Vlastním byt: Jsem investor, nebo spekulant?

Dění na realitních trzích ovlivňují tři skupiny poptávajících: lidé kupující vlastní bydlení, investoři nakupující za účelem pronájmu, a v neposlední řadě spekulanti. Každý vstupuje na trh s jiným záměrem, což ovlivňuje případný růst i propad cen. Kdo kupuje byt pod vlivem emocí?

Ceny rezidenčních nemovitostí nemusí ovlivňovat jen důsledky racionálních rozhodnutí, působí také iracionální nevázanost. Převládnou-li emoce, může být leckdo vlivem chamtivosti ochoten za každou cenu koupit, v jiných dobách pak pod vlivem strachu i pod cenou prodat.

Nemovitost určená k pronájmu bývá někdy označována jako dobrá investice. Čas od času je v nabídce realitní kanceláře uveden dovětek "výhodná investice". Pokud mnozí začnou všeobecně sdílet přesvědčení, že koupě nemovitosti a její pronájem je výhodnou investicí, může být toto přesvědčení jedním z faktorů přispívajících k vytvoření cenové bubliny. Cenovou bublinu podněcuje ve velké míře spekulativní poptávka.

Tři skupiny kupujících vytvářejících poptávku po rezidenčních nemovitostech

Když se na trhu rozvine spekulativní poptávka, hrozí, že mnoho nových i existujících bytů zůstane neobsazeno. Kromě "spekulantů" na trhu rezidenčních nemovitostí tvoří poptávku investoři do vlastního bydlení a cash-flow investoři.

Investoři do vlastního bydlení. Vlastnictví nemovitosti pro ně z dlouhodobého hlediska znamená úsporu na nájemném, případně uspokojení potřeby jistoty a bezpečí. Vlastní bydlení se nenakupuje ani tak s ohledem na kapitálové zhodnocení, nezáleží zásadně na tom, za kolik bude možné nemovitost v budoucnu prodat. Záměrem je dobře koupit vhodnou nemovitost pro zajištění vlastního bydlení s ohledem na jedinečné osobní a rodinné potřeby. „Návratnost“ investice zde může být zajištěním proti inflaci a zamknutím nákladů na bydlení díky hypotéce s dlouhou fixací.

Investoři do vlastního bydlení budou na trh teoreticky vstupovat v době, kdy bude možné aktiva pořídit s takovými náklady, které nepřevýší subjektivně vnímané přínosy v podobě uspokojení jedinečných potřeb, a možným subjektivně vnímaným úsporám na nájemném. Pokud tito kupující pořizují nemovitost svých snů, takovou, která splňuje jejich požadavky, je možné, že si rádi i připlatí. Mohou si připlácet částky, které budou někomu jinému připadat neracionálně velké. Oni ale získávají hodnotu a neměnili by.

Existují ale některé nemovitosti, které tato skupina investorů nebude kupovat, protože v nich nechtějí trvale žít a protože pro ně hodnotu nepředstavují. Zahrnuje to například byty pro přechodné bydlení, kupříkladu byty v blízkosti průmyslových zón. Tyto nemovitosti pak mohou čekat až na příliv „casflow investorů“, kteří kupují za účelem pronájmu, případně nákupy spekulantů, kteří věří, že později se ziskem prodají.

Cash-flow investoři. „Casflow investoři“ mají jiné záměry a uvažují jinak, chtějí dosáhnout měsíční zisk z vlastnictví. Na rozdíl od těch, co pořizují vlastní bydlení, je zajímají peněžní toky, tedy cash flow, které jim vlastnictví nemovitosti a její pronajímání přinese. Chtějí na příjmech z pronájmu získat více, než představují jejich náklady. Aby dosáhli návratnosti své investice, musí být náklady na vlastnictví nižší, než dosažitelné tržby z nájemného. Ve svých nákladech musí uvažovat jistý bezpečnostní polštář na krytí ztrát z neobsazenosti, ztrát plynoucích z nespolehlivých nájemníků a dalších možných vícenákladů. Tito investoři požadují pořizovací ceny, při kterých jim náklady na vlastnictví umožní dosáhnout dostatečného výnosu. Když už koupí, prostě vědí, že jim držení nemovitosti umožní získávat výnosy z pronájmu, a toto je pro ně rozhodující.

Výše popsané dvě skupiny vstupují na realitní trh většinou bez ohledu na uvažování budoucího zhodnocení a kapitálového výnosu. Kupní cenu, za kterou nemovitost pořídili, zdůvodňují ukládáním svých úspor do vlastního bydlení nebo kladným cash flow z příjmů z pronájmu. Hodnota jejich investice se neodvíjí od zisku, který budou inkasovat, až budou aktivum prodávat. Budou s velkou pravděpodobností držet aktiva i při jakémkoli poklesu cen, protože bezprostředně necítí dopady klesajících cen. Pokud by prodejní cena nemovitosti poklesla, jimi vnímaná hodnota bude stále existovat. Vzhledem k tomu, že tito investoři budou nakupovat, i když ceny klesají, budou těmi, kteří vytvoří dno a konec poklesu cen.

Spekulační nákupy. Kromě výše zvažované investorské motivace ke koupi rezidenční nemovitosti existuje také motivace spekulační. Spekulant je obchodník, který kupuje s úmyslem se ziskem prodat později. Úspěch či neúspěch často závisí na dobrém odhadu kdy koupit a kdy prodat, není to strategie "koupit a držet". Profesionální spekulanti obvykle vědí, proč do obchodu vstupují, a mají dobře promyšlenou strategii odchodu. Naopak spekulující neprofesionálové prodávají nebo nakupují v nejhorší možnou dobu, protože se neřídí promyšlenou strategií, jsou ovládáni emocemi.

Pokud je potenciální předprodejní cena rostoucí, přirozenou reakcí je potřeba vlastnit a profitovat ještě víc. Situaci začíná ovládat chamtivost, spekulace žene ceny ještě výše. Naopak, když se v opačném případě ceny propadají, začne se plížit strach, vzniká bitva mezi popíráním propadů a strachem. Dříve či později ti, kdo nakupovali za účelem spekulace, začnou prodávat a ceny budou ještě více padat. I na realitních trzích emoce a chování mnohdy ovlivňuje situaci více než racionální kalkul.

Racionální rozhodnutí a iracionální nevázanost aneb Koupím za každou cenu

Mnohé teorie se snaží vysvětlit změny cen a cenové posuny racionálním chováním účastníků. Jenže pro vysvětlení cenových bublin tyto teorie selhávají. Existuje totiž něco jako „iracionální nevázanost“ (irrational exuberance), cenové akce v bublině mají další dopady na názory a chování jednotlivců i společnosti jako celku.

Teorie efektivních trhů prezentuje myšlenku, že aktuální cena aktiv vždy zahrnuje nejlepší informace o fundamentálních hodnotách. Ceny se pak mění proto, že vyvstávají nové informace, a investoři jednají racionálně s ohledem na tuto informaci. Podle této teorie pak pokles ceny pod tržní vnímání fundamentální hodnoty znamená, že kupující vstupují na trh a nakupují aktiva, dokud ceny nedosáhnou cen odrážejících vnímanou hodnotu. V situaci vyššího než fundamentálního ocenění pak dochází k významným odprodejům a tedy i cenovým poklesům.

Realita života ovšem ukazuje na mnohé anomálie a výchylky, které je obtížné zdůvodnit jako důsledek racionálních rozhodnutí účastníků trhu. Lidé se mnohdy rozhodují neracionálně, nechají se ovlivnit svými emocemi, nemají stabilní a vyjasněné preference a ceny se v souladu s teorií efektivních trhů tak úplně nemění. Situací ze začala zabývat behaviorální ekonomie, tedy "ekonomie chování", která zvažuje psychologické aspekty, které mají napomoci vysvětlit ocenění aktiv a to, že ceny rostou a padají.

Behaviorální finance neklade důraz na nalezení racionálního a logického modelu, který by kolísání cen aktiv vysvětlil. Vysvětlení je zdánlivě překvapivé: ceny rostou, protože rostly, případně klesají, protože začaly klesat a převládlo očekávání poklesu. Když se například ceny aktiv zvýšily, někteří "investoři" vydělali peníze, ostatní možní "investoři" vnímají vzniklé zisky, a chtějí tyto zisky zachytit také. A tak s představou kapitálových zisků příslušné aktivum nakupují, a ceny dále rostou. Čím více ceny rostou, tím je nálada k nákupu větší. A tak se mnohdy nakupuje jen proto, že ceny stoupají, a že to vypadá jako příležitost k výdělku. Ve skutečnosti ovšem většina z těch, kdo v takových situacích vstupují na trh, sleduje stádo.

V souvislosti s takovou iracionální nevázaností je pak obvykle šířena představa, že by přece ceny nemohly tak růst bez dobrého důvodu. Jsou vyslovovány odvážné a pošetilé způsoby ospravedlnění těchto ocenění, poskytující rozumné zdůvodnění pro iracionální chování. Na trzích, kde se nafouknuly ohromné nemovitostní bubliny, mnoho lidí zapomnělo na primární účel rezidenční nemovitosti. Tímto účelem je poskytnutí přístřeší, tedy něco, co lze získat bez vlastnictví prostřednictvím pronájmu. A tak se možná i právě díky iracionální nevázanosti přestalo na rezidenční nemovitosti pohlížet jako na něco, co slouží k poskytování přístřeší.

Přestože je každá rezidenční nemovitost unikátem, staly se všechny takové nemovitosti jednotně poptávanými, protože zde byla neuspokojená poptávka. Možná lze říci, že nemovitosti se staly komoditou, obchodovanou na trhu. Komodity jsou hodnotné položky jednotné kvality, vyráběné ve velkých množstvích a prodávané na otevřeném trhu. Trh s rezidenčními nemovitosti se tak možná stal jedním z největších a nejvíce zadlužených komoditních trhů.