Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Vlastnické bydlení má oproti nájmu celou řadu výhod, ale i nemalých nevýhod. Jednou z velkých výhod je ochrana proti inflaci. A co víc, inflace je pro vlastnické bydlení naopak značným přínosem. Zejména je-li financované hypotékou. Jak velký přínos inflace má?

Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná.

Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.

Splátka hypotéky a inflace

Splátka hypotéky je konstantní do té doby, dokud nedojde ke změně úrokové sazby. Ta může růst, může ale i klesat. Navíc zpravidla po růstu následuje její pokles a naopak. Míra inflace oproti tomu zvyšuje cenovou hladinu až na výjimky stabilně – a nevratně.

Při dlouhodobých výhledech se nejčastěji uvažuje inflace kolem 3 % ročně. Jak takové zvyšování cenové hladiny dopadne na reálnou výši (tedy o inflaci očištěnou) splátky hypotéky? Poměrně zásadně. Už 2% inflace sníží reálnou zátěž splátky hypotéky po 30 letech o 45 % – tedy téměř na polovinu. Bude-li inflace 3 % ročně, sníží se reálná výše splátky o 59 %. A 4% inflace ze splátky reálně ukrojí 69 % – a dlužník tak poslední rok splácí necelou třetinu oproti době po čerpání úvěru.

Tabulka 1: Reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech

 

Splátka hypotéky nyní

Reálná splátka hypotéky za 30 let při inflaci

2%

3%

4%

Úroková sazba hypotéky

2,50%

3 951 Kč

2 181 Kč

1 628 Kč

1 218 Kč

3,00%

4 216 Kč

2 328 Kč

1 737 Kč

1 300 Kč

3,17%

4 308 Kč

2 378 Kč

1 775 Kč

1 328 Kč

3,50%

4 490 Kč

2 479 Kč

1 850 Kč

1 384 Kč

4,00%

4 774 Kč

2 636 Kč

1 967 Kč

1 472 Kč

5,00%

5 368 Kč

2 964 Kč

2 212 Kč

1 655 Kč

6,00%

5 996 Kč

3 310 Kč

2 470 Kč

1 849 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Nájemné a inflace

Zatímco splátka hypotéky s inflací reálně klesá, nájemné přes nemalá kolísání inflaci kopíruje. Ochrání tak před ztrátami pronajímatele, nájemník ale platí v nominálním vyjádření stále více.

Nájemné ovšem neroste pouze s inflací. Dlouhodobé statistiky z vyspělých zemí, které jsou potvrzovány i českými údaji (byť zkreslenými dlouhodobou regulací), hovoří o růstu nájemného spolu s platy. Rostou-li reálné příjmy domácností, roste i reálné nájemné.

Mzdy a platy dlouhodobě rostou. Při výhledech se zpravidla počítá s jejich dlouhodobým reálným růstem kolem 2 % ročně. Samozřejmě i v této oblasti dochází k nemalým výkyvům, kdy poklesy přicházejí v dobách ekonomické recese a naopak v době hospodářského růstu zvyšování mezd akceleruje – a s ním i růst nájemného.

Tabulka 2: Reálná výše nájemného po 30 letech

Současné nájemné

Reálné nájemné za 30 let při reálném růstu mezd o

1%

2%

3%

4 000 Kč

5 391 Kč

7 245 Kč

9 709 Kč

5 000 Kč

6 739 Kč

9 057 Kč

12 136 Kč

6 000 Kč

8 087 Kč

10 868 Kč

14 564 Kč

10 000 Kč

13 478 Kč

18 114 Kč

24 273 Kč

12 000 Kč

16 174 Kč

21 736 Kč

29 127 Kč

15 000 Kč

20 218 Kč

27 170 Kč

36 409 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Stejný nájem jako splátka hypotéky

Lidé často řeší otázku, zda mají platit nájem či splátku hypotéky, přičemž obojí je přibližně ve stejné výši. Z pohledu inflace a budoucí reálné hodnoty je výhodnější splátka hypotéky. Ale o kolik?

Tabulka 3: Nájemné vs. splátka hypotéky

 

Hypotéka

Nájem

 

Měsíční splátka

1 000 Kč

1 000 Kč

Měsíční platba

Míra inflace

Reálná splátka

Reálný nájem

Reálný růst mezd

2%

552 Kč

1 348 Kč

1%

3%

412 Kč

1 811 Kč

2%

4%

308 Kč

2 427 Kč

3%

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Každá tisícikoruna, kterou nyní vkládáme do splátky hypotéky, bude mít za 30 let reálnou hodnotu ve výši uvedenou v Tabulce 3 podle průměrné míry inflace – tedy od 308 Kč do 552 Kč, pokud se bude inflace pohybovat mezi 2 % a 4 %.

Každá tisícikoruna, kterou nyní platíme jako nájemné, vzroste za 30 let reálně na hodnotu uvedenou v Tabulce 3 podle průměrného růstu reálných mezd – tedy na 1 348 Kč až 2 427 Kč, pokud se reálný růst mezd (a s ním nájemného) bude pohybovat v rozmezí od 1 % do 3 %.

Pokud by kupříkladu míra inflace v průběhu 30 let dosahovala průměru 4 % a reálný růst mezd a nájemného 3 %, reálná hodnota současné tisícikoruny investované do splátky hypotéky by činila jen 308 Kč, kdežto reálná výše nájemného by stoupla na 2 427 Kč, tedy reálně téměř na osminásobek splátky hypotéky.

Pozor na další náklady

Nízká flexibilita vlastnického bydlení není jediné negativum. Majitel nemovitosti podstupuje též investiční riziko spojené s kolísáním cen nemovitostí, které sice dlouhodobě přinejmenším kopírují inflaci – ale zkuste tuto poučku vyprávět dědicům vesnického domku v lokalitě, kterou mladí dávno opustili a staří nechávají chátrat. Pokud je dnes nějaká lokalita žádaná, nemusí tomu tak být v době, kdy budete potřebovat prodat.

Vlastnické bydlení je navíc spojeno s dalšími náklady, které nájemník nemusí řešit – např. opravy a rekonstrukce nemovitosti. Ty jsou v současnosti odhadovány přibližně na 55 Kč/m2 plochy bytu. A tyto náklady inflaci budou přinejmenším kopírovat, ale pravděpodobněji překonávat, jak se daří dlouhodobě indexu cen stavebních prací.

Vlastník by měl platit pojištění nemovitosti, jinak riskuje ztrátu investovaného kapitálu. Stát po něm chce zaplacení daní, jejichž výše se může měnit – a jen málokdy k nižšímu. Daně přitom nepředstavují jediné politické riziko, jak se o tom přesvědčili vlastníci nemovitostí v Československu po 2. světové válce. Nemovitost jednoduše nelze sbalit do kufru a přenést do bezpečnější lokality…

Anketa: Za lepší považuji...

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace”

  1. oldold napsal:

    8x není tam chybka ???

    Kdepak se asi stala chyba. Tipnul bych si

    1. opomenutí cca 30% vlastních prostředků nutných pro získání hypotéky – inflace znehodnocuje, trh nyní též
    2. 55kč/m2 je průměr údržby pro stávající již účetně odepsané nájemní domy – nikoliv odpis pro nový byt (40tis za m2/30/12=111k­č/m2/měs) – pro byt „jako novy“ po 30ti letech tedy plnohodnotný nutno průběžně investovat – znovu zaplatit jeho hodnotu při stoupající ceně stavebních prací.
    3. potřeba velikosti bytu se v průběhu let mění (stejně jako schopnost vydělávat, a náklady na ostatní živobytí).
    4. obecně inflace by měla zvyšovat platy, takže lze snadněji platit – cokoliv.
    5. při koupi za 40tis/m2 je 70% 28tis/m2 krytý hypotékou (30let á4%hypo představuje úrok 60% – za měsíc je to 28*0,6/30/12=­47Kč/m2/měs + 33kč/m2/měs vl.prostředky)

    6.hodnota dnešní investice je za 30let 30–50%, zaplatím hypobance 40% dnešní hodnoty během 30let, na fond údržby musím zaplatit 100% dnešní hodnoty během 30let ( + každoročně: daň z nemovitosti 3–4%, pojistka 1–2%, správa 3–7%) – to vše s nejistotou lokality, vývoje na trhu nemovitostí.
    7. výsledek textu je – dnes koupit a za 30let pronajímat.
    8. chyba úvahy je – časování splátek a jiný vlastnický vztah. Zřejmě by měla být úvaha směrem – jak by vypadala částka (popř. její reálná výše po 30ti letech) pokud by si nájemník chtěl předplatit dnes nájemné na 30let !!!

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *