Vyplatí se s koupí bytu kvůli změnám DPH neotálet?

Vyplatí se s koupí bytu kvůli změnám DPH neotálet?

Petr Bukač

O sjednocení sazeb DPH se v souvislosti s důchodovou reformou hovoří už dlouho. Tento záměr ale nyní nabyl jasnějších obrysů. Ke sjednocení sazby DPH na 20 % má podle vládního návrhu dojít již od příštího roku. Tento krok mimo jiné zdraží i výstavbu a opravy bytů. Co z toho vyplývá pro zájemce o bydlení?

Chystaná změna DPH přinese mediální masáž

Koaliční vláda dospěla k dohodě na základních principech důchodové reformy. Uvažované vyvedení části plateb na sociální pojištění z veřejného důchodového systému na individuální účty u penzijních fondů si vyžádá náklady v řádu desítek miliard korun. Pokrýt je má sjednocení sazby DPH na úrovni 20 %, díky němuž státní pokladna již od příštího roku nejspíš získá významný a zaručený zdroj příjmů. Právě výběr DPH totiž patří mezi dlouhodobě nejstabilnější příjmy státního rozpočtu.

Vyšší zdanění občané pocítí všude tam, kde je dosud uplatňována snížená 10% sazba DPH. Kromě většiny potravin, léků a některých služeb jsou to i byty do 120 m2 a rodinné domy do 350 m2 celkové podlahové plochy. Kvůli zdanění jednotnou 20% sazbou DPH by tak mohly vzrůst ceny naprosté většiny nově postavených bytů, a to až o několik stovek tisíc korun. Developeři vyšší zdanění ze svého zisku nebudou ochotni dotovat a promítnou je do cen bytů – nebo se o to alespoň pokusí.

S ohledem na blízký termín a výrazné navýšení snížené sazby DPH lze očekávat, že zájemci o bydlení brzy začnou být ze všech stran bombardování reklamou developerů a doporučeními „realitních odborníků“ tvrdícími, že byt se určitě vyplatí koupit co nejdříve. Kdo by také chtěl příští rok za stejný byt zaplatit o pár set tisíc korun víc? Krom toho – nabídka bytů, které již jsou k dispozici nebo budou dokončeny do konce letošního roku, je omezená. Kdo zaváhá, určitě prohloupí… Bude tomu ale skutečně tak? Možná ano, možná ne.

Tip:
Záznam projevu ministra Jaroslava Drábka na tiskové konferenci k penzijní reformě (22. 2. 2011)

  • (omluvte prosím sníženou kvalitu záznamu)

Podraží nové byty kvůli vyšší sazbě DPH?

Na první pohled se zdá být vliv sjednocení DPH na budoucí ceny nových bytů jednoznačný. Developeři tvrdí, že jejich marže jsou nízké a nárůst sazby DPH o 10 procentních bodů z nich dotovat nemohou. Přestože to může (ale také nemusí) být pravda, prodejní ceny bytů se nakonec navyšovat nemusí. Záleží totiž na tom, o jakých cenách bude řeč. Rozdíl mezi nabídkovými cenami bytů z inzerce a katalogů a cenami, za které se skutečně prodávají, dnes bývá vyšší než jen 10 %. Bez nejrůznějších slev a cenových zvýhodnění se byty téměř neprodávají.

Na prodejní ceny bytů, a to před i po změně sazby DPH, bude mít vliv především poměr nabídky a poptávky. V současné době nabídka převažuje. Na trhu jsou tisíce dokončených bytů, které na své kupce marně čekají často i několik let. Není-li o ně zájem za jejich současné ceny, stěží lze očekávat, že by v příštím roce mohly být úspěšně nabízeny za ceny vyšší. Na trhu navíc přibudou tisíce dalších bytů z již rozestavěných projektů, které se developeři budou snažit v co největší míře dokončit a rozprodat ještě letos. U všech se jim to jistě nepodaří.

Klidně se tak může stát, že letos budou zájemci o bydlení v obavách ze zdražení nakupovat byty za výhodnější nabídkové ceny s nižší sazbou DPH.  V příštím roce se sice nabídkové ceny kvůli vyšší sazbě DPH navýší, ale přinejmenším některé byty bude možno – díky slevám, s nimiž developeři kvůli nižší poptávce opět přijdou –  koupit za stejnou nebo i nižší cenu. Jinými slovy, nůžky mezi nabídkovou a prodejní cenou se letos asi sevřou, aby se po sjednocení DPH zase brzy rozevřely.

Tip:
Penzijní reforma pod mikroskopem

Podepsat smlouvu nestačí, počítá se až platba

Při snaze koupit byt ještě letos s nižší sazbou DPH je třeba si uvědomit, že do jeho ceny se promítne DPH v sazbě platné v době jeho zaplacení. Určitě tedy nemá význam narychlo vybírat byt a podepisovat kupní nebo jinou smlouvu, nebude-li možno jej buď zcela, nebo alespoň z velké části, zaplatit ještě před chystanou změnou sazby DPH. To jde bez problémů jen v případě dokončených a zkolaudovaných bytů. U nedokončených projektů ovšem takováto platba předem může být spojena s rizikem a komplikacemi.

V zásadě lze celou kupní cenu bytu uhradit zálohově i v době, kdy byt existuje zatím jenom na papíře. V takovémto případě se uplatní DPH ve výši sazby platné ke dni přijetí platby. Zájemce o byt ale kupuje tak trochu „zajíce v pytli“ a může se vystavit riziku, že nakonec nebude mít ani byt, ani peníze. Spoléhat na sliby developera se totiž nemusí vyplatit, zvláště když doba tomuto druhu podnikání příliš nepřeje. Uplatňovat své nároky na firmě, která se dostala do insolvenčního řízení, není jednoduché.

Zálohové zaplacení celé kupní ceny bytu, který se nachází v rané fázi výstavby, se může zadrhnout na problémech se zajištěním úvěrového financování. Banky totiž běžně uvolňují finanční prostředky postupně tak, aby výše poskytnutého úvěru byla vždy zajištěna již realizovanou částí stavby. Uvolnit předem částku potřebnou na zaplacení celé ceny nedokončeného bytu by asi byly ochotny snad jen v případě bonitního žadatele, který by byl schopen nabídnout kvalitní zajištění úvěru, například zástavu jiné nemovitosti.

Sjednocení DPH může podpořit zájem o starší byty

Při úvahách o vlivu sjednocení DPH na ceny nových bytů se nesmí zapomínat na sekundární trh. Proč kupovat drahý byt od developera, když obdobný byt se dá získat za lepší cenu „z druhé ruky“? Na realitním trhu se již nyní nabízí řada zánovních bytů pořízených v nedávné době realitního boomu, kterých se jejich majitelé chtějí zbavit. Většinou proto, že se v důsledku krize změnila jejich životní situace, a oni se obávají, že splácení úvěru by mohlo být nad jejich možnosti. Nabídka takovýchto bytů nejspíš poroste.

Krom toho, sjednocení DPH se promítne nejen do výše splátek hypotečních úvěrů, ale i do cen většiny zboží a služeb. Výsledkem nejspíš bude zrychlení inflace a růst úrokových sazeb. Spousta lidí bude mít hlouběji do kapsy a splátky hypotečních i spotřebitelských úvěrů jim budou více na obtíž. Očekávat tedy lze i nárůst nucených prodejů nemovitostí z realizovaných bankovních zástav a exekucí. Vyvolávací ceny takto dražených bytů přitom nebývají nijak vysoké a sjednocení DPH je neovlivní.

V neposlední řadě nelze pominout fakt, že alternativu k pořízení nového bytu i do budoucna bude představovat koupě staršího bytu, případně rodinného domu. Do jejich cen se přitom sjednocení DPH nepromítne. Jen budou-li ve špatném technickém stavu, může prodražit jejich opravy. Zdaleka ne vždy se ale musí jednat o špatnou investici. Kvalita bydlení ve zrekonstruovaném starším bytě, který se nachází ve zrekonstruovaném domě, nemusí být o nic horší, než nabízejí byty v běžných novostavbách.

Anketa: Zvládáte splácet hypotéku?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Vyplatí se s koupí bytu kvůli změnám DPH neotálet?”

  1. tom napsal:

    20%
    Zdravim,
    ve stavebnictvi se nevyznam, takze bych se chtel zeptat na odhad, co to zvyseni pro developera opravdu znamena. Pokud by stal byt bez dph 2mil, tak se starou dph je to 2,2 a s novou max. 2,4. Takze 200tis rozdil. Vsude se ale mluvi o tom, ze jde o \“stavebni prace\“. Znamena to, ze treba na material uz je nejakejch 19-20% ted? Jakou cast z ceny bytu zhruba tvori \“stavebni prace\“? Nebo ceho vseho se pri stavbe domu/bytu tohle zvyseni dph vlastne tyka?

    A jeste jeden dotaz. Ve vcerejsim clanku http://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/finep-vyrazny-pokles-stavebnich-nakladu-snizil-ceny-bytu-na-minimum/ sice nekdo z FINEPu v nadpisu i textu ponouka k rychlymu nakupu, ale jako mnohem zajimavejsi informace v tom clanku mi prijde veta \“Současné náklady na výstavbu klesly developerům ve srovnání s projekty před dvěma roky až o 30 %,“ říká Michal Kocián, předseda představenstva FINEP Holding SE. Nechci to vytrhavat z kontextu, ale mam dojem, ze ceny novostaveb zatim rozhodne o 30% jeste neklesly. Takze pokud ten clovek nekeca, tak bych cekal, ze ty \“levne postaveny\“ byty v prubehu jednoho nebo dvou let teprve prijdou???

    Nejsem odbornik, nemam mozna vsechny potrebny informace, ale selskej rozum mi rika, s nakupem jeste pockat. Rad si ale vyslechnu nazory ostatnich.

    1. Radek napsal:

      RE: 20%
      DPH na stavební materiál je sice 20 %, ovšem to je DPH na vstupu, které developeři započítávají vůči DPH na výstupu – tedy vůči DPH 10 % za „sociální byty“.

      Výborný postřeh :-). Ale chápejte chudáky developery. Přeci těch několik staveb, které postavili levněji, nepošlou na trh za nižší cenu – to by ty starší ležáky neprodali už vůbec ;-).

      1. v napsal:

        RE: RE: 20%
        No bude to asi zajímavý. Nejspíš se dočkáme kombinace strašení od developerů až po slevy na konci roku.

        Problém developerů je v tom, že zdražení dph nemohou plně přenést na klienta, bytů v nabídce je dost a navíc je zde velká nabídka starších bytů, kterých se zýšení dph vůbec nedotkne.

      2. tom napsal:

        RE: RE: 20%
        Aha, dik, uz je mi to s tou dph jasny. Jako nepodnikajici koncovej zakaznik jsem nejak nikdy nepremejslel nad tim, jak ta dan vlastne funguje. 😉 No kdyz nad tim tak premejslim, tak bych dal jednu sazbu na vsechno. Ale treba nam takhle pristi rok vznikne nova kategorie „bezlepkovych bytu“. 😉

        Jinak s tema developerama ani necekam, ze by se nejak do zlevnovani tlacili. Spis mi jde o to, ze pokud maj diky poklesu nakladu jeste nejakej rozumnej cenovej polstar, tak to zvyseni dph muze znamenat jenom takovou cenovou vlnku, ktera se pak diky nizky poptavce muze zase aspon castecne srovnat ufouknutim toho polstare. Pokud ne, tak by tech cca 10% navrch docela zamrzelo. Obzvlast, pokud by kvuli tomu vsichni zase zacali nakupovat byty jak prdli, bez ohledu na to, jestli na to aspon trochu maj nebo ne. To by pak mohlo bejt i vic nez 10%.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *