Vybíráme mezi 85% a 100% hypotékou

Vybíráme mezi 85% a 100% hypotékou

Luboš Svačina

60%, 70%, 80%, 85%, nebo 100% hypotéku? Výše úvěru má výrazný vliv na konečnou úrokovou sazbu. Které variantě dát přednost? Budou se vůbec ještě poskytovat 100% hypotéky? Banky údajně zvažují omezení jejich poskytování. Proč?

Úrokové sazby hypoték se kromě doby fixace odvíjí také od částky úvěru a hodnoty nemovitosti, která slouží bance jako zajištění. Poměr částky poskytnutého úvěru ku zástavní ceně nemovitosti se označuje LTV (z anglického loan-to-value ratio). Banky za účelem určitého zjednodušení si stanovují pásma podle úrovně LTV. Zpravidla zlomovým bodem bývá hranice 85 % (částka úvěru/cena nemovitosti). Od této hranice výše banky považují úvěry za více rizikové a tuto rizikovost klient pocítí ve zvýšené úrokové sazbě.

Jak se určuje cena nemovitosti?

Cenu nemovitosti, pro účely vyřízení nové hypotéky, stanovuje vždy bankou pověřený odhadce nemovitostí (někdy nabídne banka seznam odhadců a klient si může vybrat). Některé banky nabízí také odhad nemovitosti „na dálku“. Při odhadu „na dálku“ hypoteční specialisté vychází z klientem doložených dokumentů (fotografie nemovitosti, údaje o nemovitosti) a tzv. cenových map (zatím jsou však dostupné jen pro větší města).

Na základě odhadu získá banka odhadní cenu nemovitosti. Nicméně odhadní cena se ještě nemusí rovnat kupní ceně. A ta je určující pro výši úvěru. Bezpochyby lepší variantou je ta, kdy klient kupuje nemovitost za cenu nižší, než jakou má skutečnou (oceněnou) hodnotu. Horší je ta, kdy kupní cena je vyšší než odhadní, protože banky zpravidla půjčují maximálně do 100 % odhadní ceny nemovitosti a na zbylou částku by si klient musel sehnat jiné financování. 

Počínání bank je však logické. Kdyby banka klientovi půjčila více, než jaká je hodnota nemovitosti, a on nesplácel, prodejem zastavené nemovitosti nezíská dostatek prostředků (odpovídajících půjčené částce), a obchod by pro ní byl výrazně ztrátový.  

Proč jsou 100% hypotéky dražší?

Ani 100% hypotéku nepovažují banky za úplně bezrizikovou. A to z jednoduchého důvodu. Riziko pro ně představuje situace, kdy by došlo ke skokovému poklesu cen nemovitostí a tím pádem by poklesla také hodnota zastavených nemovitostí. Tato obava je nyní umocněna situací na zámořském realitním trhu a ve Velké Británii, kde ceny nemovitostí již více než rok v důsledku hypoteční krize vytrvale klesají. U nás se například již delší dobu hovoří o tom, že ceny bytů v panelových domech v některých lokalitách jsou nadhodnocené a jejich cena by se mohla co nevidět propadnout.

Médii proto před nedávnem proběhla informace, že hypoteční banky zvažují o omezení poskytování 100% hypoték. Osobně bych této informaci příliš velkou váhu nedával. Pro banky by tento krok znamenal ztrátu početné skupiny klientů a navíc v často velmi bonitních, což v rozhovoru pro Hypoindex.cz nepřímo potvrdil i Vlastimil Nigrin z Hypoteční banky. Klient, který žádá o úvěr v plné výši kupní ceny totiž nemusí být z principu člověk nutně bez prostředků. Pouze může mít s penězi jiné úmysly (viz dále).

Úrokové sazby

100 % hypotéka je o něco dražší. Aktuální úroké sazby pro jednotlivé fixace zobrazuje Tabulka č. 1. Při určitém zjednodušení lze říci, že banky si vyšší rizikovost jistí navýšením úrokové sazby o 3 až 5 desetin procentního bodu. Uváděné sazby jsou z velké části uváděny bankami jako minimální, tedy s předponou "od". Úroková sazba, kterou klient může na pobočce získat, je ještě o pár desetin procentního bodu vyšší.  


Tabulka 1: Výše úrokové sazby hypoték v závisloti na úrovni LTV a době fixace

    1leté fixační období 3leté fixační období 5leté fixační období
Banka   LTV 85% LTV 100% LTV 85% LTV 100% LTV 85% LTV 100%
BAWAG Bank od 4,95% 4,95% 4,94% 4,94% 5,02% 5,02%
Citibank od 5,29% 5,69% 5,29% 5,69% 5,29% 5,69%
Česká pojišťovna cca 5,54% 5,94% 5,54% 5,94% 5,54% 5,94%
Česká spořitelna od  5,25% 5,79% 5,19% 5,69% 5,19% 5,69%
ČSOB od 5,29% 5,69% 5,29% 5,69% 5,29% 5,69%
GE Money Bank gar. 5,65% 6,05% 5,55% 5,95% 5,55% 5,95%
Hypoteční banka od 5,29% 5,69% 5,29% 5,69% 5,29% 5,69%
Komerční banka od 4,99% 5,49% 4,99% 5,49% 4,99% 5,49%
mBank gar. 5,39% 5,56% 5,43% 5,60% 5,45% 5,62%
Raiffeisenbank od 5,54% 6,04% 5,54% 6,04% 5,54% 6,04%
UniCredit Bank od 4,77% 5,15% 4,93% 5,15% 4,99% 5,37%
Volksbank od 5,29% 5,79% 5,29% 5,79% 5,29% 5,79%
Wüstenrot hypoteční banka gar.** 5,54% 5,84% 5,54% 5,84% 5,34% 5,84%

* Do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti.
** Wüstenrot uvádí i sazby "od", které jsou o 0,3 p.b. nižší než garantované.

Zdroj: veřejně dostupné materiály hypotečních bank

85% nebo 100% hypotéku?

Klient, který v době žádosti o úvěr má k dispozici nějaké vlastní prostředky, stojí před volbou. Buď z těchto prostředků ihned uhradit část hypotéky a po zbývající dobu splácet menší částku, anebo si peníze ponechat pro strýčka příhodu. Většina klientů volí první – lákavější – variantu. „Ať mám tu hypotéku co nejdřív z krku-“

Jenže … koupí nemovitosti výdaje nekončíVydat se úplně z peněz je krátkozraké, zvlášť když peníze získané z hypotéky jsou relativně levné (FINCENTRUM HYPOINDEX za červenec = 5,63 %). Nový byt je potřeba zařídit a kde na to vzít, když všechny prostředky jsem vložil do umoření hypotéky? Další úvěr? Ale úrokové sazby spotřebitelských úvěrů se pohybují kolem 7 – 15 %. Za úvěr z kreditní karty zaplatíte až 25 % p.a. K tomu je potřeba počítat s tím, že se může radikálně změnit životní situace a nebudu mít na splátky hypotéky z důvodu výpadku příjmů (manželka na mateřské, manžel na nemocenské atp.). A kde potom brát?

Z těchto důvodů je vždycky lepší nechat si nějaké prostředky do rezervy a tuto rezervu, pokud to rodinný rozpočet dovolí, dále zvětšovat. Pokud s penězi umíte pracovat nebo k ruce máte někoho, kdo to umí, neměl by být problém, v dlouhodobém horizontu, dosáhnout zhodnocení úspor minimálně na úrovni výše úrokové sazby + inflace. (Inflace však ve vašem případě hraje na obě strany spravedlivě. Na jedné straně znehodnocuje úspory, na druhou stranu reálně snižuje hodnotu dluhu.) A pokud se vám zdá, že částka úvěru se nezmenšuje a vy naopak nevíte, kam s penězi, můžete si část z úvěru „odmáznout“. Hypotéku lze přeci po skončení doby fixace kdykoliv částečně nebo úplně splatit.

Anketa: Pokud byste měl/a v době vyřizování hypotéky peníze navíc, umořil/a byste s nimi část úvěru?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *