hypoteční banka?

Ne. Externí prodej a spolupráce s externími sítěmi, makléři, s jednotlivými prodejci je jedním ze základních kamenů naší distribuce a naopak spolupráci rozpracováváme, učíme je prodávat další produkty a chceme spolupráci ještě prohloubit.

V minulém roce úrokové sazby hypoték rostly. Jaký vývoj úrokové sazby vidíte pro letošní rok?

Za posledních pár týdnů již došlo k určité korekci hlavně cestou přechodných cenových akcí a zvýhodnění, kampaní, a to si myslím, že bude pokračovat po celý tento rok. Myslím si, že nedojde k zásadnímu posunu úrokových sazeb, ale k sezónním výkyvům podle toho, jak si která banka nastaví svoji kampaň.

Úrokové sazby by tedy do konce roku mohly poklesnout?

Ne, snad jen přechodně a nárazově v rámci různých akcí. K výraznějšímu obecnému poklesu není důvod.

Připravujete nějaké významnější novinky pro letošní rok v hypotečním úvěrování?

Spustili jsme Hypotéku po webu a první případy, které se na ní zobchodovaly, jsou pro nás příjemným povzbuzením. Určitě připravíme nějaké marketingové akce pro klienty a chceme víc rozpracovat spolupráci s externími spolupracovníky.

Hypotéka po webu: Klient by měl na pobočku přijít právě jednou - k podpisu smlouvy a předložení originálů dokumentů k žádosti. Kolik případů již máte touto hypotékou vyřízených?

Za první měsíc od spuštění bylo uzavřeno 5 obchodů, ale vstupů na stránku a modelací jsou desítky denně. Klienti si buď připravují podklady pro žádost o hypotéku, nebo si zkoušejí, jakou hypotéku by mohli získat. Teď právě zjišťujeme, jaká varianta převažuje.

V loňském roce došlo k posunu v tržních podílech hypotečních bank, kdy se ze silné trojky stala silná čtyřka a Česká spořitelna ztratila velkou část svého tržního podílu. Očekáváte další posun i v letošním roce?

Pro nás je podstatné si udržet pozici jedničky. Chceme být ve předu pelotonu. Za námi se pozice trochu mění a vyprofilovala se silná čtyřka. Myslím si, že tak to i v letošním roce zůstane.

Děkuji za rozhovor.